מכירות הנדל”ן במנהטן צוללות ב-38%, אך עסקאות המזומן הגיעו לשיא של כל הזמנים

מכירות הנדל”ן במנהטן ירדו ב-38% ברבעון הראשון, כאשר קונים ומוכרים נאבקו על המחירים ושיעורי המשכנתאות נותרו תנודתיים, על פי דיווחים חדשים.

היקף המכירות הכולל ירד ל-4.4 מיליארד דולר ברבעון, עם 2,242 דירות ובתים עירוניים שנמכרו, בהשוואה ל-2,546 מכירות ברבעון הראשון של 2022, לפי דיווח של דאגלס אלימן ומילר סמואל. מחיר המכירה הממוצע ירד ב-5% ל-1.95 מיליון דולר ומחיר המכירה החציוני ירד ב-10% ל-1.075 מיליון דולר, לפי הדו”ח.

הירידה במכירות ובמחירים באה בעקבות ירידה של 29% ברבעון הרביעי, ומצביעה על כך ששוק הנדל”ן הגדול במדינה מתתקן לאחר פריחת מחירים וביקוש שלאחר המגפה. השאלה הגדולה עבור ברוקרים, קונים ומוכרים היא היכן תהיה ה”תחתית” החדשה במנהטן.

“אני חושב שנראה עלייה עונתית באביב”, אמר ג’ונתן מילר, מנכ”ל מילר סמואל, חברת ההערכה והמחקר. “אבל חלק מהדברים תלויים בשאלה אם הבנק הפדרלי מחזיק בריבית היכן שהם נמצאים”.

מתווכים אומרים שהאתגר הגדול ביותר עבור עסקאות הוא הפער הרחב בין ציפיות המחיר של הקונה והמוכר. רמות נמוכות יחסית של מלאי, או רישומים שלא נמכרו, פירושו שלקונים עדיין אין הרבה ברירה במנהטן. היו 6,996 בתים בשוק ברבעון הראשון, מעט נמוך מהממוצע לחמש שנים של כ-7,200, לפי מילר סמואל.

“עדיין יש נתק בין קונים למוכרים”, אמר ג’ייסון הבר ב-Compass. “מוכרים לא מורידים מחירים ימינה ושמאלה כדי לבצע עסקאות.They have confidence. They feel like ‘if I לאבד קונה יש עוד אחד בהמשך הדרך שמחכה.’ אין פאניקה למכור, או לחשוב שהם חייבים לצאת עכשיו”.

המוכרים קצצו את המחירים, אבל לא מספיק עבור הקונים המציאים של היום. ההנחה הממוצעת ממחיר המחירון הראשוני למחיר המכירה ברבעון הראשון עמדה על 7%, לעומת 5% ברבעון הרביעי, לפי סרהנט. “קונים עייפים עדיין היו בעמדה חזקה לנהל משא ומתן”, לדברי קורי נאפייר, מנהל המחקר ב-Serhant.

הקונים עדיין חוששים מתשלום יתר לנוכח מיתון פוטנציאלי, שוק המניות הפכפך ומשבר בנקאות. מתווכים רבים אומרים שקונים מתקשרים כבר חודשים עם ציפיות להורדת מחירים של 20% או יותר – רק כדי להתאכזב.

“הקונים בשלושת הרבעונים האחרונים נשבו אחורה, מחכים להפחתות מסיביות והם לא מגיעים”, אמר נובל בלאק מדאגלס אלימן. “ואני לא חושב שההפחתה הגדולה הזו תגיע”.

כפי שאמר פרדריק ורבורג פיטרס, נשיא Coldwell Banker Warburg, בדו”ח הרבעון הראשון שלו, “נראה שהירידות הגדולות במחירים מאחורינו, ועלויות הנכס עלו ברמה”.

הגשת הצעות ועניין נשארו חזקות במיוחד בקצה הגבוה. נתח מכירות היוקרה – או עסקאות ב-10% העליון של השוק לפי מחיר – שהביאו למלחמות הצעות עלה לשיא של למעלה מ-11% ברבעון, אמר מילר. מתווכים אומרים שקונים עשירים מעדיפים בדרך כלל לשלם מזומן ולכן פחות מושפעים משיעורי משכנתא גבוהים יותר.

בסך הכל, העסקאות במזומן עלו לשיא של 57% מכלל המכירות ברבעון, אמר מילר. בקצה הגבוה של השוק, שלושה רבעים מכלל המכירות מעל 5 מיליון דולר היו כולן מזומן.

ברוקרים אומרים שהם רואים סימנים לכך שהרבעון השני יהיה חזק יותר – במיוחד מכיוון שהשוק היוקרתי השתפר במהלך הרבעון הראשון. חוזי מכירה של נכסים במחיר של 4 מיליון דולר ומעלה עלו מממוצע של 16 עסקאות בשבוע בינואר ל-32 עסקאות בשבוע במרץ, לפי דו”ח אולשן.

ובכל זאת, הרבה תלוי בעתיד הריבית והכלכלה הכללית. מכיוון שהעיר ניו יורק היא ביתם של כל כך הרבה קונים ומוכרים הקשורים למימון, הביצועים של שוק המניות עשויים לעצב גם את שוק הדיור של מנהטן באביב ובקיץ הקרוב.

“בהתבסס על מה שאני רואה עכשיו, אנחנו מגיעים למקום בריא יותר באביב”, אמר בלאק. “זה לא שוק של מוכרים, אבל הוא נהיה עמוס יותר מדי חודש”.