הזמן הטוב ביותר למכור ממש מעבר לפינה

מוכרים שמפרסמים את הנכסים שלהם ב-13-19 באפריל עשויים להרוויח 4,800 דולר יותר, למכור את ביתם תשעה ימים מהר יותר ולהפחית את התחרות ב-13.2% בממוצע, לפי Realtor.com.

אוסטין, טקסס – בשוק נדל”ן מאתגר, התזמון יכול לעשות הבדל והשנה, על פי דוח הזמן הטוב ביותר למכירה מבית Realtor.com, הזמן האופטימלי שבו המוכרים צפויים למצוא את האיזון האידיאלי בין תנאי השוק הוא 13 באפריל – 19 באפריל. אם 2025 עוקבת אחר המגמות העונתיות של השנים הקודמות, מוכרים שיוציאו את ביתם לשוק במהלך השבוע הזה עשויים לקבל 27,000$ יותר בממוצע על מכירת הבית שלהם, למכור מהר יותר ולראות יותר קונים בשוק בהשוואה לתחילת השנה.

“האביב הוא בדרך כלל זמן טוב לרשום את הבית שלך, ובזמן שבו שינויים במדיניות ונקודות מפנה כלכליות יוצרים שאלות ואי ודאות, זה יכול להיות מועיל להתמקד במה שאנחנו כן יודעים”, אמרה דניאל הייל, כלכלנית ראשית, Realtor.com. “כצפוי מאוד, בתים שנסחרו באביב נוטים להיות מתומחרים גבוהים יותר ולהימכר מהר יותר מהשבוע הממוצע לאורך כל השנה. בעוד שתעריפים ואינפלציה ממשיכים להוות חששות שעלולים לבלום את אמון הקונים והמוכרים, רתימת המגמות העונתיות בתחום הנדל”ן היא דרך פרואקטיבית לנווט את מה שצפוי”.

מדוע 13-19 באפריל הוא הזמן הטוב ביותר למכור בשנת 2025?

מכיוון ששיעורי המשכנתא ממשיכים להיות גבוהים יותר ממה שקונים ומוכרים רבים מעדיפים, השוק מתחיל להראות סימנים מעודדים. במהלך השבוע של 13 באפריל, המוכרים יכולים לצפות לתנאים נוחים הכוללים מלאי, ביקוש, תחרות נוחה וקצב שוק.

מחירים מעל הממוצע – מחיר רישום חציוני של בתים במהלך השבוע הזה גבוה ב-1.1% מהשבוע הממוצע לאורך השנה וגבוה ב-6.7% מתחילת השנה. אם 2025 תעקוב אחר המגמות העונתיות של השנים הקודמות, מחיר הרישום הארצי החציוני במהלך השבוע הזה עשוי להגיע ל-4,800 דולר מעל השבוע הממוצע, ו-27,000 דולר יותר מתחילת השנה.

קצב שוק מהיר יותר – הודות לביקוש מעל הממוצע, בתים בדרך כלל נמכרים מהר יותר במהלך השבוע הזה. היסטורית, בתים למכירה פעילה במהלך השבוע הזה נמכרו בערך תשעה ימים מהר יותר מהשבוע הממוצע. קצב השוק לא היה שונה בהרבה מהשנה הקודמת ב-2024, שכן הכוחות המנוגדים של מלאי נמוך ודרישת קונים נמוכה הביאו לשינוי מועט. אם הביקוש של הקונים יתגבר מהר יותר מהמלאי באביב הקרוב, קצב השוק עשוי להאיץ כאשר הקונים מתחרים על פחות בתים.

דרישת קונים מעל הממוצע – מספר הקונים הצופים ברישום יכול לקבוע כמה הצעות בית מקבל וכמה מהר הוא נמכר. ככל שיותר קונים מסתכלים על בית, כך טוב יותר למוכר, וברוב השנים קונים מתחילים מוקדם יותר מהמוכרים. היסטורית, השבוע זכה ל-17.7% יותר צפיות בכל רישום מאשר השבוע הרגיל. שיעורי המשכנתא נותרו גבוהים מ-6% במשך יותר משנתיים, ובתגובה, קונים רבים נשארו מחוץ לשוק. עם זאת, לאחר שנתיים של שיעורים גבוהים, סביר להניח שהקונים יזלוגו לשוק באביב הקרוב, שיתפתו על ידי שיפור במלאי והאטת צמיחת המחירים ברוב חלקי הארץ. אם גם ריבית המשכנתא תרד באביב הקרוב, ייתכן שהביקוש יזנק מוקדם יותר ובנמרצות רבה יותר.

תחרות נמוכה יותר מצד מוכרים אחרים – מגמת מלאי אופיינית פירושה 13.2% פחות מוכרים בשוק במהלך השבוע הזה בהשוואה לשבוע הממוצע לאורך השנה. פעילות המוכרים נוטה לעלות מתחילת השנה ועד נובמבר בערך.

גורמי מפתח לשוק הדיור לשנת 2025

לקראת עונת המכירה של 2025, התנאים נראים קצת יותר ורודים עם יותר אפשרויות למכירה, מה שיכול לעורר את דרישת הקונים הן בשווקים עם אספקה טובה והן בשווקים מבוקשים עם רמות מלאי נמוכות. שוק הדיור השנה יהיה תלוי בשיפור תנאי הנגישות, אשר יהיו תלויים מאוד בירידה בריביות המשכנתא ובעלייה במלאי.

שיעורי המשכנתא צפויים לעבור לטווח הבינוני-נמוך של 6% עד סוף השנה. אנו צופים כי הריבית על המשכנתא תתקל השנה ככל שהאינפלציה תתקרב לרמת היעד של 2%, אך חריגות ממגמה זו, כפי שראינו בחלק מנתוני השנה המוקדמת, תיצור מהמורות בריבית על המשכנתא ומהמורות פתגמיות בדרך לרוכשי הבתים. בעוד נתוני אינפלציה ותעסוקה הם תשומות מרכזיות להחלטות התעריפים הקרובות של ועדת השוק הפתוח הפדרלית, הודעות מדיניות יכולות גם להזיז את התעריפים. שיעורי המשכנתא צפויים להיות במגמת ירידה. למרות זאת, המוכרים והקונים יהיו חכמים לנסות להוכיח את התקציבים שלהם על ידי תכנון התגובות שלהם לעלייה פתאומית או הקלה בתעריפים.

המחירים נוטים להגיע לשיא מאוחר יותר, וכך גם התחרות. על המוכרים לקחת בחשבון שמחירי שיא בהמשך העונה מגיעים גם עם תחרות גדולה יותר מצד מוכרים אחרים על מאגר קונים בגודל דומה. מבחינה היסטורית, עד סוף יוני, בעוד המחירים הגיעו לרמות כמעט שיא (+7.6% בשנת 2024) בהשוואה לתחילת השנה, גם המוכרים החדשים עלו, ועלו לכמעט פי 1.5 מאשר בתחילת השנה (+46.2%). בעלי בתים שמקווים למכור השנה יכולים לצמצם את הסיכון הזה על ידי כניסה מוקדמת לשוק, להעלות את הסיכויים שלהם לסגירה מוצלחת וככל הנראה לנהל משא ומתן נוחים.

חוסר הוודאות עשוי להשפיע על אמון הקונה והמוכר. אף על פי שהאינפלציה נחלשה במהלך החודשים האחרונים, הדרך קדימה אינה בטוחה בהתחשב בסדרי העדיפויות וההצעות הכלכליות השונות של הממשל הנוכחי. באופן ספציפי, תעריפים עשויים לייקר בהרבה את בניית הבתים בארה”ב, ויכולים לפגוע בשוק הדיור הן באמצעות אינפלציה גבוהה יותר, מה שמחזיק את שיעורי המשכנתאות גבוהים והן על ידי הגבלת פעילות בניית הבתים. מצד שני, הממשל אותת על כוונתם לטפל בסבירות הדיור, מה שיכול להועיל לשוק. מוקדם מדי לומר כיצד ההצעות הללו יתממשו, וחשוב להכיר בכך שנקודות מבט אינדיבידואליות יכולות להשפיע אם מדיניות יוצרת יותר או פחות התלהבות, אבל הקונים והמוכרים עשויים להיות מהססים לעשות מהלכים גדולים עד שהעתיד יהיה קצת יותר ברור.

מתודולוגיה

מדדי רישום (למשל מחירי מחירון) מ-2018-2019 ו-2021-2024 נמדדו על בסיס שבועי, כאשר כל שבוע הושווה מול מדד מהשבוע המלא הראשון של השנה. בשל תחילת המגיפה, שנת 2020 הייתה שנה לא אופיינית ולכן לא נכללה בניתוח. ממוצע לאורך השנים הניב את המגמה העונתית ה”טיפוסית” עבור כל מדד. רמות האחוזון עבור כל שבוע חושבו לאורך כל מדד (מחירים, רישומים, ימים בשוק, וכו’), ולאחר מכן הוכנסו לממוצע יחד על פני מדדים כדי לקבוע את ציון הזמן הטוב ביותר לרשימה עבור כל שבוע. הדירוגים עבור כל שבוע התבססו על ציוני הזמן הטוב ביותר לרשימה.