פליפ או פלופ?

#יזם השבוע – פוסט מספר 3

פליפ או פלופ?

אני מאוד אוהבת פליפים.

הם אמנם מפוצצים בסיכונים, מפתיעים, ולא תמיד מסתיימים בדיוק לפי התכנון – אבל אני עדיין אוהבת אותם הרבה יותר מרנטלים (למרות שאני עושה כמובן גם וגם).

הפליפ הראשון שלנו הלך ממש by the book, וזה עודד אותנו להמשיך מיד לפליפ השני. במקרה גם איתרנו כמעט באותו הזמן שני נכסים מתאימים לפליפים, אז החלטנו לקפוץ למים ולעשות את שניהם – עם אותו קבלן.

די מהר הבנו שאנחנו בבעיה.

בעיית הקבלן.

בפליפ הראשון הוא עמד בזמנים: שלושה חודשים, תקציב מדויק, עדכונים שבועיים עם תמונות וסרטונים.

אבל בפליפ השני… משהו השתבש.

הוא לא נעלם לגמרי, אלא פשוט משך אותנו באף.

עוד חודש… ועוד חודש…

מדי פעם היה מתקדם קצת ושולח עדכון, אבל תמיד הייתה סיבה:

פעם הוא חולה, פעם יש בעיה עם העובדים, ופעם הוא קובר את סבתא…

מוכר?

ואנחנו, עדיין יחסית “צעירות” בתחום וללא מספיק ניסיון לשלוח אותו לאן שהשמש לא זורחת – המשכנו לחכות. ביקשנו, כעסנו… אבל חיכינו.

עד שבסוף פיטרנו אותו.

בשלב הזה עברו 9 חודשים והבית עדיין לא היה גמור.

למזלנו היו לנו שני דברים שעבדו לטובתנו:

1. יותר שכל ממזל:

מעולם לא הסכמנו לשלם לו יותר ממה שהתקדם בפועל.

רק לאחר מכן שמענו על לא מעט יזמים שהוא כבר עקץ.

לכן חוק מספר 1 שלנו מאז:

תשלומים לקבלן רק לפי התקדמות, מחולקים לכמה שיותר שלבים.

2. יותר מזל משכל:

השוק באותם 9 חודשים עלה ועלה.

כך שבסופו של דבר אמנם הוצאנו יותר על השיפוץ, אבל גם מכרנו במחיר גבוה משמעותית מהציפיות המקוריות.

אבל ברור שזה לא תמיד כך – השוק יודע גם לרדת…

החוויה הזו הובילה אותנו לכמה “חוקי בית” בפליפים:

✔️ לא קונים בית עם דייר לפליפ – גם אם החוזה Month to Month.

פינוי דייר עלול להאריך מאוד את זמן העסקה ולהפוך את ה-ARV ללא רלוונטי.

✔️ אנחנו מתמקדות בפליפים קוסמטיים בלבד.

לפעמים הם אפילו “רזים”, אבל תמיד יכולים להפוך לרנטל טוב אם השוק לא מאפשר מכירה במחיר שרצינו. והכי חשוב, הם מהירים.

✔️ עובדים עם משקיעים בהלוואות הון בלבד, לא בשותפויות.

כך אין לחץ חיצוני שמשפיע על קבלת ההחלטות.

✔️ בחירת קבלן נעשית היום בקפידה רבה מאוד, עם תשלומים לפי שלבים ולעולם לא מראש.

כמובן שאלו החוקים שלנו –

ואת כולם למדנו בדרך הקשה, אחרי שעשינו אחרת.

אני בטוחה שיש משקיעים שמצליחים מאוד עם חוקים שונים לגמרי ובסוג עסקאות שונה.

ולסיום – קצת מספרים:

קניה: 88,000$

הערכת שיפוץ: 35,000$

מחיר מכירה מוערך: 150,000–160,000$

בפועל:

קניה: 88,000$

שיפוץ: 40,000$

מכירה: 200,000$

עלינו לשוק ב-178,900$

וקיבלנו Over Asking.

למי שרוצה לראות את הנכס והמספרים בפועל – מצרפת קישור בתגובה הראשונה

מחר אכתוב על הדרך המלאה שלנו –

שכוללת פליפים, רנטלים, בנייה חדשה וחיפוש מתמיד אחרי אסטרטגיות נוספות.

אשתף איפה הצלחנו, איפה טעינו,

מה למדנו בדרך – ומה אנחנו עדיין לומדות.