בנייה חדשה

#יזםהשבוע אסתילויטאזולאי

#פוסט4

בנייה חדשה

אז אחרי מספר שנים של רכישת נכסים בשוק או בהליכי מכרז ומכירתם כמשקיעה ויזמית. התחלנו לקנות נכסים להשכרה ובשנים האחרונות התחלנו להתמקד ברכישת אדמות לבנייה חדשה של בתים פרטיים, ובתים עם כמה יחידות, בנוסף אנחנו רוכשים אדמות לבנייה רוויה, מגדילים את אחוזי הבנייה, מוציאים את כל אישורי הבנייה ומוכרים את האדמה .

היתרונות בבנייה חדשה: אחריות קבלן, בית מודרני לפי קודים חדשים, הכל חדש, עלות תחזוקה נמוכה מאוד ומזערית בשנים הראשונות, עלות רכישה נמוכה משמעותית ממחיר שוק כשהבית בנוי. חסרון – זמן. אם בעסקה רגילה תקבל בעלות תוך 30 יום ופחות (תלוי בחוזה) בנייה חדשה לוקחת עד שנה. אם זה בנייה רווייה זמן האישורים הוא ארוך יותר. הוצאת אישורים לוקח בערך 4 חודשים ובנייה עד קבלת אישור אכלוס בערך 6 חודשים. את החיסרון בזמן אפשר לפתור עם תנאי תשלום על פי קצב בנייה או בלקיחת הלוואה על הבנייה תוך מינוף הכסף. 

תשלום לקבלן ינתן גם לפי שלבי התקדמות הבנייה והתשלום עבור ההלוואה יהיה רק על הריבית במשך תקופת ההלוואה.

השלב הראשון בבנייה חדשה היא רכישת הקרקע. בישראל אתם צריכים לוודא אם הקרקע מופשרת לבנייה מיידית. בארה״ב רוב הקרקעות מופשרות לבנייה מיידית. אז מה כן חשוב לבדוק לפני הרכישה? – בדיקה בעירייה של יעוד הקרקע הספציפית (מסחרי, מולטי פמלי או בית פרטי), כמה יחידות לדונם אפשר לבנות בקרקע. קרקע רוויה שקנינו למספר מסויים של יחידות , במידה והאזור מאפשר יחידות נוספות אבדוק מול העירייה את האפשרות להגדלת התכנות בנייה או שינוי יעוד הקרקע. בנוסף נושא בדיקת חיות מוגנות. לפני השלמת הרכישה ובזמן הנאותות, יש צורך בבדיקת סימנים להמצאות חיה מוגנת בקרקע. לדוגמה יש חיות מוגנות  כמו ינשוף, ציפור מסוג מסויים, צבים, נשר סוג ספציפי של נחש או עטלף. אלו עלולים להיות באדמה ובחוק יש איסור לגעת בהם או לבנות באדמה בה הם שוכנים. לתחילת בנייה באדמה כזו, יש  צורך ברילוקשיין על פי חוק של החיות הללו (כן כן גם לחיות עושים רילוקיישן). אם יש המצאות של חיה בשטח שאתה בחוזה רכישה בו חשוב לבדוק עלויות העברה של החיה למקום מוגדר בשטח או לשטח אחר שמיועד להעברה ולזמן ההליך של האישורים והעברה עצמה. כל אלו עלולים לייקר את הפרויקט ולהאריך את הזמן של תחילת הבנייה. לכן חשוב לבדוק זאת לפני הרכישה ובהתאם להחליט אם להשלים את הרכישה או לרדת מהעסקה. בנייה על קרקע עליה נמצאת חיה מוגנת נושאת באחריות פלילית!

אם אני רוצה לקנות אדמה לבית פרטי אשתדל לקנות בסמיכות לבתים נוספים כך שהתשתיות העיקריות כמו כבישים, חשמל ומים כבר קיימים ועלות הקמה נמוכים יותר. 

על גודל הבית והמפרט נחליט על פי ביקוש ספציפי לאזור ספציפי ומהות העסקה. בבנייה להשכרה המפרט יהיה בסיסי יותר ולפי ביקוש חדרים באזור. לעומת נכס למכירה שנשקיע יותר במפרט. כשמדברים על מספר חדרים בארה”ב חשוב לציין שלא מחשיבים את הסלון כמו בישראל, המטבח או חדרי כביסה. חדר בדרך כלל מוגדר על פי קוד בנייה ככזה שאפשר לישון בו, לא חדר מעבר, עם ארון, חלון ודלת קיימת או שבקלות אפשר להתקין בו דלת. ארון יכול להיות ארון קבוע בקיר או סתם ארון מאיקאה.

ברגע שרכשנו את האדמה נפנה לאדריכל או דרפטר (משרטט) שמכין את התוכנית ואז מהנדס שיכין את התוכנית לפי הקוד. המהנדס ידאג שהמבנה יעמוד בעומסים כמו רוח חזקה, יחליט על סוג קיבולת המזגן ובידוד, עיצוב בור הספיגה, הגובה. ברגע שהתוכניות מסודרות, מכינים את מסמכי האישורים ומגישים לעירייה לתחילת בנייה. רוב התוכניות שלנו כבר קיימות בעירייה ומהוות תוכנית כללית מאושרת. דבר שמקצר מאוד את זמן קבלת אישור להתחלת בנייה. קיבלת פרמיט – אישור לתחילת בנייה יש צורך ב: ניקיון האדמה מעצים, מילוי האדמה לגובה הרצוי, יוצרים יסודות ורצפה, שמים בלוקים, עושים טרסס (הבסיס של הגג) ובשלב הזה סוגרים את הבסיס עם עצים ואז השלד מוכן. השלב הבא זה הלבשת הבית באופן מכני –

MEP Mechanical electrical and pluming.

לאחר מכן הבידוד, קירות גבס, התקנת הריצוף גג, מטבח, ארונות וכיורים המיזוג, עצמו עד טיח לבית, דרך גישה לבית, ביוב וגינון. כל שלב עובר אישור קפדני ובדיקות של שמאי לשלב ספציפי מטעם העירייה. ברגע שהושלמה הבנייה יש צורך בבדיקה סופית לקבלת אישור אכלוס. קיבלת אישור אכלוס – Certificate of Occupancy- CO?! מזל טוב! אתה בעל נכס חדש שמוכן להשכרה או מכירה.