כאשר הפליפ מתגלה כ- פולפ

#יזםהשבוע ארי אפיק #פוסט3

אתחיל מהשורה התחתונה – הרווח היה מאוד קטן במספרים. קטן ברמה של לא כדאי. אבל.. אחזור ל” אבלים” בסוף.

גם אני כמו רבים אחרים, נשבתי בתוכניות FIXER UPPER. אחרי שני שיפוצים מוצלחים בשתי דירות שונות שעשיתי, בישראל ועם חלום ישן של לקנות חורבה, להפוך אותה לארמון ולצחוק כל הדרך אל הבנק, החלטתי לגשת לפרוייקט הראשון שלי- בלונג איילנד ניו- יורק. מצאתי נכס בסטטוס forclouseure ( הנכס בשלב זה, עבר כבר לבעלות הבנק ), בניתי תוכנית עסקית, ההצעה שלי התקבלה ע”י הבנק ונכנסתי לחוזה. אבל, אז פרצה הקורונה.

העסקה שהייתה אמורה להיחתם תוך שבוע, נחתמה רק לאחר 5 חודשים. בתום הזמן הזה, עלויות השיפוץ גדלו כבר ב- 20% לערך. זמן השיפוץ התארך בשלושה חודשים יותר מהצפי הראשוני בשל התפרצויות קורונה של קבלני משנה, אינספקטורים ונותני שרות ברשות המקומית. בנוסף, גילינו שחלק מהבית בנוי על יסודות לא בטיחותיים והחלטנו להרוס את החלק הזה ולבנות אותו מחדש (הוצאה נוספת ולא מתוכננת של 15 אלף דולר). בקיצור, כל מה שהיה יכול לקרות, קרה והכול כמובן, לא מתוכנן וללא שליטה שלי.

אני עוצרת כאן בכוונה לפני השורה התחתונה,כדי לחדד מספר דברים על מנת שתוכלו לראות את התמונה הכוללת ולהסיק מסקנות במידה וגם אתם מתכננים להתחיל לעשות פליפים בארה”ב:

הפליפ שעשיתי נמצא בעיירה בה אני גם עובדת כסוכנת נדל”ן כלומר- אני מזוהה עם הנכס הנמכר, אנשים יודעים שאני שיפצתי ומכרתי את הנכס והעסקה מייצגת אותי ואם השם שלי.

יש לי טעם יקר ולא מתפשר. גם כאשר אני חובשת את כובע המשקיעה, אני לעולם לא אחסוך ע”י שימוש בחומרים זולים שאינם איכותיים. הסטנדרט הבסיסי יהיה תמיד מוצר מוגמר שאני אשמח להשתמש בו. אני לא מעגלת פינות ולא משפצת רק למראית עין.

הקבלן שעשה את השיפוץ הוא בעלי. כל העלויות שלנו היו מראש נמוכות יותר מאשר של משקיע שצריך לשלם לקבלן חיצוני אבל היות והוא אחד הקבלנים העסוקים והמוערכים ביותר באזור,השם שלו נקשר לפרוייקט ובהתאם הייתה רמת הגימור של השיפוץ- מעולה.

עבדתי פיזית בפרוייקט. עבדתי מול העיירה להשיג את כל הרישיונות הנדרשים, לקחתי חלק פעיל בשלב הDEMOLLITION (שלב ההריסה), תכננתי את ה LAY OUT, צבעתי לבד את כל הנכס, עשיתי עבודת תחקיר וקניתי את כל מוצרי הגמר החיוניים (ברזים, מקלחות,אסלות,ריצוף,דלתות,ידיות,מוצרי חשמל,חלונות וכו’), עשיתי STAGING, עשיתי את הגינון מסביב לבית ובסוף הפרוייקט גם אני זו שניקיתי אותו והכנתי אותו למכירה. אבל מעבר להכול, הייתי פיזית בנכס בכול יום.

לאחר 7 חודשים,באיחור אלגנטי של 3 חודשים וחריגה מהתקציב, הנכס היה מוכן למכירה,במזל גדול, בשיא עונת הקיץ. מזל גדול נוסף שהיה לנו היא ההגירה השלילית של משפחות ממנהטן לללונג איילנד עקב הקורונה שהעלתה את רמת הביקוש לנכסים לקנייה באזור. לאחר הבית הפתוח הראשון, קיבלתי הצעה של מחיר מלא על הבית ונחתם חוזה אבל גם כאן בשל אילוציי קורונה, תאריך הסגירה נדחה בחודש שלם והעסקה נסגרה לאחר 90 יום במקום 60. רק 10 חודשים מתחילת הפרוייקט קיבלתי את ההשקעה בחזרה בתוספת רווח של כמה עשרות אלפים וכמחצית מצפי הרווח הראשוני.

אז בואו נחזור ל”אבלים”:

בראייה עסקית, הפליפ הזה לא היה שווה כלכלית. אבל- הגשמתי לעצמי חלום- עשיתי את ה”פליפ” הראשון שלי.

הפרוייקט הזה היה מבחינתי בית ספר מרוכז למשקיע המתחיל. למדתי המון בכל תחום בו העסקה נגעה: ראשויות ורישיונות, חומרים וספקים, בנייה, אינסטלציה ופתרונות קיימים בשוק. מיקוד קהל המטרה, עיצוב בית לאו דווקא בטעמי האישי אלה לטעם קהל רחב יותר ובעיקר למדתי שחודשים ספורים יכולים להפוך את קערת שוק הנדל”ן על פיה. על אף העובדה שהעסקה הראשונה שלי הסתיימה ברווח ממש מועט,אני יודעת בוודאות שאעשה עוד פליפים בהמשך דרכי, כאשר המספרים יהיו הגיוניים.

התוכנית העסקית שאתם בונים בתחילת הפרוייקט חייבת להכיל לפחות 20% לבלתי צפויים ומעבר להכול בעיני, תמיד חשוב לקחת בחשבון שתסיימו פרוייקט ברווח אפסי ואו תפסידו כסף והמלצתי היא, לא לגשת לפרוייקט אם אתם לא יכולים להרשות לעצמכם להפסיד. אם חסכתם כסף ויש לכם X ממון להשקיע, אבל זה כל הכסף שיש לכם, אל תעשו פליפ.אני מאמינה שע”נ לעשות כסף, צריך לקחת סיכונים ולהשקיע כסף, אבל אותי מלחיץ להישאר בלי רזרבות. אולי בגלל שאני חיה בארה”ב והכול כאן כ”כ יקר ותמיד צריך כסף למקרה חירום, אולי כי ככה חונכתי מבית, לעולם לא אשקיע את כל מה שיש לי. תמיד אשאיר לעצמי רזרבות.

בחישוב האם משתלם לכם לעשות “פליפ”, קחו בחשבון פרט להערכת ההוצאה הראשונית, תקציב לבלת”מים, זמן בו הכסף שלכם יושב ולא עושה כסף במקום אחר, עלויות סגירה, תזוזות שוק שמשתנות ברמת חודש ויכולות להשפיע על המחיר הסופי של הנכס ובמידה ואתם מבצעים את העבודה- חשוב להבין, כמה הייתם מרוויחים במידה והייתם מבצעים את העבודה הזאת עבור מישהו אחר ולהוסיף את הסכום הזה לחישוב ההוצאות הכלליות והוצאות הסגירה של העסקה. כלומר, אם אתם קבלנים והייתם בזמן הזה עובדים עבור משקיע אחר, הייתם מקוויחים אחוז מסויים על העבודה. אתם חייבים לקחת בחשבון גם את אחוזי הרווח האלו ואו לחשב אותם כהפסד או להוסיף אותם לתוכנית העסקית. החיים הם לא תוכנית טלויזיה. בהצלחה

בתמונות הפליפ שלי לפני ואחרי