מה הולך קבוצה יקרה?

ממשיך עם חלק שלישי של סדרת הפליפים שלי.

היום נתייחס לשלב חשוב בתהליך ניתוח הנכס, בחירת אופציית יציאה.

בניית תוכנית יציאה קורית אחרי הבנה ראשונית של המספרים של הנכס.

יזם איכותי, הוא יזם שיודע להתאים אופציית יציאה נכונה לכל פרוייקט שמונח על שולחנו ולא חושש לשנות את אופציית היציאה במקרה הצורך. עם הזמן והנסיון, כל יזם או משקיע יוסיף לארסנל שלו עוד ועוד אופציות יציאה.

בעסקה, כל אופציית יציאה תלויה באופן ישיר במספר גורמים אליהם אתייחס בניתוח האופציות, כגון: איזור, סוג משקיע, סטטוס פרוייקט נוכחי וכו'..

1. שיפוץ מלא וא' עד ת', החלפת מערכות, רמת גימור קומסטית גבוהה ושינויי לייאאוט.

מתי מעלים כאופציה?

• איזורים עם ממוצע נכסים גבוה מהממוצע העירוני

• מעמד סוציו אקונומי בינוני +

• ניתוח שוק השוואתי המצביע על יכולת ורצון של הקונים לשלם יותר עבור מוצר מיוחד

• יכולות שיפוץ גבוהות

• יכולות שיווק גבוהות לנכסים למכירה

למי זה מתאים?

• יכולות שיפוץ גבוההות וידע בהתמודדות מול הבירוקרטיה של שיפוץ מסוג זה

• ייצוג מקומי (עקב אופי השיפוץ והמכירה מומלץ שיהיה נציג מקומי שמפקח על התהליך. טעויות יכולות לעלות הרבה מאוד כסף!)

• משקיעים שלא ממהרים לקבל את הכסף חזרה, אלא רוצים למקסם אותו

• משקיעים ברמת סיכון גבוה יותר (לרוב נדבר על נכסים מפורקים, שיכולים להצמיח בעיות נוספות שלא הכללנו בתקציב)

דגשים חשובים לפי הדמות המעורבת:

קונה: אתם מוכרים נכס במחיר גבוה, חשוב שהקונים יאהבו את מה שיראו (מטבח, לייאאוט, רמת גימור ועיצוב פנים)

אינספקטור: אתם מוכרים גבוה, חשוב שהבית יהיה תקין מא' ועד ת' ויעבור אינספקשן בקלות, בנוסף מומלץ לעבוד עם היתרים במקרה של דרישה להוכחה.

שמאי: פחות חשובה, גם עם הערכה נמוכה יותר הקונה ישלים את ההון העצמי במקרה שיאהב את הבית.

2. שיפוץ של מה שצריך, תיקוני מערכות ורמת גימור קוסמטית בינונית .

מתי מעלים כאופציה?

• איזור עם שווי נכסים ממוצע לאיזור

• מעמד סוציו אקונומי בינוני ומטה

• ניתוח שוק השוואתי המצביע על שוק קונים בינוני עד מהיר, נכסים משופצים או שמורים +, נמכרים מהר במחירי שוק

• יכולות שיפוץ סטנדרטיות

• יכולות שיווק סטנדרטיות של נכסים למכירה

למי זה מתאים?

• מדובר על הפליפ הקלאסי, 4-6 חודשים מקנייה למכירה

• המשקיע הסטנדרטי, תקציב מוגבל, לא רוצה לקחת סיכונים גבוהים.

דגשים חשובים לפי הדמות המוערבת:

• קונה - חשוב להשקיע במקומות נכונים (והנכונים בלבד). כמו כן לא לתקצב רמת גימור גבוהה מידי, הקונה רוצה שיראה ״סבבה״ ולא מבדיל בין חומרים בינוניים לחומרים גבוהים. בנוסף אני ממליץ לא למהר להחליף, לנסות לתקן ולחדש על מנת לשמור על תקציב נמוך ורווח גבוה

• אינספקטור - מכירה במחיר שוק, גם אם יעלו רג'קטים קטנים באינספקשן או הערות על מערכות לא חדשות (אך עדיין עובדות) סביר להניח שהעסקה תיסגר

• שמאי - דוח חייב להיות קרוב למחיר הרצוי. אוכלוסיה שלרוב לא יכולה להשלים הרבה מזומן מהכיס על המשכנתא (בנוסף אם לא תכננה לעשות זאת מראש)

3. שיפוץ נקודתי בלבד ונקיון ללא החלפת מערכות או השקעה כספית גבוהה מידי

מתי מעלים כאופציה?

• איזור עם שווי נכסים נמוך מהמוצע באיזור

• איזורי שכירות חזקים שמתאימים למשקיעים

• מעמד סוציו אקונומי נמוך-בינוני

• ניתוח שוק המצביע על רוב מובהק של קנייה של משקיעים, או לחלופין רכישה של נכסים שמורים במחיר מוזל עם נכסים משופצים המתקשים לזוז מהר עקב המחיר הגבוה.

למי זה מתאים?

• המשקיע הסטנדרטי, תקציב מוגבל, לא רוצה לקחת סיכונים גבוהים.

• משקיעים עם יכולות שיפוץ מוגבלות או לחלופין אם כלל הצוותים עסוקים בפרוייקטים אחרים

• משקיעים שרוצים לעבוד במהירות, פרוייקטים של 2-4 חודשים בממוצע.

דגשים חשובים לפי הדמות המעורבת:

• קונה - הקונה שלכם הוא משקיע, חשוב שהבית יהיה נקי ולא יפחיד את המשקיע הממוצע (משקיעים חדשים לרוב יבהלו בקלות מנכס שלא נעים לעיניים)

• אינספקטור - לא רלוונטי כל עוד לא עולים דברים חריגים מאוד

• שמאי - חלק מהמשקיעים יגיעו עם מימון, לכן חשוב שהמספרים יהיו הגיוניים למשקיע הקונה. ממליץ כבר מראש לחפש נכסים שנמכרו באיזור עליהם תוכלו להסתמך כARV לשמאי של הקונה הפטנציאלי.

4. לשים על חוזה ולהעביר למשקיע אחר ללא רכישה (הולסייל)

מתי מעלים כאופציה?

• הנכס לא עומד בדרישות שלכם לביצוע, אבל כן יכול להוות עסקה למשקיע אחר

• יכולות שיפוץ מוגבלות

• תקציב מוגבל / לא קיים

למי זה מתאים?

• יכולות איתור נכסים מתחת לשוק באופן ישיר אל מול המוכר (בלי מתווכים או הולסלרים באמצע)

• ייצוג מקומי (עבודה עם מוכרים אלו לרב דורשת פגישות פרונטליות והרבה פולו אפ)

• משקיעים עם רשימות קונים מקומיים

• משקיעים הרוצים לבנות מערך הולסייל

• תקציב מוגבל

• משקיעים שרוצים כסף עכשיו ולא רוצים לחכות לרכישה, ביצוע ומכירה

דגשים חשובים לפי הדמות המעורבת:

• קונה - פה זה מתחיל ונגמר, חשוב לבנות רשימת קונים מראש. כמו כן, להכין כלים שיווקים לפרסום הנכס ומציאת הקונה המאושר

• אינספקטור - לא רלוונטי

• שמאי - חלק מהמשקיעים יגיעו עם מימון, לכן חשוב שהמספרים יהיו הגיוניים למשקיע הקונה. ממליץ כבר מראש לחפש נכסים שנמכרו באיזור עליהם תוכלו להסתמך כARV לשמאי של הקונה הפטנציאלי.

לסיכום, בחירת אופציית היציאה היא אחת הבחירות החשובות ביותר לנו כמשקיעים.

לעולם אל תעבדו באוטומט, זה שעשיתם משהו בעבר ממש לא אומר שהוא מתאים גם עכשיו. תיהיו יצירתיים! תחשבו מחוץ לקופסא! ותמצאו את האופציית היציאה הנכונה ביותר לפרוייקט החדש שלכם.

קטגוריה: בדק בית – Inspection

תהליך ניתוח נכס – בחירת אופציית יציאה

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

השוק הלוהט בארצות הברית

פתחו חשבון בקלות

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

השוק הלוהט בארצות הברית

פתחו חשבון בקלות

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

השוק הלוהט בארצות הברית

פתחו חשבון בקלות

פתחו חשבון בקלות

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

השוק הלוהט בארצות הברית

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

פרטי יצירת קשר

חדשות הפורום

זילו מדרגת את קליבלנד במקום השני החם ביותר בארה”ב בשוק הנדל”ן לשנת 2023

הטעות המסיבית שרוכשי דירות עשויים להתפתות לעשות כבר עכשיו: האם זה גם אתה?

שוק הדיור: ג’ייסון אופנהיים מזהיר מפני ‘ארמגדון’ בענף הנדל”ן

השותפים העסקיים

NADLAN GROUP

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

השוק הלוהט בארצות הברית

פתחו חשבון בקלות

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

השוק הלוהט בארצות הברית

פתחו חשבון בקלות

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

השוק הלוהט בארצות הברית

פתחו חשבון בקלות

פתחו חשבון בקלות

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

השוק הלוהט בארצות הברית

?חולמים על נדל"ן בארה"ב

בתים ברמה גבוהה באיזורים החמים של פלורידה - Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

Brand New High End Florida New Construction House in Cape Coral, Punta Guarda or New Port

פתחו חשבון בקלות

פרטי יצירת קשר

חדשות הפורום

השותפים העסקיים

NADLAN GROUP

תהליך ניתוח נכס - בחירת אופציית יציאה