ראשית אני רוצה להודות שוב לאבי על ההזדמנות,

#יזםהשבוע גלית מויאל ישר #פוסט3

ראשית אני רוצה להודות שוב לאבי על ההזדמנות,

ולהודות לכל מי שקרא את הפוסטים הקודמים ולמי שפנה אליי בפרטי!

היום אני רוצה לדבר על ה-NAR SETTLEMENT

בעקבות תביעת הענק שהוגשה בבית המשפט העליון, ב-15 למרץ 2024 הNAR (איגוד סוכני הנדל”ן בארה”ב) הסכימו לחתום על 418 מליון דולר פיצויים ולשנות מספר חוקים שהשפיעו על קונים, מוכרים וכמובן סוכני הנדל”ן. ב-17 לאוגוסט 2024 נכנסו לתוקף החוקים החדשים של הNAR.

אלו שלושת השינויים המרכזיים שחלו בתחום:

Real Estate Agent Commissions

Prior to the settlement ruling, all agent commissions were the responsibility of the home seller. This commission, typically 5% or 6%, was usually split between the buyer’s agent and seller’s agent.

Now, beginning August 17, 2024, sellers are not required to cover buyer’s agent commissions.

2. Buyer Agreements

Agents working with buyers will now need to have a written agreement in place before touring homes, clearly outlining compensation expectations. This provides transparency between the agent and homebuyer so there are no surprises throughout the process.

While NAR doesn’t dictate the specifics of these agreements, they’ve created some helpful resources to assist with implementation, like the “Written Buyer Agreements 101” guide, which offers tips on clarity and emphasizing consumer choice.

3. Compensation Listings on MLS

Also beginning August 17, 2024, offers of compensation can no longer be listed on multiple listing services (MLS); these are centralized databases used by real estate agents to share information about homes for sale.

למי שמעוניין למכור נכס, אלו החוקים החדשים הנוגעים למכירה:

Here is what the settlement means for home sellers:

You still have the choice of offering compensation to buyer brokers. You must consider doing this as a way of marketing your home or making your listing more attractive to buyers.

Your agent must conspicuously disclose to you and obtain your approval for any payment or offer of payment that a listing broker will make to another broker acting for buyers.

This disclosure must be made to you in writing in advance of any payment or agreement to pay another broker acting for buyers, and must specify the amount or rate of such payment.

If you choose to approve an offer of compensation, there are changes to how this can happen.

You as the seller can still make an offer compensation, but your agent cannot include it on a Multiple Listing Service (MLS)—MLSs are local marketplaces used by both buyer brokers and listing brokers to share information about properties for sale.

Your agent can advertise your listing via off-MLS platforms such as social media, flyers and websites.

You as the seller can still offer buyer concessions on an MLS (for example, concessions for buyer closing costs).

Here is what the settlement doesn’t change:

Agents who are REALTORS® are here to help you navigate the process of selling your home and are ethically obligated to work in your best interest.

Compensation for your agent remains fully negotiable, and if your agent is a REALTOR®, they must abide by the REALTOR® Code of Ethics and have clear and transparent discussions with you about compensation. When finding an agent to work with, ask questions about compensation and discuss what you would like to offer buyers.

You have choices. Work with your agent to understand the full range of these choices when selling your home, which will help you make the best possible decision for your needs.

למי שמעוניין לקנות נכס, אלו החוקים החדשים הנוגעים לקנייה:

1. Here is what the settlement means for homebuyers:

You will sign a written agreement with your agent before touring a home.

Before signing this agreement, you should ensure it reflects the terms you have negotiated with your agent and that you understand exactly what services and value will be provided, and for how much.

The buyer agreement must include four components concerning compensation:

A specific and conspicuous disclosure of the amount or rate of compensation the real estate agent will receive or how this amount will be determined.

Compensation that is objective (e.g., $0, X flat fee, X percent, X hourly rate)—and not open-ended (e.g., cannot be “buyer broker compensation shall be whatever the amount the seller is offering to the buyer”).

A term that prohibits the agent from receiving compensation for brokerage services from any source that exceeds the amount or rate agreed to in the agreement with the buyer; and,

A conspicuous statement that broker fees and commissions are fully negotiable and not set by law.

Written agreements apply to both in-person and live virtual home tours.

You do not need a written agreement if you are just speaking to an agent at an open house or asking them about their services.

The seller may agree to offer compensation to your agent. This practice is permitted but the offer cannot be shared on a Multiple Listing Service (MLS)— MLSs are local marketplaces used by both buyer brokers and listing brokers to share information about properties for sale.

You can still accept concessions from the seller, such as offers to pay your closing costs.

Here is what the settlement doesn’t change:

Agents who are REALTORS® are here to help you navigate the homebuying process and are ethically obligated to work in your best interest.

Compensation for your agent remains fully negotiable, and if your agent is a REALTOR®, they must abide by the REALTOR® Code of Ethics and have clear and transparent discussions with you about compensation. When finding an agent to work with, ask questions about compensation and understand what services you are receiving.

You have choices. Work with your agent to understand the full range of these choices when buying a home, which will help you make the best possible decision for your needs.

לסיכום, אלו הנקודות העיקריות:

כל מי שרוצה לראות בית עם סוכן, מחוייב לחתום על הסכם ייצוג בלעדי מול אותו סוכן לפני השואינג. ללקוח שלא יהיה מוכן לחתום נותרו רק 2 אופציות: להגיע לבית פתוח, או ליצור קשר עם הסוכן המייצג את המוכר ולבקש שואינג.

אסור לפרסם עמלות במערכת הMLS, מה שאומר שסוכנים שמראים בית לא יוכלו לדעת כמה עמלה ואם בכלל המוכר מוכן לשלם לסוכן של הקונה.

3. מוכר לא מחוייב לשלם את העמלה של 2 הסוכנים (עד עכשיו לא היה חוק שאומר שהמוכר מחוייב אבל זה בהחלט היה סטנדרט בשוק), במידה והמוכר לא ישלם לסוכן של הקונה – האם הסוכן שלו יצליח למכור את הנכס? שאלה טובה. אולי באזורי ביקוש שאין מספיק היצע וכל בית נחטף מהר זה יכול לעבוד. הערכה שלי – ברוב השווקים יהיה קשה למכור בית באופן כזה, אבל הזמן יגיד..

4. ישנן 3 אופציות שכבר נתקלתי בהן מחודש אוגוסט, ביצוג של קונים:

-המוכר מוכן לשלם עמלה כרגיל ל2 הסוכנים

-המוכר מוכן לשלם עמלה מופחתת לסוכן של הקונה, למשל 2% (ואז הסוכן יכול לבקש מהקונה להשלים את ה1% הפרש או פשוט להסתפק ב2%)

-המוכר לא מוכן לשלם עמלה לסוכן של הקונה, ואז הקונה אחראי לשלם לסוכן שלו, מה שיוסיף לו להוצאות הסגירה עוד 2%-3% מסכום העסקה, או שהקונה יבחר לרכוש את הנכס ללא יצוג או על ידי יצוג כפול INTERMIDIARY של הסוכן שמייצג את המוכר.

5. בחודשים האחרונים, כמעט כל לקוח שפנה אליי בנוגע לקניית נכס הסכים לחתום על הסכם יצוג מראש לפני השואינג (BUYER’S REP AGREEMENT), היו מספר בודד של לקוחות שלא הסכימו לחתום ונרתעו מלהתחייב לעבוד מול סוכן אחד, הסברתי להם שניתן לחתום לתקופה קצרה כמו יום או שבוע, או אפילו לחתום על הסכם שואינג של נכס אחד ספיציפי בלבד, לאחר שהסברתי להם שללא הסכם יצוג חתום לא יהיה שואינג, הם הסכימו לחתום.

יש עוד כל כך הרבה מילים שאפשר לכתוב בנושא, וכל כך הרבה השלכות על קונים או מוכרים, קשה להכניס הכל בפוסט בודד אבל נגעתי בנקודות העיקריות.