המשקיעים מושכים כסף מקרנות נכסים מסחריים, מלחיצים את ערכי הנדל”ן

קרנות Blackstone וסטארווד מגבילות משיכות בעקבות עלייה במספר בקשות הפדיון

משקיעים גדולים וקטנים עומדים בתור כדי למשוך כסף מקרנות הנדל”ן, הסימן האחרון לכך שהעלייה בריבית מאיימת להעלות את מגזר הנדל”ן המסחרי.
בלקסטון בע”מ הודיעה בשבוע שעבר שהיא תגביל את כמות הכסף שהמשקיעים יכולים למשוך מקרן הדגל שלה לנדל”ן בסך 69 מיליארד דולר בעקבות עלייה בבקשות לפדיון. סטארווד קפיטל גרופ הודיעה זמן קצר לאחר מכן למשקיעים כי היא מגבילה גם משיכות בקרן של 14.6 מיליארד דולר, לפי אדם שמכיר את הנושא.
הקרנות בלקסטון וסטארווד הן שתי קרנות ההשקעה בנדל”ן הלא נסחרות הגדולות ביותר, מבנה השקעה פופולרי בקרב אנשים עשירים.
קרנות נדל”ן פרטיות אחרות בבריטניה מכוונות למוסדות המנוהלים על ידי חברות כולל BlackRock Inc. ו-CBRE Investment Management נקטו לאחרונה בצעדים דומים לבלימת תזרים, לפי החברות. חלק מהפנסיות בארה”ב מתחילות גם למשוך כסף מקרנות נדל”ן, אומרים כמה יועצים למשקיעים הגדולים הללו.
העלייה בבקשות למזומן מגיעה ככל שיותר משקיעים וחברות פיננסיות מפנים עורף לנדל”ן. עליית הריבית מאיימת להוריד את ערכי הנכסים בענף עמוס החובות הזה. בינתיים, גובר החשש מפני ביקוש חלש לשטחי משרדים והאטה בגידול שכר הדירה במגזר הדירות.
ערכי הנדל”ן המסחריים “צריכים לרדת”, אמר ג’ו גורין, ראש רכישת נדל”ן בארה”ב בחברת הפיננסים Barings, בהתייחסו במיוחד לבנייני משרדים. “השאלה היא בכמה.”
מדד FTSE NAREIT All Equity REITs, העוקב אחר בעלי בתים הנסחרים בבורסה, ירד השנה ביותר מ-20%, ובעלי משרדים ראו ירידות חדות בהרבה. הבנקים מנפיקים פחות משכנתאות מסחריות מאשר בשנה שעברה, אומרים ברוקרים, והיקף מכירות הבניינים יורד כאשר הרוכשים נרתעים ממחירים שכבר אינם תואמים להחמרה בתחזית.
העלייה בבקשות הפדיון עדיין קטנה יחסית, והיא עשויה להתברר כקצרת מועד. בשיאה של המגיפה בשנת 2020, מספר קרנות פנסיה ביקשו למשוך את כספן מכלי השקעה, אך רבים שינו את דעתם כאשר התחזית של שוק הנדל”ן התבהרה בשנה שלאחר מכן.
ובכל זאת, אם מספר המשקיעים המבקשים את כספם בחזרה ימשיך לגדול, סביר להניח שזה יהפוך לבעיה עבור שוק הנדל”ן. הסיבה לכך היא שלקרנות שצריכות לגייס מזומנים כדי להחזיר למשקיעים שלהן, לרוב אין ברירה אלא למכור בניינים.
“זה מפעיל לחץ על המחירים באופן כללי”, אמר נט קלוג, נשיא ומנהל חיפוש מנהלים ביועץ ההשקעות Marquette Associates.
משיכות מ-RESs שאינם נסחרים מקור: Robert A. Stanger & Co.

מר קלוג אמר שחלק הולך וגדל מקרנות הפנסיה וההקדשים האוניברסיטאים שהחברה שלו מייעצת לו מעוניינת למשוך כסף מקרנות נדל”ן.
בניגוד ל-2020, גם משקיעים בודדים ממהרים לצאת. קרן ריט לא נסחרת שילמו 3.7 מיליארד דולר בפדיונות ברבעון השלישי. בעוד שהם עדיין גייסו יותר כספים חדשים ממשקיעים מאשר הפסידו במשיכות, זה סימן את נתון המשיכה הגבוה ביותר מזה שנים ועלייה של פי 12 מהרבעון השלישי של 2021, על פי רוברט א. שטנגר ושות’, השקעה -חברת בנקאות שעוקבת אחר השוק.
קרנות אלו בדרך כלל מאפשרות למשקיעים למשוך כסף בכל חודש או רבעון, אך רק עד מגבלה מוגדרת. לקרן של בלקסטון בשווי 69 מיליארד דולר, הידועה בשם Blackstone Real Estate Income Trust Inc., או BREIT, יש מגבלת פדיון רבעונית של 5% מהנכסים נטו של הקרן. בשבוע שעבר, בלקסטון אמר שבקשות הפדיון עברו את התקרה, כלומר חלק מהמשקיעים לא יורשו לפדות לפני השנה הבאה.
מניית בלקסטון נפלה ב-7% ביום שבו הכריזה על מגבלות הפדיון. ה-REIT הלא נסחר של סטארווד הציב מגבלות דומות כמו BREIT, אמר אדם שמכיר את העניין.
משקיעים בודדים מושכים את כספם חלקית מכיוון שהם מצפים להפסדים עתידיים, אמרה נורי ליץ, מרצה בכירה בבית הספר לעסקים של הרווארד שייעץ לקרנות פנסיה בהשקעות בנדל”ן. קרנות נדל”ן מבססות בדרך כלל את הערכות השווי שלהן על הערכות שיכולות להיות איטיות להסתגל לשווקים המשתנים. זה שמר על הערכות הקרן גבוהות גם כאשר שוק הנדל”ן הידרדר. אבל בסופו של דבר, המציאות תתפוס את הפער.
“ההערכות מסתכלות לאחור, והשווקים מביטים קדימה, ואנשים מנסים לעשות ארביטראז’ ולהוציא את כספם לפני שהמחיקה מתרחשת”, אמרה גב’ ליץ.
פנסיה בדרך כלל מציבה יעד לאיזה אחוז מהנכסים שלהם יש להחזיק בנדל”ן. מכיוון שהערכות קרן הנדל”ן נותרו גבוהות בזמן שהמניות והשווקים האחרים ירדו, חלקה של הנדל”ן הפרטי בנכסי קרנות הפנסיה ביחס למניות עלה. זה יוצר לחץ למכור מכספי נכסים כדי להחזיר את האיזון, אמר קלוג.
זה היה המקרה של מועצת ההשקעות של מדינת וושינגטון, אמר ג’יימס אבר, מנהל היחסים המוסדיים של הדירקטוריון. קרן הפנסיה של המדינה דיווחה כי הנדל”ן מהווה 22.4% מהתיק שלה נכון ל-30 בספטמבר, אך היעד שלה היה 18%.
משקיעים מוסדיים גדולים עוברים במקום זאת לאסטרטגיה בעלת סיכון נמוך יותר של מתן הלוואות או פשוט אגירת מזומנים עבור העסקאות שצצות בהכרח במהלך שפל.
בבריטניה, קרנות נכסים עם יותר מ-15 מיליארד ליש”ט, שווה ערך ל-18.3 מיליארד דולר, בנכסים חסמו פדיונות ממוסדות בסתיו הזה, תוך ציון צרכים כמו שמירה על מזומנים והימנעות ממכירות כפויות. מנהלי הקרנות הללו – כולל BlackRock, M&G Group, Schroders PLC, CBRE Investment Management ו-Legal & General – אישרו כי נקטו באמצעי סף.
קרנות הנדל”ן עדיין מגייסות כסף, אבל פחות מבעבר. קרנות נכסים ממוקדות ארה”ב גייסו 15.6 מיליארד דולר ברבעון השלישי, לפי Preqin – הנתון הרבעוני הנמוך ביותר מאז 2020.
ריביות גבוהות גם הפכו את ה-REIT הלא נסחר לפחות מושך למשקיעים חדשים. כשהשערים היו נמוכים, מניות ה-REIT שאינן נסחרות היו מושכות כי הן הציעו תשואה גבוהה בהרבה מאג”ח.
אבל כעת אגרות החוב משלמות תשואות גבוהות בהרבה והן נזילות יותר ופחות מסוכנות מ-REIT הלא נסחרות, אומרים היועצים.
קלי נילסון, מייסדת Brava Financial LLC, חברה לתכנון פיננסי בסן דייגו, שאלה מדוע משקיעים יסגרו את כספם בקרן נדל”ן שמציעה תשואה מעט גבוהה יותר מכמה איגרות חוב ממשלתיות המשלמים 4.5% או 5%.
“זה לא טרייד אוף הוגן”, אמרה.

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses