מבזק חדשות…..מבזק חדשות…עקיצות נדל”ן

בס”ד

“מבזק חדשות…..מבזק חדשות…עקיצות נדל”ן”

#יזםהשבוע #גיל_לוי_צדק

#פוסט3

בטח גם אתם ראיתם את התכנית של אדווה דדון “הנוכלים” ששודרה בערוץ 12 ביום חמישי (20.04.23), ולמי שלא ראה ו/או לא יודע במה מדובר הנה הלינק לכתבה: (https://www.mako.co.il/…/Article-e84c0ba17ce9781026.htm).

 

אז מה היה שם בעצם?

 

כתבה על יזם נדל”ן ש”עקץ” (לכאורה) משקיעים ולא סתם משקיעים, אלא “משקיעים מנוסים” כפי שדדון ציינה בכתבה.

 

האמת, אחרי שראיתי את הכתבה, לגבי החלק של “מנוסים” אני לא כל כך בטוח, כי אם הם היו מנוסים הם לא היו “נעקצים”. שלא תבינו לא נכון, ליבי ליבי עם אותם משקיעים שהפסידו עשרות אלפי דולרים, זה אף פעם לא נעים וזה לא משנה אם אתה מנוסה או לא. אני כן חושב שהיה חובה עליהם לעשות מספר בדיקות מקדימות ולא ללכת שולל אחרי הבטחות ומצגות.

 

יתרה מכך, מעבר לכתבה די מגמתית שכמעט כל שנה חוזרת על עצמה על יזם כזה או אחר ש”עקץ” ישראלים, קצת הפריע לי שהכתבה הייתה חד צדדית.

 

למה חד צדדית?

 

כי הציגו פה רק צד אחד של משקיעים – כאלה ש”נעקצו”, ולא הציגו גם משקיעים שהשקיעו בארה”ב והם נהנים מהכנסות יפות.

מעבר להיותי עו”ד, יזם ומשקיע נדל”ן בעצמי, אשר בין היתר ליוויתי כבר מספר משקיעים ברכישה של נכסים מניבים בארה”ב, שיפוץ של הנכסים והשכרתם, אני יכול לומר שיש גם צד שני למטבע !

 

כל שכן, אני מכיר אישית לא מעט קולגות יקרים שעושים אותו דבר, וכן, יש כאלה שעושים זאת בצורה ישרה, אמינה ומקצועית ובאמת מביאים תוצאות למשקיעים שלהם, ואני יכול להעיד באופן אישי שתשואות של 10.5%, 11% ומעלה אצלי הן לא מילה גסה.

 

והנה, תוך כדי שאני מגבש במוחי מה לרשום לפוסט, נתקלתי בעוד כתבה ששודרה הפעם בערוץ 13 כמה ימים לאחר הכתבה של דדון, והפעם על ישראלים שנעקצו על ידי מישהו מהארץ שמכר להם קרקע בת”א במחיר בדיחה וזאת כשהוא בכלל לא הבעלים של הקרקע (לכאורה). ראו תמונות מצורפות.

 

אז מסתבר שלהיעקץ אפשר בכל מקום, לא משנה אם אתה נמצא בארץ או בארה”ב, או אם אתה רוכש נכס בארץ או בארה”ב.

 

לא תעשו בדיקות מקדימות כמו שצריך, לא תיעזרו באנשי מקצוע חיצוניים (עו”ד, אנשים מטעמכם שמבינים בנושא וכיוצ”ב) אתם “טומנים ידיכם בצלחת”.

אז מה בכל זאת אפשר לעשות ? איזה דברים לשים לב אליהם ? מה הסימנים שיעזרו למנורות האזהרה שלכם להידלק ?

 

* אתחיל מהעסקה עצמה: מכירים את המשפט “”If It`s too much to be true… – אם זה נשמע יותר מידי טוב בשביל להיות אמיתי, כנראה שזה לא ! תבינו, מי שמוכר נכס (לרוב) יודע בדיוק מה הוא מוכר ! שימו לב למחיר המבוקש ביחס לנכסים אחרים שנמכרו באזור. לא משנה אם זה בארה”ב או בארץ, אם המחיר זול באופן יוצא דופן כנראה שיש סיבה – והיא כנראה לא טובה.

* אם הזמינו אתכם למשרד מפונפן באיזה מגדל יוקרה, ופקיד/ה יפים ונאים קיבלו את פניכם, עם איזה אספרסו קצר/ ארוך, הייתי בוחן טוב טוב את העסקה (לא אומר שכולם אכן כאלה) אבל כן לפקוח 10 עיניים.

* פרסום באמצעות “ידוענים” כאלה ואחרים, או שימוש בהם כמשקיעים שהשקיעו אצלם.

תבינו, הדברים האלה עולים המון כסף ומישהו צריך לממן אותם. סביר להניח שהמישהו הזה, זה אתם !

הציעו לכם נכס ? פשוט תעשו GTP – שזה אומר Google The Property !

(נכון קפץ לכם לראש הקיצור של הבינה המלאכותית? ChtGPT)

 

* באותה הזדמנות תעשו “גוגל” על אותה חברה או האנשים שעומדים מאחוריה, כמה קל ככה פשוט. אולי תגלו שיש נגדם כבר תביעות משפטיות, או אנשים אחרים שהעלו פוסטים וסיפור על הניסיון המר שהיה להם.

 

המידע בארה”ב הוא כל כך חופשי ונגיש, ברגע שתרשמו את שם הנכס בגוגל, אתם תוכלו לקבל עליו המון מידע, בארה”ב אתרים כגון: “זילו”, “רדפין”, “טרוליה”, בארץ אתרים כגון יד 2, מדלן, gov.map

כנסו ל- “googl map” תראו את הנכס מבחוץ, תראו איך נראה הרחוב ממבט על (תוכלו לראות גם מתי הנכס צולם ואיך הוא נראה בנקודות זמן שונות בעבר.

 

*תמונות של הנכס – תבקשו תמונות של הנכס, מבחוץ ומבפנים, תבקשו לראות סרטון עם תאריך עדכני מהבחוץ של הנכס אל הפנים, ככה תוכלו לראות שמדובר באותו נכס (בכתבה של דדון המשקיעים העלו טענות שהנכס שרכשו בכלל לא היה הנכס שהראו להם בתמונות).

 

* הבטחה לתשואה מובטחת: חברים תסלחו לי מראש על הביטוי אבל בהקשר הזה אני יכול לומר “מובטחת בת..ת ” !

 

שום דבר לא בטוח חוץ מהמוות, וגם זה אנחנו לא יודעים מתי יקרה, רק אלוהינו שבשמיים.

 

אין דבר כזה תשואה מובטחת מהסיבה הפשוטה שאף אחד לא יכול להבטיח אותה ! האקסל סופג הכל !

 

כן, אפשר להציג תחזית או פוטנציאל לתשואה, אבל צריך לקחת בחשבון שדברים יכולים לקרות: שוכר שנכנס לנכס וגילינו שיש עוד דברים שצריך לתקן, או שוכר שמחליט לעזוב באמצע תקופה, או פתאום בחורף אחרי סופת שלגים איזה צינור קפא והתפוצץ, או הגרוע מכל – השוכר מפסיק לשלם. יכולים להיות המון דברים שיגרמו לתשואה להשתנות בדרך, אגב, חלק מהדברים האלה יכולים לקרות גם לנכס להשקעה פה בארץ, בסופו של יום ההסתכלות היא לטווח הארוך של כמה שנים לפחות.

 

* בדיקת Inspection – בארה”ב ניתן לעשות לפני הרכישה בדיקה מקיפה לנכס ע”י איש מקצוע שמתמחה באותו אזור. תרשמו בגוגל בעיר בה הנכס נמצא Inspection Company in XXX, תבקשו לעשות בדיקת אינספקשן לנכס (אז יעלה לכם 350$-400$ אבל לפחות תקבלו דוח מקצועי מפורט של 40+ עמודים עם תמונות על מצב הנכס).

 

** חשוב לציין ** רוב הבתים בארה”ב בארה”ב הם מאוד ישנים ויכולים לנוע משנת – 1920 ואילך. יש דברים שגם האינספקטור לא יכול לדעת כמו מצב הצנרת או מצב חוטי החשמל בתוך הקירות. לכן, יש מצבים בהם ניקח סיכון מחושב ונעשה רק מה שצריך, תוך לקיחה בחשבון שבעתיד נצטרך לעשות, ויש מצבים בהם נחליט לעשות את כל הצנרת מחדש ו/או חיווטי החשמל, בסופו של דבר הכל עניין של מספרים, עלות/ תועלת וכדאיות ההשקעה.

 

* בארה”ב כשרוכשים נכס, יש חברת “טייטל” – Title, זוהי חברה שתפקידה לבדוק שהנכס נקי מחובות, שיעבודים וכיוצ”ב, בין היתר תפקידה לבדוק את שרשרת הבעלים של הנכס, בסופו של התהליך הטייטל ממציא מסמך שהוא שווה ערך לנסח טאבו פה בארץ שנקרא “Warranty Deed”.

בארץ התפקיד של העו”ד לבדוק את נתוני הנכס ולראות האם יש התאמה בין האמור בנכס הטאבו לבין מה שקיים ברשומות בעיריה. העו”ד או אתם תוציאו נסח טאבו בעלות של 15 ש”ח, שם תראו מי רשום כבעלי הנכס, האם יש עיקולים או הערות אזהרה למיניהם.

 

* דבר נוסף שאתם אמורים לקבל לפני הסגירה על הנכס, אלה הם ה- “Closing Docs” – מסמכי הסגירה. במסמכים אלה אתם אמורים לבדוק שכל הפרטים של העסקה, של הנכס ושלכם נכונים, שם יהיה טופס HUD1 שבו תראו לאן ולמי מועברים הכספים, מה הסכום שאתם אמורים להעביר לחברת הטייטל לצורך ביצוע העסקה.

 

* שימו לב ! את כספי הרכישה אתם אמורים להעביר ישירות לחברת הטייטל ! היזם ביקש מכם לשלוח את הכסף אליו ? סביר להניח שזו עקיצה, תרדו מהעסקה !

יתרה מכך, קיבלתם מסמך עם פרטי חשבון להעברת הכספים, תתקשרו לחברת הטייטל ותוודאו איתם שאלה הם אכן פרטי החשבון שלהם !

כבר יצא לי לשמוע לא מעט scam שרצים ברשת על מקרים כאלה ואנשים הפסידו עשרות אלפי דולרים.

 

* חברת הטייטל שומרת את כספי הרכישה אצלה בנאמנות עד לחתימה שלכם ושל המוכר על מסמכי הסגירה ורק אחרי שהכל אומת, הם מעבירים את הכסף למוכר בקיזוז תשלומים שהמוכר חייב בהם עד לסגירת העסקה.

 

* ביטוח נכס: עליכם לוודא שהיזם דאג לחבר אתכם לחברת ביטוח לצורך ביטוח הנכס. תוודאו שהנכס יהיה מבוטח החל מיום הסגירה (או אפילו יום לפני). אתם לא רוצים לקנות נכס ודווקא ביום שקניתם הוא יעלה באש.

 

* מיסי נכס: קחו בחשבון שבארה”ב בעל הנכס אחראי על תשלום מיסי הנכס השנתיים – הארנונה, זהו נתון שצריך לקחת בחשבון.

מקרה אישי: יצא שבחנתי כבר מספר עסקאות למשקיעים שלי שעל פניו נראו מעולות, אך בבדיקה שערכתי מצאתי שמיסי הנכס יהיו גבוהים וזה שינה את התמונה לגמרי והמספרים כבר לא עשו שכל וקיבלתי החלטה לרדת מהעסקה.

 

נראה לי שמספיק חפרתי לכם בנושא. אם קראתם הכל קבלו שאפו, אני מוריד את הכובע בפניכם. אני מקווה שלקחתם לכם כמה כללי אצבע שיעזרו לכם בעתיד בין אם בהשקעות בארץ ובין אם בארה”ב.

בפוסט הבא קופצים לעומק…למעשי….

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses