Tax Deed – ההזדמנות שאף אחד לא מדבר עליה (אבל כדאי לכם להכיר)

#יזם השבוע ברד זריהן #פוסט5

לאחר פוסט קודם שפרסמתי בנושא Tax lien, קיבלתי המון הודעות וטלפונים מיזמים, משקיעים, וגם אנשים שעדיין בחיפושי הדרך – כולם הסתקרנו ורצו לשמוע עוד. ולכן החלטתי להרחיב ולשתף אתכם היום על התחום המשלים והלא פחות מעניין: Tax deed.

אז מה זה בעצם Tax Deed?

כאשר בעל נכס לא משלם את מיסי הארנונה (Property Tax), המחוז (County) מוכר את הנכס עצמו כדי לכסות את החוב. המכירה מתבצעת במכרז פומבי – והזוכה זוכה בבעלות על הנכס עצמו.

זה שונה מ-Tax Lien, שבו אתה רוכש את החוב – כלומר אתה הופך למעין מלווה ומקבל תשואה כש/אם הבעלים פורע את החוב. ב-Tax Deed אתה קונה את הנכס As-Is, כולל כל הסיכונים וההזדמנויות שבו.

יתרונות בגישת ה-Tax Deed:

• כניסה לנכסים במחירים נמוכים משמעותית מהשוק

• ללא תחרות מול קונים קונבנציונליים – כי מדובר באפיק שפחות אנשים מכירים/מבינים

• פוטנציאל רווח גבוה במיוחד – בין אם בשיקום, השכרה, או מכירה

• אין צורך במשכנתא – הרכישה נעשית לרוב במזומן, מה שמעניק יתרון תחרותי

אבל, וזה אבל חשוב: זה תחום שחייבים להבין לעומק לפני שנכנסים אליו.

עוד אחות קטנה מהמשפחה שכדאי לכם להכיר- Redeemable Deed

יש מדינות בארה”ב שפועלות בשיטה ייחודית הנקראת Redeemable Tax Deed – סוג של הכלאה בין Tax Lien ל-Tax Deed.

במדינות האלה (כמו טקסס וג’ורג’יה למשל), אתה מקבל את ה-Deed (כלומר, את בעלות הנכס) כבר במעמד הזכייה במכרז – אבל לבעלים המקורי יש תקופת Grace (לרוב 6 חודשים עד שנה), שבה הוא יכול “לגאול” את הנכס בחזרה על ידי תשלום החוב + ריבית גבוהה (בין 20%-25%).

אם הוא לא גואל – אתה נשאר עם הנכס. אם הוא כן – אתה מקבל את כספך חזרה + ריבית נדיבה. לכן זו אסטרטגיה שיכולה לשלב גם רווח מהיר וגם סיכוי לרכישת נכס במחיר מציאה, אבל היא דורשת היכרות עם החוקים הספציפיים של אותה מדינה.

כל מדינה והשיטה שלה-

התחום הזה מנוהל ברמת המדינות והמחוזות, ולכן אין חוקים אחידים.

כל מדינה – ואפילו כל קאונטי – יכולה לפעול בצורה שונה:

• יש מדינות שעובדות בשיטת Tax Lien (כמו ניו ג’רזי, אילינוי, ואריזונה)

• יש מדינות שעובדות בשיטת Tax Deed (כמו קליפורניה, פלורידה ואינדיאנה)

• יש מדינות שפועלות בשיטת Redeemable Deed (כמו טקסס וג’ורג’יה)

בנוסף, יש מדינות שבהן המכרזים מתקיימים פיזית באולם, ויש כאלה שבהן הכל מתבצע אונליין.

יש מדינות שמפרסמות מפות, רשימות מסודרות, תיקי נכסים עם מידע, ויש כאלה שצריך ממש לחפור כדי להבין מה קונים.

איך כמעט נפלתי בתחילת הדרך – סיפור אמיתי:

במכרז הראשון שלי בפלורידה, כשהייתי עדיין טירון בתחום, זכיתי בנכס שנשמע כמו חלום: מעל 100 אייקר של “קרקע” בסכום של עשרות אלפי דולרים בודדים.

רק אחרי ההתרגשות – והסיפורים לחברים וקולגות למקצוע – הבנתי את גודל הטעות.

בפועל, לא רכשתי את הקרקע – אלא את מה שנקרא Mineral Rights , כלומר את הזכויות על מה שנמצא מתחת לפני הקרקע (נפט, גז, מינרלים) – אבל לא את השטח הפיזי עצמו .

במקומות מסוימים בארה”ב, הזכויות שמתחת לקרקע והזכויות שעל הקרקע מופרדות לחלוטין .

עכשיו, חשוב להבין – בהרבה מקרים Mineral Rights יכולים להיות שווים המון כסף. יש אזורים בארה״ב שבהם הזכויות האלה נמכרות במיליונים לחברות נפט וגז.

כמובן שזה הדליק אותי עוד יותר – והתחלתי מיד לחקור, לברר, ולפנות לחברות שמתמחות בכרייה, אקספלורציה ופיתוח מינרלים.

אבל אחרי סדרה של בדיקות מדוקדקות, שיחות עם מומחים, ומפות גיאולוגיות ישנות – התברר לי שבמקרה הספציפי הזה, נפלתי בדיוק על סוג הקרקע (או יותר נכון, על ה-Mineral Rights) שאין מה להפיק מהם. לא נפט, לא גז, לא מינרלים – פשוט כלום.

ולכן, גם אם זה נשמע נוצץ – לא כל זכויות מינרלים הן זהב, ולפעמים מדובר ברכישה שאין מה לעשות איתה.

למזלי אני לא אחד שמוותר מהר, אחרי התייעצות ועזרה של אנשי מקצוע מנוסים בתחום – הצלחנו לבטל את הרכישה ולהחזיר את הזכייה לקאונטי. הצלחתי לחסוך עשרות אלפי דולרים של הפסד בטוח. איך עשינו את זה? זה כבר סיפור לפעם אחרת

המסקנה שלי?

Tax Deed זה לא קסם – זה מקצוע.

זה לא “טריק” להתעשרות מהירה, אבל כן הזדמנות אמיתית להרוויח בגדול למי שמוכן ללמוד, לבדוק, להבין לעומק ולהתנהל באחריות.

זו אסטרטגיה מעולה למי שמחפש עסקאות עם פוטנציאל רווח גבוה, אבל היא מחייבת למידה מעמיקה, עבודה מסודרת והבנה של כל הסיכונים האפשריים.

אין פה קסמים. יש פה ידע. ולמי שמשקיע בזה ברצינות – ההזדמנויות הן מדהימות.

אם הנושא הזה מדבר אליך ומסקרן אותך – אני מזמין אותך לפנות אליי בפרטי. אני אשמח לשתף, לעזור, להסביר ולכוון – גם מתוך ההצלחות וגם מתוך השיעורים שקיבלתי בדרך, כי ככה לומדים באמת.