יש לנו את הביקוש עכשיו תחזית נדל”ן חזקה יותר למחצית השנייה של 2023

מה צפוי לשוק הנדל”ן בדרום פלורידה במהלך המחצית השנייה של 2023?

עם כמות מוגבלת של מלאי דיור זמין כעת, ויותר אנשים עוברים לגור בפלורידה, היה מאתגר למצוא את האיזון הנכון.

ג’יימי מק’קוגן טומפקינס, סוכנת נדל”ן בצוות מק’קוהן/מנדיולה ב-Coldwell Banker Realty ב-Key Biscayne, אמרה ביום שישי שרק 26 בתים באי עומדים למכירה, כאשר בדרך כלל כ-130 יהיו בשוק כשבתי הספר יוצאים לחופשת קיץ.

“ורק 12 מהם הם מתחת ל-5 מיליון דולר”, אמרה.

לגבי דירות, פחות מ-130 נמצאים כיום בשוק. “בדרך כלל, יהיו לנו מאות, מאות”, אמרה. “המלאי שלנו לא תוקן כמו שחשבתי”.

מיאמי מתגלה כמרכז הטכנולוגיה החדש ביותר במדינה לחברות נכנסות.

“עם זה באים הרבה כאבי גדילה”, אמרה. “אין לנו כאן את מערכת הלימודים וגם לא את התשתית. עדיין יש לנו הרבה ביקוש, אבל המלאי עדיין נמוך, אז העסקאות יותר קשות ותגלה שהם ינהלו יותר משא ומתן. דברים השתנו.”

מקוהן טומפקינס עוסקת בנדל”ן כבר 20 שנה בקי ביסקיין, ואמה, ג’ואן, גם היא מתווכת, עוסקת בעסק 40 שנה ויותר, כך שהשינויים בענף ניכרים.

בתים במחיר נכון ממשיכים להימכר די מהר, על פי מאמר שפורסם לאחרונה במדריך המעבר לפלורידה, המתבונן במחצית השנייה של 2023.

בסיפור זה, הוא מציין, “הביקוש לנדל”ן בפלורידה היה חזק מאוד במהלך השנים האחרונות, אך כעת בסוף מאי 2023, שוק פלורידה עובר איזון מחדש בריא עם שיעורי הריבית הגבוהים והעלויות המוגברות. של הלוואות.

“במהלך המגיפה, פלורידה חוותה כלכלה חדשה לעבודה מהבית, ביקוש מוגבר ממשקיעי תאגידים, כמו גם זרם גדול של אנשים שעוברים למדינת השמש, גבוה בהרבה מהפעילות הרגילה של ציפורי השלג”.

“בקי ביסקיין, משפחות נכנסות לעיירה קטנה, אבל זו עיירה קטנה בעיר גדולה”, אמרה מק’קוהן טומפקינס. “יש לנו לקוחות שחיפשו הרבה זמן, והתקציבים שלהם די בריאים”.

בסוף אפריל, המחיר החציוני של בתים צמודי קרקע בפלורידה היה 410,000 דולר, המשקף שינוי מחיר קבוע משנה לשנה, על פי נתוני “כמה יקר לחיות בפלורידה” של מדריך המעבר לפלורידה.

הדירות היו במחיר חציוני של 325,000 דולר ברחבי המדינה, עלייה של 5% מרמה של 310,000 דולר לפני שנה.

אבל, כשזה מגיע לשוק מיאמי-פורט לודרדייל-ווסט פאלם ביץ’, מחירי הדירות החציוניים זינקו ל-585,000 דולר, והדירות היו 326,000 דולר.

האי נאפולי-איממוקלי-מרקו הוביל את המדינה בהרבה עם מחיר חציוני של 922,500 דולר לבתים ו-545,900 דולר לדירות.

לפי FloridaRealtors.org, מהמהדורה של אפריל 2023, המלאי ברחבי המדינה עומד כעת על 2.6 חודשי מלאי (הרבה לפני 1.1 חודשי המלאי במאי האחרון) ומחירי הבתים בפלורידה עלו כעת שלושה חודשים רצופים, לאחר שבעה חודשים של ירידת מחירים.

מלאי הדירות במיאמי ירד ב-3.6% ממרץ לאפריל, עד ל-5,673 בתים זמינים, לפי Rocket Mortgage, שגם ציינה ירידה חדה של 26.6% במכירות ממרץ לאפריל (מ-1,126 ל-826).

ב-Key Biscayne נמכרו 20 בתים באפריל, ירידה של 13% לעומת החודש הקודם, כך עולה מדוח נוסף של Rocket Mortgage. המכירות במהלך 12 החודשים האחרונים תורגמו למחיר חציוני של $1,450,000, למעשה 2.9% פחות (או $43,750 פחות) מאשר לפני שנה.

דוח זה הצביע על כך ש-85% מהבתים באי נמכרו מתחת למחיר המבוקש בחודש שעבר.

“זה קשה מסביב”, אמרה מק’קוהן טומפקינס, והצביעה על היעדר מלאי ועל העובדה שאין מספיק מקום בבתי ספר פרטיים כדי להכיל את אלה שמקווים לעבור לאזור מיאמי, במיוחד קי ביסקיין, פינקרסט או קורל גייבלס, למשל. 

היא כן אמרה שעדיין יש רמה גבוהה של ביקוש לדירות.

אז, לפחות בששת החודשים הבאים, מקוהן טומפקינס לא מצפה שדברים ישתנו באופן קיצוני.

“יש לנו את הביקוש עכשיו”, אמרה. “קי ביסקיין הוא אחד המקומות הטובים ביותר לחיות בהם. אנשים רואים את הבטיחות, את התחושה של עיירה קטנה ו…עכשיו יש לנו שפע של משפחות (בניגוד לתושבים במשרה חלקית).”

לדבריה, הרבה בעלי נכסים באירופה ובאמריקה הלטינית נשארים כאן בקיץ ומשכירים את בתיהם לחורף, בהתבסס על האקלים הספציפי שלהם.

“אם אין להם בבעלותם, זה מאוד יקר”, אמרה מק’קוהן טומפקינס. “יש כאלה שפשוט שוכרים אותו לשלושה חודשים, אבל שוק השכירות מתומחר”.

המתווך של מיאמי ג’ף פאהי, שדיבר בסיפור ה-Moving to Florida Guide, אמר: “בעוד שרמות המלאי הנוכחיות באביב 2023 עלו לרמה בריאה יותר של 6 חודשים לעומת 1.4 חודשים (במיאמי) כפי שהיה במהלך השיא בשוק, מחיר הבתים הממוצע במיאמי עלה ל-532,000 דולר, המייצג עלייה של 15.5% משנה לשנה”.

הוא גם הצביע על ביקוש בינלאומי חזק ועל העובדה שמיאמי מדורגת כעת במקום השני בניו יורק בחוף המזרחי עבור המוסדות הפיננסיים הרבים ביותר, וזה מושלם מכיוון שעסקאות דיור רבות הן מזומן בלבד או מקדמות במזומנים כבדים, אמר.

פאהי גם רואה מגמה של דמוגרפיה צעירה יותר קונה נכסים להשקעה להמרה לבתים של Airbnb ו-VRBO.

בנוסף, הוא מאמין שמחירי הדיור במיאמי יישארו בעלייה.

האם כל העובדות והנתונים הללו מדאיגים את סוכני הנדל”ן, כמו מקוהן טומפקינס?

“אני לא מפחדת, יש רק כל כך הרבה שאפשר לעשות”, אמרה. “מה שיותר מפחיד זה שעדיין יש הרבה איבה בעיירה הקטנה שלנו… מה שמפחיד אותי זה המדיה החברתית, שפע המידע השגוי שיש שם בחוץ… אף אחד לא מתפתח בקי ביסקיין.

“כל זה (תכנון חזון) רק עושה את זה טוב יותר עבור כולם.”