״זה לא כמה מהר אתה עושה את העסקה הראשונה – אלא כמה אתה מוכן לעסקה הבאה״

#יזםהשבוע אופק מולקנדוף #פוסט3

״זה לא כמה מהר אתה עושה את העסקה הראשונה – אלא כמה אתה מוכן לעסקה הבאה״

אני רואה הרבה חברה צעירים בגילי בחיפוש אחרי ה״מכה״, העסקה המושלמת, חושבים שיהיו ״ביג שוט״.. והאמת היא שאף אחד לא מתעשר מהעסקה הראשונה שלו.

זה אפילו מתסכל לדעת ש- ״ככל שאתה יודע יותר, אתה יודע כמה אתה לא יודע״. כי התמימות הזו שמהצד זה נראה קל, ורוד – לרוב מטעה.

ועכשיו קצת אופטימיות, אמנם העסקה הראשונה כנראה לא תביא לחופש כלכלי אבל, זו הגדילה הכי משמעותית, והנה הסבר מתמטי :

הגדילה מ-0 ל-1 , היא אמנם עסקה אחת, אבל היא אינסופית, קוונטית באחוזים – זו יצירה של יש מאין ∞

לעומת הגדילה מעסקה 1 ל-40 היא “רק” 3,900% – כמותית היא רבה יותר אבל באחוזים היא לא. הרי אין מספר גדול מ- אינסוף.

הרבה משקיעים לא מבינים שנדל״ן זה עסק.

גם אם אתה קונה לטווח ארוך – זה עסק.

נוח? חד משמעית, כנראה היחיד, שאם תשכח ממנו ל-5 שנים, סביר שיכניס לך כסף ויעלה בשווי

אבל עדיין – עסק.

ההבדל המרכזי – בין משקיע בינוני מינוס (עדיין טוב יותר מהרוב המוחלט)

למשקיע איכותי הוא עבודה עם אסטרטגיה.

מטרה: לאן אני רוצה להגיע ?

שיטה: באיזו דרך ונישה , כמה זמן אני יכול להקדיש, מתי אני מממש את האחריות שלי ובאיזה אופן.

פעולות: עשייה יומיומית בדרך ליעד.

עכשיו, רוב היזמים משנים גישה תו״כ ועדיין איך אייזנהאואר אמר: ״התוכנית היא כלום- התכנון הוא הכל״.

אני מאמין שכל אחד צריך לעבוד עם רגל הונית ורגל תזרימית.

רגל תזרימית בלבד, זה מאוד איטי ורגל הונית בלבד תהפוך אותנו לעבדים לעד.

רגל הונית אצלי למשל: פליפים, בניה חדשה.

רגל תזרימית: רנטלים (קניה והחזקה לטווח ארוך) בדר״כ Section 8

רגל תזרימית דואגת לנו לטווח הארוך, פחות מסוכנת ויציבה יותר, אך בהתאם גם איטית יותר. רגל הונית היא למעשה לא נדל״ן פרופר, אלא הנדל״ן שהוא מוצר ביניים בתוך העסק שלנו , המשמש להגדל ההון בצורה מהירה יותר.

יתרונות מרכזיים בהחזקה לטווח ארוך שלא קיימים בפליפים ובניה חדשה:

Amortization (שחיקת משכנתא ע״י שוכרים):

השוכר משלם את המשכנתא, וכל חודש אתה בונה הון עצמי.

השכירות עולה עם הזמן והמשכנתא לא עולה בהתאם (אינפלציה וכו׳)

Appreciation (עליית ערך):

ערך הנכס עולה עם הזמן, אודות לביקוש והיצע מוגבל + גידול אוכלוסין.

Leverage (מינוף):

יכולת לקנות נכס גדול עם הון עצמי קטן — ולהרוויח על כולו

המחשה זריזה: רכשנו נכס ב 100 אלף דולר, עם 25 אלף דולר הון עצמי והשאר משכנתא. אחרי תקופה חווינו עליית ערך של 10% הרווח הנומינלי הוא 10 אלף דולר , אבל הרווחנו 10 אחוז על כלל הנכס ולנו זה יוצא על ההון שלנו 40% .רווח של 10 אלף דולר על 25 אלף דולר

Tax Advantages (הטבות מס):

פחת, הוצאות מוכרות ותכנוני מס מאפשרים לך להרוויח ולשלם פחות מס – לפעמים אפילו אפס.