פוסט מבוא

#יזםהשבוע ברק דואניאס

#פוסט 1 

הי לכולם,

זו פעם שניה שלי כאן בתור יזם השבוע

אחרי שנה מסעירה ושינוי כיוון 

מי שטרם מכיר

ברק דואניאס בן 37 מחולון

נשוי לאלינור

אבא לסתיו בת 6, שחר בן 3 וזוהר בן 10 חודשים

וטאלה הכלבה הפרוותית שלנו

כפרה עליהם, הם הדבר שאני 

הכי גאה שעשיתי בחיי.

משקיע ויזם פעיל ב10 שנים האחרונות

השקעתי בארה”ב ובישראל

בארה”ב ביצעתי סוגי השקעות שונות, 

סינגלים, מולטי פמילי 

ובשנים האחרונות במתחמי self storage.

במהלך השנים השקעתי בו זמנית גם בישראל 

ובשנה האחרונה התקדתי רק בישראל 

בעסקאות ייחודיות של 

דירות במתחמי התחדשות עירונית

ועסקאות יזמיות לבנייה רוויה

לפני שנה וקצת, בתחילת המלחמה, 

תוך כדי חודשי המילואים

החלטתי לשנות כיוון ולהתמקד בהשקעות בישראל בלבד, 

ולעזוב לעת עתה את הפעילות בארה”ב.

פשוט התעורר בי צורך עז לבנות כאן במדינה שלנו, 

הרגשתי שזה הדבר הנכון לעשות,

לחזק את המדינה, להטמיע כאן שורשים חזקים

(או עמודי בטון)

וזאת למרות הקשיים, המחירים, המיסים, 

התחרות והבירוקרטיה הרבה שיש כאן

קשיים שהיו קיימים במידה 

מועטה באזורים שעבדתי בהם בארה”ב.

האם בעסקאות נדלן בישראל אפשר לייצר 300%

על ההון העצמי

או שאני הוזה וחולם בהקיץ?

400% זה אפשרי? או אולי בכלל 2000%?

השבוע אשתף בעסקאות שביצעתי בשנים האחרונות

כדי לפתוח לכם את המיינד, לגרום לכם לפקפק 

“ברווחיות שמקובלת בהשקעות בישראל”

להבהיר למה כל כך חשוב לחשוב הפוך ממשקיעים אחרים

ולצאת מפרדיגמות שהתקבעו לחלקנו בראש מגיל ינקות

בכל יום בימים הקרובים אעלה פוסט על עסקה שביצעתי

אספר איך הגעתי לכל עסקה, מה הקשיים 

שכל עסקה הביאה עימה

על ההתמודדות שלי, צורת החשיבה שלי 

ואיך בדיוק פעלתי,

אציג נתונים ומספרים אמיתיים

תכף מגיע לעסקה שאספר עליה היום

אז מה בעצם הופך משקיע – למשקיע מתוחכם שמרוויח 

פי כמה ממשקיעים אחרים שפועלים בדיוק באותו השוק?

יסלחו לי חבריי המנטורים השונים שמלמדים ללכת לראות 

50 דירות ומתוכן לקנות דירה 1

סליחה לא מאמין בבולשיט הזה, 

זה בזבוז זמן מטורף, 

רובנו נתעייף אחרי הדירה ה10

וגם מי שיקנה אחרי שראה 50 דירות 

במקרה טוב יכפיל את ההון שלו בטווח של 5 שנים

אז מה כן?

אשתף בפוסט הבא

עסקה שהיתה בשנת 2020, 

חיפשתי נכס עם פוטנציאל השבחה בהתחדשות עירונית

דרך חבר הכרתי בחור צעיר ונמרץ העובד כמתווך בקרית גת

הוא סיפר לי על פרוייקט תמ”א 38 הראשון בעיר

שעתיד לקבל היתר בניה ממש בקרוב לאחר 10 שנים של סחבת, 

חתימות, סרבנים ותביעות.

אחרי שווידאתי את זה מול מחלקת ההנדסה בעירייה

ומול עו”ד הדיירים 

נתתי לו אור ירוק וביקשתי שיאתר לי שם דירה אני קונה.

וכך עשה,

דירת 3 חדרים כ82 מטרים בקומה 1, 

בדירה גרו זוג בשנות ה60 לחייהם, שחתמנו על הסכם של תמא 38

לפני כמעט 10 שנים!, הם כבר לא האמינו שהפרויקט יצא לפועל 

ורק רצו לעבור משם ולגור בקרבת ילדיהם שעברו להרצליה.

וידאתי שבאמת הבניין לפני היתר בנייה במחלקת הנדסה בעיריית קרית גת 

ומול עו”ד הדיירים

וכך בהחלט נאמר לי

רכישה + תיווך + הוצאות נוספות – 782500  ₪

מתוך זה משכנתא: 540000 שח

הלוואה משלימה: 180000 שח

הון עצמי: 62500 שח

לאחר ב30 חודשים תוך כדי העבודות של התמ”א 38 החלטנו למכור

מחיר מכירה 1,325,000 שח

לאחר הוצאות תיווך ועו”ד, 1,296,000 שח

רווח:  513500 שח.

בפוסט 2 – אציין מה לדעתי 2 התכונות העיקריות שמשקיע מתוחכם חייב לסגל לעצמו.

בנוסף אשתף על דירה שרכשתי מכונס נכסים, מה אני ראיתי שאף אחד אחר לא ראה

איך העזתי לשלם 15% מעל מחיר השמאות של כונס הנכסים

ולמה צפי הרווחים הוא 1.8M שח (300% על ההון) בטווח של 5 שנים.

בפוסט 3 – אספר על עסקה נדירה של נכס צמוד קרקע בחולון – 

מה האסטרטגיה ולמה אני צופה שבעסקה זו יוכפל ההון העצמי בכמעט פי 20!

בפוסט 4 – אספר על עסקת השבחה של נכס שהיו לו את כל הבעיות שבעולם + 

עסקה של דירה במתחם התחדשות עירונית שווה במיוחד.

בפוסט 5 – אספר על עסקה לבנייה רוויה בחולון, בלי שהבאתי כלל כסף מהבית

בפוסט 6 – אספר על עסקה לבנייה רוויה ברחובות, עסקה שנרכשת ברכישה

משולבת מכונס נכסים בעסקת אופציה וחציה עסקת מכר רגילה מזוג יורשים

 + מילות סיכום של השבוע.

see you