לאבד את הבתולין עם הדיל הראשון

#יזםהשבוע מושיק צמח פוסט 2

חשבתי לדלג על הפוסט שמדבר על טיפים להתחלה ולעבור לתאכלס כי כמעט כולם פה כבר כיסו יפה את הנושא. אז אני רק הולך להציע פה גישה קצת שונה לתהליך. ה”אני מאמין” שלי. גישה שתעזור בהמשך להשקעות מרחוק (“וירטואלי”). בפוסט 3 והלאה אחזור לפראקטיקה.
אם אתם כמוני מעדיפים טבילות אש ומכירים בערך של למידה מהירה תוך כדי מעשה, המשיכו לקרוא.
ב”טבילת אש” אני מדבר על לקחת כסף שלכם ולקנות בית ראשון בארה”ב לבדכם. אם יש לכם העדפה ללמידה יותר זהירה והדרגתית (להשקיע כסף פאסיבי עם משקיע אקטיבי בארה”ב, לשלם למישהו שיראה מה הוא עושה לצורך למידה בלבד, וכדומה) אולי הפוסט הזה יהיה קצת פחות רלוונטי אבל בחלק האחרון של הפוסט הזה אני חולק כמה רעיונות לדרך יותר זהירה גם כן, אז תדלגו לשם ישר.
אז יש כסף בצד לצורך רכישה של בית בארה”ב ולא עשיתם את זה לפני:
א. חשוב לזכור שזה תמיד הזמן הכי גרוע להכנס לשוק ותמיד הזמן הכי טוב להכנס לשוק.
ב. בחירת שוק: זה לא ממש משנה איזה שוק פה בארה”ב בוחרים. יש הזדמניות בכל שוק, אבל סוג ההזדמנויות והמחיר שלהם יהיו שונים בין שוק לשוק. אני ממליץ להתחיל עם שווקים זולים ב Midwest שבהם רכישת בית היא כמה עשרות או מאות אלפי דולרים. להתחיל בשווקים האלה יותר קל, וטעיות פחות “נוראיות”. אם יש שוק שיש לכם חבר’ה שאתם מכירים שגרים שם, אז בכלל טוב.
ג. כדי להתחיל בטבילת אש, אני חושב שזה מאוד עוזר להגדיר מטרה: שבדיל הראשון לא באים לעשות כסף. המטרה היא לעשות דיל בשביל לעשות דיל, בלי לאבד כסף. (הערה: זה בסדר לאבד קצת. זה נופל תחת הקטגורייה של אגרת לימוד מהיר.) הבעייה ברצון להצליח בגדול שזה משתק: נכנסים לחישובים מיותרים שהופכים כל דיל ללא כדאי. האני מאמין שלי בתחום הזה הוא כזה: (1) לרוב, דיל שהוא באמת מדהים, על פניו אף פעם לא נראה כך, ורק נסיון והכרה טובה של השוק מאפשרים לזהות אותו (2) המשקיעים המנוסים בשוק (תמיד יש הרבה כאלה) לרוב מתעלמים מדילים שהם רק “בסדר”. אלה הדילים הכי טובים להתחיל איתם, לצבור נסיון ואחרי כמה חודשים/ שנים להיות הכי מנוסה בשוק הזה ואז להתחיל להתחרות עם הכרישים.
ד. טבילת אש טבילת אש, אבל לא אללה אכבר: תאספו הרבה מידע על מחירים ותקציב שיפוצים בשוק לפני הכל. תהליך חשוב מאוד שלוקח זמן אבל לא עולה (הרבה) כסף. אני הייתי מסתכל בזילו ( www.zillow.com ) על דילים של בתים משופצים בשוק ומתקשר לברוקר לשאול מי היה הקבלן. אז מתקשר לקבלן, אומר להם שאני משקיע באיזור ורוצה לדעת מה נעשה בבית וכמה עלה. אחרי 10 בתים כאלה אני מבין טוב כמה עלות למטר רבוע.
ה. בניתוח דילים, מרווח טעות בריא (Margin of error) זה הכי הכי חשוב:
§ ממליץ לנתח כל דיל עם מרווח טעות בריא הן בתקציב (הוצאות) והן במחיר יציאה.
§ כל מספר בתקציב אפשר לוודא עם איש מקצוע בצורה כזאת או אחרת. המטרה היא לא להיות מדוייק אבל להיות כמה שיותר קרוב.
§ ניתוח דיל לעולם לא צריך להיות עם מספר אחד אלא עם טווח מחירים/עליות (מהכי קונסרבטיבי להכי אגרסיבי)
§ אני הייתי מפרסם את הניתוח דיל (בלי כתובת) פה בקבוצה לקבל חוות דעת האם הכל הוכלל. פייסבוק זה חינם.
§ תוסיפו – 10-15% כללי בצד לדברים לא ידועים
ו. עם אחרי כל זה יצא לכם דיל שלא מפסיד כסף – זה דיל ראשון פצצה.
ז. אם אתם מסכימים איתי שבדיל הראשון הפוקוס לא צריך להיות להרוויח כסף טוב, אז יש גם דרכים אחרות – יותר זהירות -להכנס לתחום ללא טבילת אש אבל רק בשביל למידה:
§ הייתי מוצא פליפר אקטיבי בשוק, עם נסיון, מסכים איתו על תשלום כסף חודשי עבור הזכות להיות מכותב בכל התכתבות של דיל מסויים מהתחלה עד הסוף (קבלנים, עו”ד, ביטוח, ברוקרים וכדומה) + היכולת לשבת פעם בשבוע לחצי שעה לשאול שאלות. או
§ להגדיר סכום כסף שיש להשקעה, ולהציע אותו כהלוואה לפליפר עם נסיון בשוק עבור תנאים מאוד מאוד נוחים (5%…) אבל עם הסכם להיות מכותב לכל התכתבות בדיל ויכול פעם בשבוע לשאול שאלות, או
§ לארגן קבוצה של אנשים שרוצים לראות ולחוות את כל מה שמתרחש בדיל מהתחלה עד הסוף בצורה אישית בשביל למידה, להציע תשלום חודשי לפליפר עבור הזכות להיות מכותב ולהפגש כקבוצה פעם-פעמיים בשבוע
§ וכדומה
מחר אני אדבר על המלצות למציאת דיל מרחוק וסגירה מרחוק