בכפוף
#יזםהשבוע ירון פורטר #פוסט5
סאבג’קט טו – subject to
אז כמו שהבטחתי בפוסט הלפני אחרון אספר על עסקת סאבג’קט טו יצירתית ומיוחדת מאוד שביצעתי לפני כשנה.
אז ככה באחד מימי שני
(אני יוצא לדור נוקינג עם הצוותים
שלי בימי שני וחמישי)
לקחתי איתי מתלמד ויצאנו לסשן דור נוקינג בשכונה נחמדה על המים בפורט לודרדייל שטירגטתי מבעוד מועד כאזור בו אני רוצה לפעול.
באחד הבתים פגשתי בחור שנראה טרוד, מיואש ועובד עצות, הבית שלו עבר דמולישן מלא (פירוק/הריסה לפני שיפוץ) ונעשו בו כמה ויוליישנים (עבירות בנייה)
היה אפשר לראות מדבקות של העירייה על החלונות עם דרישה להפסקת עבודה, כשפניתי אליו עם הפיץ’ הגאוני שבניתי לדור נוקינג (מצרף למטה את הפיץ’)
הוא אמר לי שהוא צריך קבלן כי ה2 הקודמים ברחו לו עם הדיפוזיט, הראשון עשה את הדמולישן ויצר לו עבירות בנייה מול העירייה השני פשוט נלחץ מהעבירות וברח גם הוא עם הכסף.
זהיתי את הסטרס של הבעלים והתחלתי לעבוד לכיוון של עסקת סאבג’קט טו
במקרה הזה הוא לא עמד לאבד את הבית ולא היה בעלים במצב כלכלי לא טוב, ההיפך אדם עמיד מאוד שלא חי בפלורידה ופשוט התייאש מההתנהלות מול קבלנים פה.
הבית אחרי דמולישן מלא, אין אפשרות להמשיך לעבוד בגלל ההפרות בנייה, לא ניתן להכניס דיירים מן הסתם ולא ניתן להעלות למרקט במצב הזה ובינתיים האסקרו יורד כל חודש והבעלים בינתיים “מדמם” כסף , מצד שני הבעלים איבד אמון בקבלנים אחרי שברחו לו 2 קבלנים עם מקדמה אצלם ובדיוק בטיימינג הזה אני הגעתי!
הצעתי לו הצעת מחיר כמה יעלה שדרוג מלא של כל הבית כולל הסרת הוויולישנים והוא אמר שהוא כבר מיואש מהבית הזה ואפילו טען שיש לו חוסר מזל בבית והוא שוקל להעיף אותו.
אותו אדם קנה את הבית בתחילת 2022
שם 10 אחוז דאון לפי שווי של 640 אלף דולר
שילם משכנתא במשך שנה (באותו שלב) בריבית של 3.9% ופה אני התחלתי לבנות את עסקאת הסאבג’קא טו שלי
הסברתי ללקוח שבעוד 4 ימים יורד לו עוד תשלום באסקרו כמעט 5000 ואני מוכן לקחת עלי את התשלום, אני מוכן לקחת ממנו את הנכס “אז איז” והוא לא אחראי לכלום יותר והוא יכול לחזור לסיאטל לחיים הנוחים שלו ולאיזור הנוחות שלו
מכרתי לו נוחות, שקט נפשי ותעשייתי.
הלקוח השתכנע די מהר אני חייב לציין
וכל זה קורה 4 ימים אחרי שדפקתי לו על הדלת!
עשינו את כל תהליך העברת הטייטל על לאנד טראסט שם הלאנד טראסט הוא השם של הלקוח והכתובת של הבית.
כמובן חתמנו חוזה סאבג’קט טו פנימי בינינו ואני הפשלתי שרוולים ונכנסתי עם צוותים פנימה להתחיל את הפרויקט.
הבית היה 3 חדרים עם 2 שירותים/מקלחת אבל ענקי(!) 2450 סקוור פיט
(היה לבית אדישן של עוד מאסטר ועוד פלורידה רום ענקי שסגרו כחלק מהבית) 2450 סקוור פיט ל3 חדרים זה ענקי ולא פרקטי ולכן הוספתי לבית עוד שירותים/מקלחת ועוד 2 חדרים סיימתי שיפוץ מדהים ב45 ימים (בכל זאת אני קבלן).
זהיתי משהו שקרה בחודשים האחרונים ועשיתי לבית איפיון מחודש, סוג של בית הארחה.
בעקבות המלחמה וביטול הויזות יש לפה זרם מטורף של ישראלים שיכולים לשהות עד 3 חודשים ללא סושיאל וללא יכולת לשכור דירה.
חודש ראשון ואחרון דיפוזיט או התחייבות למינימום 8 חודשים גם מקשים מאוד
והחלטתי להשכיר את הבית לפי חדרים
1500 דולר 500 דולר דיפוזיט ואתה מקבל חדר בוילה עם בריכה על המים וזה כולל הכל חודש בחודשו הליך מהיר נוח וקל.
הבית מייצר 7,500 דולר בחודש 90,000 דולר בשנה ו15 אחוז תשואה שנתית.
לא עצרתי פה כמובן
הלכתי לעירייה ובדקתי בזונינג אם יש לי עוד אפשרות להגדיל את הבית ובמידה ואני לא חורג מגבולות הבית יש לי עוד 825 סקוור פיט לבנות הבאתי אדריכל ואנג’ניר והתחלתי תכניות לעוד בית 2 חדרי שינה מקלחת שירותים סלון ומטבח מעריך שתוך שנה מהיום זה פתוח לדיירים.
לעיתים רחקות יוצאת עסקה כזאת שהיא ווין ווין ו2 הצדדים מנצחים, הבעלים מודה לי עד היום שפתרתי אותו מכאב הראש הנוראי הזה ואני מודה לו על אפשרות לקנות בית בלי דולר דאון פיימנט ובריבית מדהימה של 3.9 אחוז!
סאבג’קט טו היא דרך מדהימה וכלי אדיר לקנות בתים לפעמים בלי דאון פיימנט ובתנאים מעולים עם ריבית נמוכה ובלי הרבה כאב ראש והתעסקות.
שמחתי לשתף 
דור נוקינג פיץ’ (גאוני)
אהלן שמי ירון פורטר אני מנהל בחברת בנייה ואנחנו עושים פה כמה פרויקטים בשכונה ורק רציתי להציג את עצמי.
אם יש רעש, משאירים פה ציוד או פסולת בניין או חונים לכם בחנייה בטעות זה הכרטיס ביקור שלי תפנו אלי בכל שעה! אצלנו נחת השכנים זה ערך מאוד חשוב בחברה, הלקוח בשלב הזה בהלם מרמת האכפתיות של קבלן בפלורידה מהשכנים של הלקוחות שלו (לרוב לא איכפת להם מהלקוחות עצמם
)!
ו…..גלגלי השיניים בראשו מתחילים לזוז בקצב הבצ’אטה…
בשלב הזה אני זורק ב”על הדך”
דרך אגב אם אתה רוצה הצעת מחיר זריזה על משהו בבית אני יכול לתת לך על המקום (מייצר לו זריזות קלילות ופשטות)
חוץ מזה שהמחיר יהיה מאוד סביר כי אין לי הוצאה של 10 עד 20 אחוז על חברת מרקטינג שתייצר לי ליד כי אני באתי אלייך,
אין לי הוצאה של 10 עד 20 אחוז נוספים על סלזמן כי אני מנהל בחברה ולא עובד על עמלות, תוסיף לזה את הלוגיסטיקה הקלילה כי הצוותים שלי כבר פועלים בשכונה אז זה סה”כ לנייד צוות דמולישן מבית לבית ולדלג את המכולה מה שגם יזרז את התהליך וגם יוזיל עלויות לי ולך.
ההסבר עושה המון שכל והגיון והלקוח לרוב נענה לבקשה ומראה לנו פרויקט בבית שהוא “כבר המון זמן רוצה לעשות”
דרך דור נוקינג הגעתי גם לבתים שאין בהם אינטרנט מה שאומר שאין לי תחרות בכלל
אני משחק מול שער ריק!
במקרים שהלקוח לא מאושר לאף פייננס והבית במצב שמסכן אותו או לקראת פורקלוז’ר אני מיד מציע סאבג’קט טו
אם הלקוח כבר 10 שנים משלם
אני מציע הצעות יצירתיות כמו לשלם לו שכירות באיזה מגדל יוקרה לשנה הראשונה או להביא לו רכב בליסינג.
התמונה להמחשה בלבד
בואו נראה מי מנחש של מי הבית
פוסט סבבה לגמרי