קפצו למים חברים
אז הגענו לפוסט האחרון, היה שבוע סופר מעניין ואינטנסיבי, תודה לכולם על התגובות והפניות בפרטי, היה מהנה לשוחח ולהכיר ואני מקווה שהצלחתי לתת קצת ערך.
החלטתי לנצל את הפוסט האחרון ולפנות לחברים שעדיין יושבים על הגדר, בוחנים את עולם הנדל״ן אך עדיין לא קפצו למים- חוששים, מתלבטים, חושבים שבעתיד יהיו הזדמנויות טובות יותר. אם הייתי צריך לבחור מסר אחד להעביר לכם השבוע הוא: תתחילו בעשייה, תעשו את הדברים ממקום של ידע והנדל״ן תמיד יביא איתו דברים טובים גם אם בדרך יש מהמורות ואירועים בלתי צפויים.
אני זוכר את עצמי בישראל של 2012… בחור צעיר בן 25 שסיים לימודים והתמחות בעריכת דין, כל הוני בזמנו היה כחצי מיליון ש״ח שחסכתי בעמל רב עוד מחקלאות כנער והצמחתו בשוק ההון והתלבטתי אם לרכוש דירה כי נדל״ן תמיד קסם לי. כבעל חיבה למספרים ניתחתי את השוק וגיליתי שמחירי הדיור עלו בכ-50 אחוזים בארבעת השנים שקדמו. העיתונות דיברה על בועה וכבחור שבא משוק ההון תיקון היה נשמע לי הגיוני. חיכיתי ועקבתי. לבסוף לאחר המתנה ממושכת של יותר משנה הגיעה הזדמנות לרכוש את הדירה ששכרתי. רכשתי אותה ב-140 אלף שח מתחת לשווי השוק וזה נתן לי ביטחון לקפוץ למים על אף התיקון המדובר שעלול להתרחש. מיותר לציין כי לימים התברר כי רכישת הדירה מתחת למחיר השוק היה רווח שולי בעסקה לעומת הכפלת שוויה ב-7 שנים לאחר רכישתה בתוספת הכנסת שכירות קבועה בסך 4,300 שח מידי חודש.
לפני מספר שנים חתמנו שם על פרויקט פינוי בינוי עם חברה בורסאית גדולה ובדיוק מתחת למגרש של הדירה נתבשרנו שעתידה לקום תחנת מטרו ראשית מאד מגבעתיים לתל אביב. כלום לא קרה כי אני גאון, דברים טובים קורים לאורך זמן בנדל״ן ומי שעושה נדל״ן בשכל ישר רואה לבסוף ברכה.
כשנכנסתי להשקעה בנדל״ן מסחרי בהולנד ב-2017 שער האירו היה 4.3. הפרמטר לעסקאות היה מיקום טוב, דייר יציב עם הסכם שכירות של לפחות 5 שנים קדימה ותשואה שנתית נטו של 8% לפחות. עבדתי קשה בלימוד השוק, המיסוי, החוקים, יצירת קשרים, איתור עסקאות ומה לא ויצאתי לדרך (הכל בהולנדית- אומנם גדלתי בהולנד עד גיל 8 אבל התברר לי שחוץ מלקשקש קצת ברחוב אני כבר לא שולט בשפה). קניתי יחד עם שותפים פאסיביים מספר נכסים. הכל היה נראה ורוד ויציב. בשנת 2019 הקורונה הגיעה. ממשלת הולנד סגרה חנויות. דיירים התחילו לפנות בבקשה לא לשלם שכירויות, המדינה הוציאה חוקים מתי אין חובה לשלם שכירות ואם בכל זאת לא די שער האירו ירד באופן דראסטי. עשיתי מה שלהבנתי היה צריך לעשות מול השוכרים מתוך השקפת עולם של טווח ארוך וכבר למדתי משוק ההון במשבר 2008 לנשום עמוק בזמן סערה.
הקורונה חלפה והתחילה אינפלציה מטורפת בהולנד של מעל 10% לשנה שעדיין לא נרגעה. בהסכמי השכירות שלי היו סעיפי הצמדה למדד שאני נוהג להכניס תמיד להסכמים ארוכי טווח והתחלתי להעלות שכר דירה באופן משמעותי. אחת הדיירות שהשקיעה רבות בשיפוץ פנימי של מספרה ענקית אותה רכשתי מאסה בתשלום שכר דירה גבוה והגישה הצעה לרכוש את המספרה במחיר גבוה מאד (שווי נדלן מסחרי מוערך במכפיל שכר הדירה השנתי ולכן עליית שכר דירה מהותית לרווח הון בנדל״ן מסחרי) ולבסוף גם שער האירו מתאושש לאחרונה.למדתי מכל שהכי חשוב זה לעשות, וגם אם יש מהמורות בדרך, מי שעושה נדל״ן רואה בסוף ברכה בטווח הארוך.
שהתחלתי בארה״ב קסם לי שיטת ה-brrrr וכן ליהנות מפער הריביות בין הכנסת שכר הדירה לריבית במשק. באותה עת הריביות אפשרו זאת בקלות שכן תשואת השכירות הייתה גבוהה מהריביות וכאיש מימון זה מצא חן בעיני מאד. מהר מאד השוק השתנה, הריביות עלו וכולם דיברו על תיקון אפשרי בשוק כפי שהיה ב-2008. למרות זאת המשכנו לעבוד ובנתיים השוק (לפחות בקליבלנד) מראה רגיעה ועסקים כרגיל ועדיין הוא שוק מוכרים חזק. אינני יודע מה יהיה בשוק בעתיד אך אני כן יודע שאנשים צריכים מקום לגור, שאני תמיד אעשה מאמץ לעשות נדל”ן טוב לא פחות מאחרים, ארכוש באזורים אטרקטיביים, הנכסים שלי תמיד יהיו מאוכלסים ויניבו הכנסה ושבסוף נדל״ן משתלם. כך הניסיון לימד אותי.
אז חברים יקרים- צאו לדרך! קפצו למים! בטח נתקלתם בפתגם ש׳הזמן הכי טוב לשתול עץ היה לפני 20 שנה. הזמן הבא הכי טוב הוא עכשיו’. הדשן הטוב ביותר לנדל״ן הוא זמן! צאו לדרך, עשו את הדברים חכם: תלמדו, תחקרו, תעזרו בקהילות וחברים או במנטור, אך צאו לדרך.
לסיום אציין שאני והשותפים שלי לפעילות הנדל״ן בארה״ב Moshe Weizman ו-Yona schoemann תמיד פתוחים לכל הצעה לשיתופי פעולה בעשייה.
וגם אם עוד לא עליתם על דרך העשייה הנדל״נית אבל אתם כבר יודעים שאתם חייבים להתחיל, נשמח ללוות ולהדריך אתכם בדרך שאנו עברנו: החל מבניית תוכנית עסקית פיננסית להתקדמות מהמקום בו אתם נמצאים, דרך רכישת הנכס הראשון שלכם בארה״ב ועד לתוכנית איך מתקדמים לעבר תיק נכסים.
בתמונות: אני בנסיעת עבודה השנה בקור ההולנדי, נכס שרכשנו ושיפצנו ב-Euclid ארה״ב ואני ומשה ויונה השותפים לפעילות בארה״ב בסיור חקלאי אצלי במשק בבית חנניה.
Responses