עסקאות השבחה או נדל”ן מניב?
“יזם השבוע” דקלה אסולין #פוסט 3
אני פליפרית בנשמה.
אין כמו לסיים פליפ טוב ולראות את הברווזון המכוער שהתחיל כבית שבור, רקוב וחבול, עם כאבי בטן של “איך לעזאזל נעמוד בתקציב?!” הופך לברבור מהמם עם ריהוט וסטייג’ינג מושלם אחרי שכמובן עמדנו בתקציב כי לקחנו שכבות עומק של מקדמי סיכון.
המתח וההמתנה לתמונות וצילומי הוידאו מהקבלן, ואז לראות את המהפך קורה בזמן אמת זה פרייסלס.
וכמובן, שורת הרווח בסוף כשמגיע קונה שאשכרה רוצה לחיות עם המשפחה שלו בבית שלנו! (כן, כן אנחנו קצת מתאהבות בנכסים לפעמים) היא אקורד סיום מושלם לכל התהליך.
גם היום, כשאנחנו עמוק ברנטלים, כשאנחנו נתקלות בפליפ טוב, אין ספק שנעשה אותו, אבל כעסקה צדדית לפעילות המרכזית שלנו – רנטלים.
אז למה, אחרי כל ההקדמה הזו, בחרנו להתמקד בנדל”ן מניב ולא בפליפים?
כי היום, בזמן של משבר ומיתון עולמי אנחנו מבינות שאנחנו חייבות לגדר את הסיכון בהשקעות, בטח ובטח כשמדובר במשקיעים, למינימום ההכרחי. להתמקד בהשקעות סולידיות ולא מסוכנות ולפזר סיכונים.
השקעות מניבות מייצרות תזרים ואפשרות להכנסה נוספת שזה בדיוק מה שאנחנו שומעות ממשקיעים כצורך, כשלצערנו הנושא של יוקר המחיה לא יורד מסדר היום והאינפלציה אוכלת את רווחי הפקדונות.
אם לפני שנתיים, רוב המשקיעים שדיברנו איתם ביקשו להיכנס לפרויקטים של השבחה, היום המגמה היא בדיוק הפוכה. משקיעים מעדיפים פחות סיכון גם במחיר של רווחים סולידיים.
בניגוד לפרויקטים של השבחה או בנייה חדשה, הכנסה מדמי שכירות היא קבועה וצפויה (בזהירות המתבקשת כי בכל זאת מדובר בנכסים מושכרים).
ניתוח של מגמת דמי השכירות בארה”ב בכלל ובמילווקי בפרט, בעשור האחרון, מראה שגם בזמני מיתון ומשבר, דמי השכירות נוטים להישאר יציבים או אפילו לעלות.
אם ניקח את המיתון של משבר הסאב פריים ב 2008, ניתן לראות שדווקא חלה עלייה בדמי השכירות במילווקי (וגם בארה”ב כולה) בניגוד למגמת מחירי הדירות שהייתה בירידה.
אחת הסיבות לכך היא שהשכרת נכס היא הוצאה קבועה שקשה מאוד לצמצם אותה. גם אם יש מיתון, אנשים עדיין צריכים לגור איפשהו, ובמילווקי, התחרות על כל בית להשכרה היא גדולה מאוד ולכן שוכרים ממש “נאחזים” בנכסים ומעדיפים לא לעזוב.
אגב, גם היום, על אף המיתון, אנחנו עדיין רואות עלייה בדמי השכירות במילווקי לעומת השנה שעברה.
סיבה נוספת וחשובה לכך שהשקעה בנכסים מניבים היא משמעותית פחות מסוכנת מעסקאות השבחה היא פקטור המינוף. כשאנחנו מלוות כיום משקיעים בעסקאות רנטל אין בכלל פרמטר של מינוף (אמריקאי) בעסקה, זאת כמובן בשל סביבת הריבית הגבוהה שהשוק נמצא בה היום.
(בזמנים אחרים כשהריבית תחזור להיות שפויה זה בהחלט משהו שצריך לקחת בחשבון כי מינוף הוא כלי פיננסי חשוב מאד).
כך, המשקיעים לא נחשפים בכלל לתנודות הריבית בארה”ב ולעלויות של הלוואה מקומית ומנגד נהנים משוק שכירות חזק שעומד איתן גם בתקופות משבר.
אז כן , אנחנו בימים מורכבים מבחינה כלכלית אבל אין שום סיבה לעצור. צריך לנהל סיכונים ולעשות בדיקות מקיפות לפני שלוקחים עסקה ואם היא נעשית בחכמה ובזהירות, אין סיבה שלא לייצר ממנה רווחים ותשואה.
בתמונה סינגל מקסים במילווקי שנרכש עבור משקיע שלנו ומניב שכירות.
מוזמנים להגיב ולשאול שאלות. מבטיחה לענות לכולם.
נתראה מחר
Responses