הליך רכישת נכס בארה”ב ומילון מונחים שימושי:

#יזםהשבוע ארי אפיק #פוסט5

עשיתם עבודת שטח, חקרתם ולמדתם את הנושא, גייסתם את הממון ועכשיו כל מה שנותר הוא לאתר ולרכוש את הנכס. אז כיצד הליך רכישת נכס מתבצע בארה”ב?

במידה ואתם רוכשים בית מרחוק, מומלץ לעבוד עם מתווך מקומי שמכיר היטב את האזור ויש לו קשרים עם מתווכים אחרים ובעלי נכסים. שימו לב כי עד לפני שנה כמעט, היה נהוג שבעל הנכס משלם גם את עמלת הסוכן שמייצג את הקונה, אבל בשנה האחרונה, נכנסו חוקים חדשים ותשלום עמלת הסוכן שמייצג את הקונה, יכול לכול על הקונה.

לפני שתכנסו לקשרי עבודה עם מתווך, הוא יבקש מכם לחתום על מספר טפסים: חוק שיוויון הזדמנויות, יחסי מתווך- לקוח, טופס שמגדיר את הקשר העיסקי ביניכם וכו’… קחו בחשבון שכול המתווכים מחוייבים להחתים אתכם על טפסים כאלו אבל חשוב לקרוא ולהבין על מה אתם חותמים. שימו לב, שאתם לא חותמים על קשרי עבודה מחייבים מעבר לתקופה שמקובלת עליכם או לנכס ספציפי שהמתווך מראה לכם ובעיקר שימו לב מה מציין ה”חוזה” בנוגע לתשלום דמי התיווך. אחוז דמי התיווך משתנה בין המדינות ולפעמים גם בין האזורים השונים בתוך המדינות וניתן למשא ומתן.

עמ”נ שמתווך יקח אתכם ברצינות ועמ”נ שלא תבזבזו זמן יקר,כאשר אתם מוכנים להתחיל בחיפוש הנכס, אתם חייבים להצטייד באישור על PROOF OF FUNDS – או בעברית, הוכחת יכולת כספית לשלם עבור הנכס. כאשר מגישים הצעה על קניית נכס בארה”ב, ההצעה חייבת להיות מלווה בהוכחה שיש לכם יכולת לשלם על הנכס. ההוכחה הזאת יכולה להגיעה במספר צורות:

א) PRE APPROVAL FOR MORTGAGE – במידה ואתם לוקחים מימון על קניית הנכס, המקור המממן, יוצא לכם אישור עקרוני על קבלת המשכנתא.

ב) BANK STATMENTS – במידה ואתם משלמים את כל הסכום במזומן, או ייתרת התשלום לאחר לקיחת המשכנתא, תצטרכו להראות שיש לכם את הסכום הנדרש בחשבון על שמכם. הסכום יכול להיות בבנק רגיל/ חשבון השקעות/ או חשבון נאמנות אבל הוא חייב להיות על חשבון רוכש הנכס.

לאחר מציאת הנכס, עליכם להגיש הצעת רכישה עבורו. בהצעת הרכישה עליכם לציין מעבר לסכום הקנייה, את התנאים הנילווים לעסקה:

א) כיצד נעשה המימון – האם במזומן, במשכנתא ומהם אחוזי החלוקה בין המשכנתא למזומן

ב) PROOF OF FUNDS

ג) האם אתם מעוניינים לעשות INSPECTION או מוותרים עליה. המלצה שלי- אלה אם אתם מתכוונים להרוס לחלוטין את הנכס ולבנות מחדש -אל תוותרו על בדיקת מהנדס! האם אתם מתנים את העסקה בממצאי הבדיקה – INSPECTION CONTINGENCY

ד) האם אתם מתנים את העסקה בקבלת משכנתא MORTGAGE CONTINGENCY

ההצעה שלכם התקבלה? מזל טוב, זה הזמן לבצע בדיקת מהנדס- INSPECTION. אני תמיד מלווה את המהנדס בבדיקה ושואלת שאלות. מומלץ לעבוד עם מהנדס שאתם בחרתם ולא כזה שהומלץ ע”י המוכר. בהתאם לממצאי הבדיקה, ניתן לנהל משא ומתן נוסף על המחיר או תנאי הקנייה.

חתימת חוזה מול עו”ד. אני לא ממליצה לוותר על התערבות עו”ד מקומי בעסקה. בן דוד בישראל שעובד כעו”ד נדל”ן לא מכיר את החוקים בארה”ב וחבר מקומי שעובד כעו”ד לעינייני רשלנות רפואית, גם לא. השלב הזה קריטי וכל מה שתחסכו כאן יכול לעלות לכם ביוקר אחר כך. בשלב חתימת החוזה תצטרכו להעביר מקדמה (בד”כ 10% מסכום הקנייה) DOWN PAYMENT

במידה ואתם לוקחים מימון, לאחר חתימת החוזה תצטרכו להתחיל את התהליך עצמו מול הגוף המממן. בשלב זה אותו גוף מממן, יבקש לשלוח APPRISER לבצע APPRISAL – בדיקת שמאי מטעמם לעמוד את שווי הנכס. רצוי לתת לשמאי COMPS (נכסים זהים לנכס הנבדק שנמכרו בסביבת הנכס במחיר זהה או גבוהה מהמחיר אותו אתם משלמים).

יום לפני ה- CLOSING (זהו היום בו תסגר העסקה, יועבר התשלום ותקבלו בעלות על הנכס), יש לבצע WALK THROUGH בנכס עמ”נ לבדוק שהנכס בדיוק במצב בו ראיתם כאשר הגשתם את הצעת הקנייה. חשוב לוודא כי כל המערכות עובדות בבית, אין נזילות או נזקים לקירות הפנימיים והחיצוניים.

במידה ואתם לוקחים מימון, אתם חייבים שתיהיה לכם פוליסת ביטוח פעילה על הנכס כאשר אתם מגיעים ליום הסגירה.

מושגים נוספים שחשוב להכיר:

Deed: שטר הוא מסמך משפטי שמעביר את הבעלות על נכס מקרקעין מהמוכר (המעניק) לקונה (המקבל). הוא כולל תיאור של הנכס ופרטים על הצדדים המעורבים. לאחר רישומו במשרדי הרישום, הוא מהווה הוכחה פומבית לבעלות ( המקבילה לנסח טאבו)

Foreclosure: עיקול מתרחש כאשר בעל הבית מפסיק לשלם את המשכנתא, והבנק או המלווה נוקט בצעדים משפטיים כדי להשתלט על הנכס ולמכור אותו לשם כיסוי החוב

Short Sale: כאשר בעל הנכס מוכר את הבית במחיר נמוך מיתרת המשכנתא שנותרה. על הבנק לאשר את המכירה ולהסכים לקבל סכום נמוך יותר מהחוב. זוהי דרך להימנע מעיקול ולהפחית את הנזק לאשראי של המוכר

As-Is: כאשר נכס נמכר במצב “כפי שהוא”, המשמעות היא שהמוכר אינו מתחייב לבצע תיקונים או שיפוצים לפני המכירה. הקונה יכול לבדוק את הנכס,

אך כל ליקוי שיתגלה יהיה באחריותו לאחר הרכישה.

והכי חשוב- הליך קניית נכס מצריך סבלנות וזמן. אל תכנעו ללחצים ואל תתפתו לעסקה אם המספרים לא הגיוניים. תמיד העזרו באנשיי מקצוע, זה יעלה לכם כסף אבל יחסוך לכם הפסדים.