לשכת פלורידה קובעת שיא בתחום הדיור

קרן לשכת פלורידה דיווחן ששוק הדיור בבעיה בגלל ירידה במכירות הבתים והרישומים הפעילים “חסרים דיוק”.

טלאהסי – במהלך החודש האחרון בערך, מספר כותרות מלהטות עוררו שיחה ברחבי פלורידה. האם שוק הדיור בפלורידה בבעיה?

הנה הבעיה עם הכותרות האלה. הם חסרי הקשר, מסתמכים על ניתוח לכאורה קצר רואי, ובסופו של דבר קופצים למסקנה שאולי לא נכונה.

מאמרים אלה מציירים תמונה של היחלשות בשוק הדיור, תוך הסתמכות בעיקר על כמה נקודות ברורות:

1. מספר הבתים הנמכרים בפלורידה ירד באופן דרמטי במהלך השנה האחרונה, וכן

2. מספר הבתים למכירה (רישומים פעילים/מלאי) גדל באופן דרמטי במהלך השנה האחרונה.

שתי ההצהרות הללו נכונות במידה מסוימת בחלל ריק, אבל גם אז הן דורשות הקשר ורקע נוספים.

אז, כדי לחשוף את הסיפור האמיתי מאחורי שוק הדיור של פלורידה, בואו נסקור את שתי ההצהרות לעיל, ובסופו של דבר, נסתכל על שוק הדיור בפלורידה כיום בהשוואה למגמות היסטוריות.

הצהרה 1: מספר הבתים הנמכרים בפלורידה יורד

ההצהרות לעיל ופרשנויות אחרות בתקשורת מצביעות על כמה נקודות נתונים עדכניות המצביעות על מכירות בתים בפלורידה במגמת ירידה. באופן ספציפי, הם מצביעים על ירידות בתחילת השנה כהוכחה משמעותית לנרטיב הזה. הנה הבעיה: מכירות דיור בפלורידה (וברוב המדינה) חוות בדרך כלל ירידה בתחילת כל שנה.

הסיבות לירידה במכירות משתנות בהתאם למי שואלים אך לרוב מיוחסות לתקופת החגים. עם חלונות סגירה טיפוסיים שנעים בין 30-90 יום, ההאטה בהצגות ובסופו של דבר ביצוע העסקאות במהלך עונת החגים נצפתה בדרך כלל בצניחות המכירות שחוו בינואר ופברואר בכל שנה.

הירידה במכירות הדירות בשנה האחרונה היוותה גולת כותרת נוספת בכמה מאמרים אחרונים. מכירות הדירות חוות את אותו מחזור מחזורי כמו בתים צמודי קרקע, אך מעבר לכך, הן מהוות נתח קטן יחסית משוק הדיור (בדרך כלל 30% מהמכירות). הצבעה על ירידות קלות בשוק הדירות כאינדיקציה לשוק הדיור הכושל באופן כללי מציירת תמונה לא מדויקת עם מהלך רחב למדי.

עם זאת, ישנה נקודה אחת שצריכה להילקח בחשבון מעל הכל כאשר בוחנים האם שוק הדיור בבעיה או לא – ההקשר ההיסטורי.

בעוד שמכירות הבתים נטו לרדת מאז השיא ב-2021, זה בעיקר בגלל ש-2021 (ושלוש השנים שחלפו מאז) היו חריגות סטטיסטיות. בשנת 2021 נמכרו בממוצע כמעט 30,000 בתים צמודי קרקע בפלורידה, הממוצע הגבוה ביותר לשנה בודדת שרשם. בהקשר מסוים, בשנת 2019 (שם אנו יכולים לנתח נתונים שלפני ה-COVID), נמכרו בממוצע 24,400 בתים בכל חודש.

במהלך השנתיים האחרונות, פלורידה חוותה גידול חסר תקדים באוכלוסייה. זה, יחד עם שוק ריבית נמוכה מבחינה היסטורית, הוביל למכירת דיור מחוץ לנורמה. בהקשר של גידול אוכלוסייה מהיר זה וריביות נמוכות, ייתכן שהירידה הנוכחית במכירות לא תצביע על שוק דיור בבעיה; יכול להיות שהרמות הגבוהות בעבר של מכירת דיור (וביקוש) לא היו בנות קיימא.

הצהרה 2: רישומים פעילים זינקו במהלך השנה האחרונה

כן. במילים פשוטות, מספר הרישומים הפעילים בפלורידה חווה את שיעור הצמיחה החד-שנתי הגדול ביותר בהיסטוריה המתועדת.

אבל שוב, ההקשר חשוב.

החל ממרץ 2020, מספר הרישומים הפעילים בפלורידה ירד בקצב מדהים וחסר תקדים.

במהלך שלוש השנים האחרונות, פלורידה חוותה שיא שיא ברישומים הפעילים הזמינים, אשר יחד עם ביקוש מוגבר באותה תקופה, הובילו לעלייה קיצונית בעלויות הדיור.

למעשה, הגידול הזה החל לקראת סוף 2020 נמצא בקורלציה ישירה עם הירידה שאנו רואים בעבר לקראת תחילת הקורונה.

בהסתכלות על התמונה הגדולה, הרישומים הפעילים של פלורידה עדיין לא חזרו לרמות שלפני המגפה, למרות שאנחנו מתקרבים. חידוש “מלאי” הדיור שלנו הוא כנראה דבר טוב עבור שוק הדיור של פלורידה.

אז מה אומר לנו הניתוח?

בסך הכל, מה שאנו רואים הוא התקררות בשוק הדיור שלנו, חזרה למקום יציב ובר קיימא, “נורמלי חדש”. אני משתמש במילים האלה כי זה הביטוי המדויק שרידן מורבי, כלכלנית מחקר בכירה בקרן לשכת פלורידה.

לומר ששוק הדיור בפלורידה נמצא בבעיה מכיוון שמכירות הדיור שלנו חוו ירידה קלה (בהשוואה למגמות האחרונות) והרישומים הפעילים שלנו חוו עלייה דרמטית (שוב, בהשוואה למגמות האחרונות) חסרות דיוק. זה יהיה לטעון ששוק הדיור שלנו היה בעבר במקום טוב, וזה משהו שלא ראינו בכותרות.

צוות קרן לשכת פלורידה ימשיך לפקוח עין על המגמות הללו וכמו תמיד, לספק לך את התובנות והניתוחים העדכניים ביותר. אבל כרגע, שוק הדיור מגיב בדיוק כפי שציפינו: למצוא את הרמה שלו עם ה”נורמלי חדש”.