מולטי פמילי קטנים (עד 4 דלתות) באינדיאנפוליס
-
מולטי פמילי קטנים (עד 4 דלתות) באינדיאנפוליס
אינדיאנפוליס היא ברובה עיר של סינגל-פמילי. אך מכיוון שזו עיר ענקית, ניתן למצוא בה גם כמה סוגים של מולטי פמילי.
מולטי פמילי מסוג דופלקס, טריפלקס, פורפלקס נחשבים למולטי קטן והסיווג שלהם הוא residential, בעוד מבנים עם 5 יחידות כבר נחשבים ל commercial. זה מתבטא בהלוואות שניתן לקבל על נכסים כאלו בארה”ב.
על כאלו מולטי קטנים אני רוצה לדבר.
באינדי המולטיס האלו הם לרוב משנות ה 1900 עד 1940, כי בשנים אלו בנו הרבה מבנים כאלו כדי לספק פתרונות דיור. לאחר שנות ה 50 נבנו הרבה פחות מולטי קטנים, והפוקוס שוב עבר לסינגל פמילי.
אז נכון, שנת הבנייה שלהם עתיקה, אך זה אומר שסביר להניח שמערכות החשמל והאינסטלציה עודכנו מאז למשהו מודרני ושכן נעשו תיקונים כדי להביאם למצב ראוי למחייה.
לי למשל יש דופלקס בעיר משנת 1900 (!!!) אף כמעט הכל בו חדש, ומה שלא היה, עידכנתי ושיפצתי.
את רוב המולטיס בנו ב center township, שככה נקרא אזור גדול הממוקם במרכז העיר וכולל בתוכו הרבה שכונות – מהעניות ביותר ועד מאד יוקרתיות. המולטיס , נמצאים לרוב באזורים הפחות טובים של העיר, וזה כנראה משום שאנשים אשר יכולים להרשות לעצמם, יעדיפו לחיות בסינגל פמילי עם הרבה יותר פרטיות וחצר קידמית/אחורית פרטית.
זה לא אומר שאין מולטיס כאלו גם באזורים יותר טובים, אבל הם נדירים יותר ועולים יותר מ 100,000$, ולא בהרכח מביאים את התשואה שהיינו מצפים ממולטי פמילי קטן.
ועכשיו כמה הארות לגבי מולטי בכלליות –
1. רכישה של דו-פורפלקס באזור מאד עני, זה לא תמיד רעיון טוב. נכון התשואה על הנייר נראת נהדר, אך בגלל שזהו אזור עני ובגלל שזה מולטי, יש כאן סיכוי גדול יותר לתחלופת דיירים תקופה , מה שיכול לחסל את התשואה.
2 . חשוב לשים לב מי משלם את היוטיליטיס – גז, חשמל, מים – כשחוקרים עיסקת מולטי. בעוד שבסינגל את החשבונות משלם הדייר, במולטי זה תלוי עם המונים מחולקים, ואם לא, אז זה על חשבון הבעל-בית (ניתן לגלגל את זה על הדיירים, אך זה כבר דיון אחר).
3. מי דואג לכיסוח דשא/ פינוי שלג בשטחים המשותפים? חשוב לבדוק.
במולטי יותר גדול, הדיו-דיליג’נס הופך להיות יותר מורכב.
peace out!
דופלקס –
עוד מולטי קטן –
-
0 Replies
Sorry, there were no replies found.
Log in to reply.
