דוגמאות מהעולם שלי
#יזםהשבוע – מושיק צמח – פוסט 5
דיברתי מספיק. רציתי בפוסט הזה להיות הכי פראקטי שאפשר ולתת דוגמאות חיות על השלבים בתהליך של ניתוח דיל שעוברים אצלי. צעד צעד.
א. מצרף פה וידאו מברוקרית שאני עובד איתה. הדיל בניינו הוא שאני שולח אותה פיסית לדילים שאני חושב שהם אופצייה על בסיס אנליזה ראשונית, היא לוקחת וידאו ותמונות, שולחת אותם אלי ביחד עם דף קצר שמדבר על התנאים של הבית (גיל של המערכת חימום, מזגנים, האם הרצפה עקומה, האם יש ריח של כלב והאם רועש מדי מהכביש הראשי בחוץ וכדומה). היא מקבלת ממני $100 על כל ביקור כזה. יוצא בממוצע שהיא הולכת ל 3-4 דילים בשבוע. גם יוצא בממוצע שעל כל 6-8 בדיקות כאלה דיל אחד משתלם ועליו אני סוגר. היא בחורה מקסימה שמדברת עם המוכר ומוציאה ממנו הרבה אינפורמציה בעזרת הקסם שלה.
ב. מצרף פה לינק לפירוט שיפוץ (PDF):
אחרי שהסתכלתי על התמונות והוידאו ואחרי שדיברתי עם הברוקרית על התנאים אני מתחיל לרשום רשימה של דברים שצריך לשפץ ולהחליף. מחלק את זה לקטגוריות לפי איזור בבית כי זה עוזר לקבלנים בתמחור. אני מסתכל על תמונות של בתים שנמכרו באיזור ורואה איזה רמת שיפוץ הם עשו כדי להחליט מה אני יעשה. אני לא מבזבז על גימור ברמה הרבה יותר גבוהה ממה שמוצע בשכונה, אבל אני כן רוצה לעשות חיים קשים לתחרות. את הרשימה הזאת אני שולח לכמה קבלנים שעובדים איתי (ראו פוסט 4). הם ממלאים את העמודה של המחיר. על זה אני תמיד מוסיף 12% למקתג”ים.
ג. מצרף פה לינק לטבלת ניתוח דיל שלי (PDF):
שום דבר מיוחד, אבל זה עובד טוב בשבילי. זה כולל (1) בתים זהים בשכונה שנמכרו ב 6 חודשים האחרונים (2) בתים זהים שהיום מוצעים בשוק והמחיר שבו הם מוצעים. מעניין אותי לדעת מה התחרות שלי מציעה (3) ניתוח שוק כתוב. לשבת ולכתוב מסדר לי דברים בראש ומאפשר לי לחזור לזה גם שבועות אחר כך ו (4) חישוב הוצאות שעוזר לי להחליט כמה מקסימום אני מוכן להציע על הבית. אני מתחיל בלהציע יותר נמוך כמובן, אבל אני לא עובר את המקסימום.
ד. מצרף פה וידאו מהברוקרית שמדווחת על התקדמות השיפוצים. אחרי שסגרתי על הבית, הדיל שלי היה שהברוקרית מקבלת אקסקלוסיביות למכירה של המוצר הסופי. האינטרסים שלנו מיושרים. אני עדיין רוצה לקבל דיווחים כל 2-3 ימים על התקדמות השיפוץ. מישהו צריך לפקח. אז בנוסף אני משלם לה 7% מעלות השיפוץ כדי להגיע לבית כל 2-3 ימים ולשלוח תמונות ווידאו, לעלות איתי על פייסטיים עם יש בעיות שצריך לקבל עליהם החלטה, ללכת לעירייה לדחוף מסמכים ואפילו להום-דיפו לקנות מקררים.
אחרי שהשיפוצים נגמרים התהליך כבר די זורם. הברוקרית לוקחת את המושכות ומפרסמת את הדיל ב מ.ל.ס, נפגשת בבית עם קונים פוטנצילים (או משכירים פוטנציליים) ומחתימה אותם על חוזים. זה חלק מהאחראיות שלה. על זה היא מקבלת אחוזים.
וכך התהליך חוזר חלילה ולא דרכתי פעם אחת בבית
Responses