# ** # Ugens iværksætter - Postnummer 4 ** # En aftale, der kom ud af ingenting, og jeg gjorde det, ...

# ** # Ugens iværksætter – Post nummer 4**
# En aftale, der kom ud af ingenting, og jeg lavede den, eller faktisk gjorde den mig?

Jeg sagde i slutningen af ​​det andet indlæg, at jeg besluttede at flytte aktiviteten til USA, fordi jeg havde opbrugt mulighederne i Israel, men jeg efterlod en åbning. Min bedste aftale kom fra det mindst forventede sted.

Jeg kendte Muhammad som ejer af en lejlighed i Kfar Saba i en bygning, der var i nedrivnings- og byggeprojektet. En arabisk-israeler gift med en arabisk-palæstinenser, og de bor i Qalqilya. Muhammad var tømrer og ejer af et tømrerværksted i Jaljulia.

Selvom jeg ikke længere var involveret i byfornyelse i denne periode, fortsatte jeg med at låne projekter, der var i udførelsesfasen, og det var blandt dem.

"Hvordan har du det, hr. Ohad," ringede telefonen, "Nå, Muhammed, alt er fint, vi har ikke talt sammen i lang tid." Sjov Halak?” Jeg spurgte. "Jeg skal sælge lejligheden" sagde han (i TMA-aftalen, hvis en lejlighedsejer ønsker at sælge, har han brug for godkendelse fra det firma, der satte en advarsel på lejligheden). "Børnene skal studere i Jordan og har brug for penge" svarede han. "Men det er ikke det værd for dig nu! Om to år vil lejligheden være dobbelt så meget værd, en ny lejlighed, hvorfor sælge nu?!" Hans lejlighed var værd 2 millioner NIS, han har ikke et realkreditlån, og jeg er sikker på, at børnene ikke har brug for så mange penge til skolegang. Efter projektet vil det være omkring NIS 1.3-2.5 millioner værd. Derfra forsøgte jeg at forhindre ham i at flytte, fordi det virkelig bare ikke var det værd, og jeg tænkte ikke engang på at tilbyde at købe det selv, selvom det var et godt tilbud. Det lignede bare ikke mig som iværksætter, eller jeg tænkte bare ikke over det, men den vigtige pointe var, at jeg i løbet af samtalen indså, at han er ejer af sit tømrerværk i Jaljulia. "Måske sælger du tømrerarbejdet i stedet?" jeg tilbød. "Hvorfor, dette er familiens brød, hvis jeg sælger, hvor skal jeg fodre dem" (og uden det onde øje mangler der ikke børn...). "Giv mig detaljerne om ejendommen" spurgte jeg.

Jeg lavede testen. Ejendommen er registreret hos administrationen (nu Rami), der er ejerlejlighedsbestemmelser, men ingen tabuer, og den er en del af et industrikompleks på 30,000 kvadratmeter bygget på 18 dunam. Fuld ejendomsregistreringsproblemer! Og det er netop pointen – enhver iværksætter ved, at hvor der er problemer, er der en mulighed! Og et faktum fangede mit øje... "Hvor meget vil du have, Muhammed?", vendte jeg tilbage til ham. "Jeg er ikke kendt! Det her er mine børns mad!” svarede bestemt. "Giv mig en pris, hvis det passer mig, bliver du der til en lav lejepris, så længe du vil..." svarede jeg.

"Ikke mindre end 700,000 NIS". sagde. Altså, det er ikke billigt for et tømrerværk på under 200 kvadratmeter i et område, der ikke er specielt glad for israelere, men jeg fortsatte (og endda uden at besøge der), "Hvis jeg køber tømrerværket til den pris, du spørger om, betaler du mig 4,000 NIS husleje om måneden, og vi laver en 10-årig lejeaftale. passende?" Walla. passede ham.

"Mohammed, bare en ting, ved du, at halvdelen af ​​tagene på hele komplekset tilhører dit tømrerværk?" (som defineret i reglerne). "Jeg ved det, jeg har skrevet under. Det var det arkitekten, jeg havde med, gjorde, da de lavede ordren..." Forstår du det? Det eneste, han gjorde, var at anbefale en fagmand, og den professionelle fæstede sikkert uskyldigt/i gave hele den østlige fløjs tage til sin andel, og i bakspejlet viste det sig, at alle fremtidige byggerettigheder også.

Jeg havde slet ingen penge til rådighed for handlen. Jeg gik i banken, optog et sololån på 150,000 NIS til advokater (så var det til 0.5 %-P rente), som fungerede som min egenkapital. Jeg tog pantet efter ejendommen var vurderet. Der er (viser det sig) omkring 20,000 kvadratmeter byggeretter og bankens vurderingsmand vurderede hele ejendommen til 3 mio. Filiallederen inviterede mig til et møde med distriktschefen, som ville forstå hullet og hvordan det skete... (jeg bad kun om en halv million for en ejendom til en værdi af 3 millioner) Derfra fik jeg, hvad jeg ville, og handlen blev gennemført. Jeg købte en ejendom for 700,000 NIS til en værdi af 3 millioner, uden at bruge en eneste shekel op af lommen!

Mit mål var nok ikke Muhammeds husleje, selvom det afspejlede næsten 7%. Målet var hustagene. Bottom line - i dag er alle tage udlejet til et firma, der producerer elektricitet (solceller). Jeg lejede området uden nogen egeninvestering (jeg ejer ikke systemerne, og jeg er ikke ansvarlig for dem på nogen måde). Afkastet på ejendommen udgjorde 74% og betalte faktisk købesummen tilbage for virkelig længe siden. Det viser sig, at der i det år blev godkendt en plan om at bygge endnu en etage i komplekset. Så mens tagene er udlejet til systemer i de kommende år, og jeg ikke har planer om at bygge, men bygningsrettighederne har tredoblet deres værdi. Derefter - jeg genbrugte et realkreditlån ... Hvor meget tror du, at ejendommen er værdsat?

De fleste af pengene fra genbrug fungerer i dag i USA, og vi investerer sammen med vores investorer i hver og en af ​​transaktionerne og er altid de første investorer. Sådan lavede jeg en handel værd millioner uden egenkapital overhovedet, og jeg ledte ikke engang efter en aftale????

Så er der nogen muligheder i Israel?... Lad os gå tilbage til USA.
I morgen - hvordan vi næsten faldt i fælden, og "turde blev søde"

Ohad Arad - Ohad Arad

Link til det oprindelige indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - fungerer på en stationær computer (For at se indlægget skal der være venner, der er blevet godkendt til forummet)

De originale svar på opslaget kan læses i bunden af ​​den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen