יש בדיל הזה כמעט כל מה שצריך כדי שזה לא יעבוד כעסקת הולסייל. אז איך בכל זאת סגרנו את הדיל, פתרנו למוכרים בעיה והרווחנו אחלה עמלה?

#יזםהשבוע – יואל אלברכט – #פוסט4

יש בדיל הזה כמעט כל מה שצריך כדי שזה לא יעבוד כעסקת הולסייל. אז איך בכל זאת סגרנו את הדיל, פתרנו למוכרים בעיה והרווחנו אחלה עמלה?

נתחיל בכמה פרטים יבשים.

הנכס עצמו הוא בית יפייפה שנבנה לפני שנתיים בשכונה מעולה.

השווי שוק: 340-50 אלף דולר.

על הנכס, משכנתא קיימת: 325 אלף דולר, ריבית של 5.5 אחוז ותשלום חודשי של 2,000 דולר.

הדיל הזה הגיע אליי דרך חבר טוב, המוכרים לחוצים למכור והשותף שלו הוא מתווך שהעלה את הנכס למרקט, אבל כרגע לא מצליח למכור אותו או לקבל עליו הצעות רלוונטיות. הם התחילו את הליסטינג ב 375K, והורידו את המחיר שוב ושוב עד שהגיעו ל 355K ולמצב, שאין להם איך להוריד יותר.

למה? כי אם נעשה רגע חשבון זריז, גם אם הם מוכרים את הנכס קצת מתחת למחיר המבוקש, על המרקט, אחרי קלוזינג קוסטס ועמלות סוכנים, במקרה הטוב הם ברייק איבן והפחות טוב, הם צריכים להביא כסף לשולחן. כרגע, אין הצעות, כך שהם בנקודה, שאין להם איך למכור ללא הפסד.

בדיוק בשביל רגעים כאלה, נולד חברינו היקר פייס מורבי שגילה לנו את עולם הסאב 2. (היכרות קצרה למי שלא מכיר. סאב 2: אסטרטגיה לקניית נכס תחת המשכנתא הנוכחית. אני קונה את הנכס, אבל ממשיך לשלם את המשכנתא הקיימת של המוכר. אם תרצו להרחיב, דברו איתי, בואו נחזור לסיפור.)

אז הסברנו לסוכן איך סאב2 בדיוק עובד, איך להסביר את זה למוכר ולמה זו האפשרות היחידה שלהם כרגע לא לשים כסף בשולחן הסגירה. מה היתרונות, מה החסרונות (לא פחות חשוב), הכל בצורה פתוחה, כנה והנחנו להם לקבל החלטה עם כל המידע ברשותם. הם היו עם מוטיבציה גבוהה מאד והחליטו ללכת על זה, העיקר “תשחררו אותי מהתשלום החודשי הזה”.

הכל טוב ויפה, אבל יש פה בעיה.

התשלום החודשי של המשכנתא, גבוהה מהשכירות שמקבלים על הנכס, יעני, קאשפלואו שלילי.

המחיר קנייה הוא מחיר שוק אז אין פה אקוויטי בכלל והריבית? ואללה היא בסדר, אבל לא איזה 3% מהימים הטובים בתקופת הקורונה.

עזוב, חבל על הזמן, אף משקיע לא יקנה את זה. זה בדיוק מה שהייתי אומר לעצמי בעבר. אבל אתם יודעים, לכל סיר יש מכסה… ויש לנו פה עוד נתון אחד חשוב לא פחות, דאון פאיימנט נמוך מאד.

אז שלחנו את זה לקונים פוטנציאליים, כצפוי, הרוב לא התעניינו, אבל בסופו של דבר, קיבלנו 2 הצעות.

הראשונה, הצעה ממשקיע שעושה Airbnb. מבחינתו, לקנות נכס עם דאון פאיימנט כל כך נמוך, בלי צורך לקחת הלוואות, לקבל בית במצב חדש עם הלוואה מוכנה ובריבית טובה יותר ממה שהוא יקבל היום. זו אחלה עסקה. התשלום החודשי הגבוהה, פחות מעניין אותו, הרי הוא יודע שב Airbnb הוא יקבל שכירות הרבה יותר גבוהה שתאפשר לו קאשפלואו חיובי.

השנייה, משקיע שרכש ממני נכס בעבר ומחפש בית לגור בו. גם הוא, ראה ערך גדול מאד בקניית הנכס בדאון פאיימנט כזה נמוך והקאשפלואו? לא עניין אותו כי הוא הולך לגור שם ולא להשכיר.

בסופו של דבר, החלטנו ללכת על ההצעה השנייה. סגרנו את כל החוזים הדרושים, חיברנו TC אלופה בעסקאות סאב 2 שתטפל בהבאת העסקה עד לקו הסיום ועשינו היכרות בין המוכר לקונה.

*טיפ חשוב מאד כשעושים הולסייל לעסקאות סאב 2 – תמיד, לחבר בין הקונה למוכר בשקיפות. הם נכנסים לקשר ארוך טווח וחשוב שיכירו אחד את השני ויהיו מודעים לכך.

אז יש לנו דיל! ווין ווין לכל הצדדים.

המוכרים, השתחררו מהמשכנתא והתקדמו לשלב הבא בחיים שלהם בלי לשים דולר מהכיס ובלי לשלם עמלה לסוכנים.

הקונה, קנה בית מדהים למשפחה שלו בפחות מ-6% דאון פיימנט וריבית טובה לימינו.

המתווך, נכנס כחלק משיתוף הפעולה שלנו, למד על סאב 2, הוסיף עוד כלי לארגז הכלים שלו וקיבל עמלה שכמעט וויתר עליה.

אנחנו עשינו אחלה אסיינמנט.

הדיל הזה גורם לנו להבין משהו חשוב על עולם ההולסייל. זה עולם מפוצץ בתחרות. אבל רוב התחרות, חושבת די אותו דבר. חשוב לפתוח את הראש, להיות יצירתיים ולא ליפול להנחות יסוד של “אם אין X, אז זה לא עובד”.

התייחסו לכל עסקה כאילו זה מוצר שצריך להתאים לו את האווטר הנכון, באסטרטגיה הנכונה. מי שעושה היום עסקאות הולסייל, נכנס רק לעסקאות “קאש” ויפתח את עצמו לאסטרטגיות יציאה יצירתיות יותר, יופתע לגלות כמה עסקאות נוספות הוא יכול לסגור.

תנו בראש