בדק הבית – Inspection
בדק הבית – Inspection
הי חברים
רוצה לעבור אתכם על חלק מאד חשוב בהליך הרכישה של נכס, וזה שלב האינספקשן. בדק הבית.
בארהב יש חברות שההתמחות שלהן וכל מה שהן עושות זה בדק בית עבור הרוכש. הן באות לנכס ונותנות לנו דוח מפורט עם תמונות ומידע על מצב הנכס. מהיסודות/ מרתף, דרך מערכות מכניות, דוד, תנור חשמל אינסטלציה, דרך מצב המטבח שרותים, צבע גבס, רצפות, תקרות וגג.
לי באופן אישי היתה בעייה עם החברות האלה שהדוח מצב מראה מצב. הן לא נתנו לי את ההשלמה של כמה זה יעלה התיקון, החלפה שיפוץ של הדבר הזה.
מה שאני עושה בשנים האחרונות, זה שולח את הקבלנים איתם אני עובד שיעשו לי את הדוח. למה ?
הקבלן מצד אחד מכיר את חוקי ההשכרה לדרישות העירייה לתקן השכרה. כלומר הוא מכליל ההצעה שלו כל מה שחייבים לעשות בנכס. מצד שני הוא ייתן לי המלצה מה כדאי לעשות בנכס על מנת שיהיה אטרקטיבי לשוכר, יושכר מהר ובמחיר גבוה, ואחרון, נותן לי הערכת מחיר של השיפוץ. כלומר כשאני באה לקנות את הנכס, אני כבר יודע כמה יעלה הנכס, וכמה יעלה השיפוץ.
המלצה : הקבלן יכול להביא אנשי אינסטלציה שיכניסו מצלמה לבייב הראשי שהולך מהבית לרחוב. תשקיעו בזה קצת כסף, וזה יכול לחסוך לכם הרבה בהמשך. לאחרונה היה לי בבית של אחד המשקיעים שלי sewer back up, כלומר הביוב סתום, והתגלה שהתינוק ביוב הראשי מהנכס לרחוב היה סדוק ומדבר. זה כבר עניין של אלפי דולרים.
דבר שני הגג. לא לוותר. לקבל מידע מדוייק על מצב הגג. בן כמה הוא. לוודא תקינות של מרזבים ו down spouts,אל תחסכו בזה. אתם חייבים לדעת שהגג תקין.
יסודות ומרתף. לוודא שהמרתף יבש, אין בו ריח של עובש או טחב. לוודא שאין בו סדקים, שההקירות לא עקומים.
אני באופן אישי מאד אוהב מרתפים בעייתיים כיוון שאז אני יודע אני חותך חזק במחיר הרכישה מכניס אנשי מרתפים לנכס, עושה חיזוקים לטיפול עם אחריות לכל החיים, ובזכות זה מצליח לקנות נכס עם שיפוץ במחיר כולל נמוך ממחיר שוק.
דבר אחרון, לעולם לא לוותר על אינספקשן. גם לא במחיר הזוי של נכס. אתם לא יודעים מה מסתתר שם.
בהצלחה לכולם
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2IhXjcn
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
אני תמיד מעודד את הלקוח להזמין בדיקה חיצונית כאשר הוא קונה בצורה פרטית מלקוח אבל כאשר אני קונה מהבנק וזה לגילגול אני כבר מחליף כמעט הכל
אתם תתפלאו כמה פעמים הבודקים החיצונים מפספסים דברים חשובים
בנוסף אני חושב שעדיף לשלוח אינספקשן מקצועי (ולא לשלוח רק קבלן ,מוצלח ככל שיהיה)
א. יתכן והשיפוצניק לא כזה מקצועי ולא יזהה ליקוי מהותי.
ב. שיפוצניק נותן חוות דעת מוחוונת שיפוץ ולא ליקויי בטיחות למשל.
ג. האינספקטור המקצועי עובד בשיטטיות ולפי תקן מסודר ומחויב להוציא דוח מסודר עם תמונות והתייחסות לכל מרכיב קטן כגדול. ולכל מערכת
ד. אם עושים פליפ ומוכרים לקונה מקומי הבית יעבור בכל מקרה אינספקשן מקצועי שמחוייב עי הבנק, עדיף להיות ערוכים לסטנדט הזה ולהיות מחוונים אליו.
ה. תמיד טוב שיש מסמך רשמי מגורם מקצועי בלתי תלוי שמציג את מצב הנכס, במיוחד שאנחנו מוכרים לאחרים זה סוג של “תקן גילוי נאות” שלדעתי הכרחי בשוק רווי מניפולציות ואי דיוקים.
בהצלחה!
הרבה תגובות נכונות. מי שמתחיל אולי באמת שיעשה כמה בדיקות של גורמים חיצוניים ולא רק אחת. בכל אפן במדינת מישיגן אין באמת לחברות האינספקשן איזשהו קוד שהם צריכים לעמוד בו של נסיון ידע וכו.
ליזמים או חברות שקונים בתים בסיטונאות (מס’ בתים בחודש) יש את הפרוילגיה לרכוש ללא אינספקשן כלל ולנהל את הסיכון כך שגם אם בית אחד תומחר גבוה עדיין החבילה כולה רווחית.
למשקיעים פרטיים שרוכשים בקצב נמוך או מתחילים לא הייתי ממליץ לקחת את הסיכון הזה.
תחפשו אינספקטור ששייך לאיגוד ASHI הם מחויבים לסטנדרט גבוה ומסויים
YosiYosef
האם בשוק כזה למעשה המחירים יותר נמוכים קצת בגלל שלוקחים תמיד בחשבון שיפוצים גדולים?
חשוב מאוד גם לעשות אינספקשן וגם לשלוח את הקבלן על מנת לקבל הצעת מחיר עבור התיקונים
אינספקשן זו אחת ההוצאות עם ה-ROI הכי גבוה. כמעט ב-100% מהמקרים מוצאים דברים שמאפשרים לך להוריד במחיר ולפעמים יש גם מקרים של רווח מאד גדול כמו באחד הבתים שרכשתי בהם עשיתי אינספקשן וגיליתי נזק בגג כתוצאה מברד. הצלחתי לשכנע את המוכר שיתבע את הביטוח שלו וקיבלתי בית עם גג חדש ששולם כולו על ידי הביטוח של המוכר. לא לוותר על אינספקשן!
Tomer Raviel
השאלה הנשאלת היא מה קורה בשוק , בשוק שלי אין זמן לאינספקשן מסודר , אני בדרך כלל כמו שאתה אומר שולח קבלן או לוקח בחשבון שצריך שיפוץ כולל הכל ומגיש הצעת מחיר , בתים נחטפים בשעות ולכן לא תמיד הזמן מאפשר אינספקשן
בני שאלה מעולה. כביכול כן. אני מפנה אותך לאחד הפוסטים הראשונים שלי. שם דיברתי על יצירת קשרים טובים. כשיש לך קבלן שאתה עובד איתו קבוע, ובקשר כמעט יומיומי, אני יודע שהוא נותן לי מחיר הוגן לעבודה מעולה עם אחריות. אני עדיין בודק כל סעיף ואת התמחור שלו.
היי שי. האם זה לא מהווה בעיה שהקבלן גם מבצע את האינספקשן ? ככה אין הפרדת רשויות וביקורת מאזנת. או שאני טועה?
שי יקירנו – כמו שאומרים אין חכם כבעל נסיון, ובכל פוסט שאתה מפרסם רואים את הנסיון המתפרץ! תודה על הפוסט המעולה וכמובן שהוא יכנס לנדל”נפדיה שלנו לתהילת עולם תחת יחידת בדק בית -> האם מומלץ להשתמש בקבלן לבדק בית – inspection – כך שכל משקיע חדש שלומד את התחום ייחשף אליו לדורי דורות. חזק ואמץ ואוהבים אותך ואת תרומתך לקהילה! שבת שלום.