Нарықты зерттеу және мәміленің орындылығын есептеу
Нарықты зерттеу және мәміленің орындылығын есептеу
Жақында мен мәміленің өміршеңдігі туралы көптеген жазбаларды және көптеген пікірлерді оқыдым.
Адамдар маған ауыр салық салу мен оған байланысты барлық шығындарға қарамастан, әлі де инвестиция салу керек пе деп сұрайды.
Сондықтан, ең алдымен, жауап - иә, бұл тек қана пайдалы емес, біз инвестициялауды жалғастыруымыз керек, өйткені бұл біздің ақшамыздың жалғыз әдісі.
Рас, бүгінде жақсы шығу мәмілесін жасау қиын, бірақ мәмілелер бар, және кім тырысады, оларды табады және барлық қиындықтарға қарамастан табысқа жетеді.
Келіңіздер, мәміленің өміршеңдігін есептеуге қатысты тапсырыс алайық (сақтық туралы хабарламадан кейін) ?).
Пәтер алуға келгенде, көптеген шығындар бағалануы керек.
Сатып алу салығы мен мақтау салығынан басқа, біз біле бермейтін басқа да «ұсақ» шығындар бар, сондықтан біз оларды есепке алмаймыз, бұл сайып келгенде мәміленің өміршеңдігінің айтарлықтай төмендеуіне, кейде тіпті зиянды операция.
Пәтерді сатып алғаннан кейін жоғалтқанымызды түсінетін жағдайға түспеу үшін әрбір операция бойынша пайда мен залал туралы есеп бөлек жасалуы керек.
Бір жағынан шығындар.
Екінші жағынан, табыс - сату мен жалдау.
Біз транзакция үшін пайда мен залал туралы есепті дайындауға келген кезде, біз шығатын әрбір шекелді ескеруіміз керек (мен шығындарды ауырлатып, көбейтуді ұсынамын). Барлығы маңызды.
Барлығы тізімге енгізілгеннен кейін, біз келісімнің бізге пайдалы екенін немесе келіссөздерге көбірек күш салу қажет екенін білеміз.
Есіңізде болсын - жақсы мәміле - бұл бізді мақсатқа жетелейтін мәміле.
Әрине, сенуге негіз болатын мәміле бағасы, егер сіз нарықты жан -жақты зерттеген болсаңыз және мәміле бағасы сатудан кейін сатқыңыз келетін мәміленің нарықтық бағасынан едәуір төмен екенін білсеңіз. жақсарту.
сатып алу салығы
Пәтерді сатып алу шығындарының «ауыр» бөлігі.
Өкінішке орай, сатып алу салығы үнемі жаңартылып отырады.
Оның соңғы жаңартуы 16.01.2019 ж.
Веб -сайттан https://taxes.gov.il
Жалғыз тұрғын үйді сатып алушыға 16.1.19, 15.1.20 қаңтардан XNUMX қаңтарға дейінгі салық деңгейлері келесідей:
Жалғыз тұрғын үйді сатып алу туралы заңның 9 (c1c) (3) бөлімдерінің ережелеріне сәйкес (Заңдағы анықтамаларға сәйкес) 16.1.19-15.1.20 аралығында сатып алу салығы алынады. келесі қадамдар:
1. 1,696,750 NIS дейінгі құн бөлігі үшін - салық төленбейді
2. 1,696,750 NIS -тен асатын және 2,012,560 NIS -ке дейінгі мәннің бөлігі үшін - 3.5%
3. 2,012,560 NIS -тен асатын және 5,192,150 NIS -ке дейінгі мәннің бөлігі үшін - 5%
4. 5,192,150 NIS -тен асатын және 17,307,170 NIS -ке дейінгі мәннің бөлігі үшін - 8%
5. 17,307,170 НЗМ асатын мән бөлігі үшін - 10%
Төменде «қосымша пәтер» сатып алуға қолданылатын бірыңғай бірлік емес салықтар бар:
Тұрғын үйді сатып алу туралы Заңның 9 (c1e) бөлімінің ережелеріне сәйкес (ол жеке тұрғын үй емес) 16.1.19-15.1.20 аралығында сатып алу салығы келесі қадамдарға сәйкес алынады:
1. НЗМ 5,194,225 дейінгі мән бойынша - 8%
2. 5,194,225 НЗМ асатын мән бөлігі үшін - 10%
Сатып алу салығы сатып алу -сату шартына қол қойылған күннен бастап 60 күн ішінде төленуі тиіс.
Қаржылық шығындар
Ипотека немесе кез келген басқа несие арқылы сатып алуды қаржыландыру пайыздық төлемдерді талап етеді.
Сіз пайыздық төлем жүздеген мың НЗМ -ге дейін жететінін білесіз бе?! .
Әрине, мәміленің мақсаттарына байланысты сізге ең жақсы қоспаны жабатын ипотекалық кеңесшіні қабылдаған жөн.
Сонымен қатар, шығындарды есептеу кезінде келесілерді ескеру қажет:
1. Несие сомасының 0.25% мөлшерінде портфель ашу үшін комиссия. Бұл комиссияны банктермен келісуге болады. Әдетте оны 50% немесе одан да көп «кесу» ешқандай қиындық тудырмайды. Бұл сома ипотеканың алғашқы төлемінен шегерілетінін ескеру қажет, сондықтан ол сіз ойлағаннан жоғары болады.
2. Жаңа пәтер болған жағдайда мен әрқашан 12 айлық төлемді есепке аламын және оны шығындарыма қосамын (егер мен тапқан табыс аз болса). ?).
Заңгер
Жылжымайтын мүлікпен жасалатын кез келген мәміле кезінде сатып алу немесе сату үшін адвокат қажет. Әрқашан!
Адвокат мәміле бағасының 0.25% - 1% аралығында ақы алады (баға сол адвокаттың тәжірибесіне, мәміленің орналасқан жеріне және оның күрделілігіне байланысты). Әрине, бұл бағаға 17% ҚҚС қосу керек.
Біз сатып алу сатысынан сату сатысына дейінгі жылжымайтын мүлік мәмілесін есептеуге келгенде (шығу транзакциясы), адвокат ақысы сатып алу кезінде де, сату кезінде де есептелуі тиіс (көбінесе адамдар мүлікті сату кезінде алымды есептеуді «ұмытып кететін»). және бұл мәміленің табыстылығын есептеу үшін маңызды).
Мердігерден жаңа пәтер сатып алынған жағдайда, мәміле деңгейіне байланысты мердігердің атынан адвокатқа 5,000 NIS + ҚҚС дейін қосымша төлем ескерілуі керек. баға.
Медиация
Жылжымайтын мүлік агенті пәтер сатушылар мен әлеуетті сатып алушыларды біріктіреді.
Жылжымайтын мүлік агенттіктерінде жылжымайтын мүлік жұмысшыларын қосқанда сатуға немесе жалға алуға ұсынылатын мүлік бар.
Сату / жалдау операциясын жүргізгеннен кейін брокер сатушыдан және / немесе сатып алушыдан «делдалдық алым» деп аталатын өз ақысын алуға құқылы. Израильде делдалдық төлем заңмен бекітілмеген.
Орташа делдалдық комиссия - бұл мәміле құнының 2%, оған 17% мөлшерінде ҚҚС қосу керек.
Есіңізде болсын, сатудың өзінде, егер сіз мұны жылжымайтын мүлік агенттігі арқылы шешсеңіз (мен тек риэлторлармен жұмыс жасаймын), қосымша комиссия бар, ол транзакция құнының шамамен 1% құрайды, оған ҚҚС қосу керек сомасы 17%.
Интерьер дизайны және жөндеу
Ең жоғары шығыстардың бірі (мүмкін, сатып алу салығы мен құнсыздану салығын қоспағанда) - жөндеу мен интерьер дизайнына арналған шығындар.
Жөндеу шығындары пәтердің жағдайына байланысты және негізінен пәтерді сатып алу мақсатына байланысты (шығу, ұзақ мерзімді жалға алу немесе тұру) өзгереді.
Пәтерлер бар, онда сіз жеңіл жөндеу жасай аласыз және бағасы сәйкесінше болады.
Екінші жағынан, толық бұзуға және қайта жөндеуге арналған пәтерлер бар, бұл өте қымбат жөндеу болады.
Жөндеу құнын есептеуге келгенде, әрқашан интерьер дизайнерін алыңыз, ол бұрын және кейін реттелген сценарий жасайды, соның ішінде бәрін қосады және әрине мөлшерін жазады. Дизайнерден дизайнерге және қаладан қалаға қарай өзгеретін интерьер дизайнерінің құнын да есептеу керек.
Бізде реттелген сценарий болғаннан кейін, кем дегенде үш жөндеушіге хабарласу керек.
Сонымен қатар, баға ұсыныстарында материалдар бар -жоғын тексеріңіз, егер жоқ болса, материалдардың құнын тексеріңіз.
Жөндеу құнын есептеу = интерьер дизайнерінің құны + материалдардың құны + жөндеудің құны.
Бағалаушылар
Мәміле жасамас бұрын, мен әрқашан сіз ипотека алғыңыз келетін банкпен жұмыс жасайтын жеке бағалаушыны қабылдауға кеңес беремін.
Жеке бағалаушының бағасы әр түрлі және орташа есеппен 2,500 NIS құрайды, оған 17%мөлшерінде ҚҚС қосылуы тиіс.
Жеке бағалау үшін қол жетімді баға диапазоны:
Бағалаушының пәтерге сметасы - 3,000 NIS - 1,500 NIS, оған 17%мөлшерінде ҚҚС қосу керек.
Жер бағалаушыны бағалау - 4,500 NIS - 2,500 NIS, оған 17%мөлшерінде ҚҚС қосу керек.
Сонымен қатар, сізге ипотека беретін банктің талаптарының бірі - банк ипотекаға берілетін мүлікті бағалайтын бағалаушыны алу.
Банктік бағалау үшін қол жетімді баға диапазоны:
Бағалаушының пәтерге сметасы - 800 NIS - 500 NIS, оған 17%мөлшерінде ҚҚС қосу керек.
Жер бағалаушыны бағалау - 1,400 NIS - 800 NIS, оған 17%мөлшерінде ҚҚС қосу керек.
Мердігерден жаңа пәтер алған жағдайда, жеке бағалау қажет емес, себебі банктің бағалауы қажет емес.
Бағалау салығы
Бағалау салығы - бұл активті сатушыдан (егер ол заң бойынша босатылмаса) активті сатудан алынған сыйақының құны мен сатып алынған активтің құны арасындағы айырмашылық бойынша алынатын капиталдың өсіміне салынатын мемлекеттік салық.
Мүлік сатып алынған құнға мүліктің бағасы ғана емес, сонымен қатар оған сатып алу кезінде және жылдар ішінде қосылған барлық шығындар кіреді (анықтамалар ойлап табылған жағдайда) - делдалдық, заң, сатып алу салығы, жөндеу. , мүлікке күтім жасау және күтім жасау және тағы басқалар.
Мақтау салығын есептейтіндер - заңгерлер, бірақ сіз оларды үнемі тексеріп отыруыңыз керек.
Маңызды кеңес - пәтерді 1.1.2014 дейін сатып алғандар 2014 жылға дейін мақтаудан босатылады.
Капиталға салынатын салықты есептеу күрделі және біздің жеке жағдайымызға байланысты өзгереді (мұрагерлік, жеке пәтер, тұрғын үй ...)
Ол орташа есеппен 25%құрайды.
Заң бойынша біз бұл салықты сатылған күннен бастап 60 күн ішінде төлеуіміз керек.
Егер біз мұны жасамасақ, онда біз берешекті төлеп, өсімпұлды, байланыс айырмашылығы мен сыйақыны есептейміз деп күтілуде.
Жоғарыда айтылғандар құқықтық кеңесті алмастырмайды.
сақтандыру
Ипотекалық сақтандыру - бұл ипотекалық несие алушыларға пәтер сатып алуға арналған өмірді сақтандыру мен құрылымды сақтандырудың туындысы.
Ипотекалық сақтандыру, ең алдымен, несие беруші банкке қызмет етуге арналған, бірақ егер сіз қиындыққа тап болсаңыз, ол сізге кепілдік береді.
Өмірді сақтандыру - Заң бойынша, қарыз алушы қайтыс болған немесе мүлікке материалдық залал келтірген жағдайда несиені жабуға мүмкіндік болатындай өмірді сақтандырумен ипотека сақтандырылуы тиіс.
Ғимаратты сақтандыру - оның мақсаты - көп пәтерлі тұрғын үйге үлкен залал келтірілген жағдайда, банктен алған несиені жабу, бұл пәтер құнының айтарлықтай төмендеуіне әкеледі және оны банк үшін құнсыз етеді.
Бұл сақтандыру бағасы сіздің жеке жағдайыңызға және әрине сіз сатып алған пәтердің орналасуына және келісімшартқа немесе бағалаушының бағасына байланысты өзгереді. Мұндай сақтандырудың орташа айына шамамен 150 NIS құрайды.
Мұндай сақтандыруды сатып алғанда, мен барлық ипотекалық мерзімге қанша төлейтінімді сұрауым керек. Жылдар бойы қажет болатын «ай сайынғы ең арзан» сақтандыруды сатып алуға азғырылмаңыз.
Әр түрлі төлемдер
Бұл «аз ақша» есептеулерге әрең енеді, бірақ әлі де бірнеше мың шекелге жетуі мүмкін.
Бұл төлемдер, мысалы:
1. АХАЖ бөлімінде файлға тапсырыс беріңіз
2. Нотариус
3. Ескерту жазбасын орналастырыңыз
Кішкене тағы бірнеше болуы мүмкін.
Бұл орташа есеппен бірнеше жүз шекел.
Мен мәмілемнің табыстылығын есептегенде әрқашан 1,000 NIS әр түрлі жазамын.
Жаңа пәтер сатып алу кезінде электр, су мен газға қосылу да есептелуі керек. Бұл бірнеше мың шекелге жететін өсім - мен оларды орташа есеппен 3,500 NIS есептеймін.
Қорытындылай келе, біз оны дұрыс бағалай алу үшін мәміле бойынша пайда мен залал туралы есепті қалай құруға болатынын білдік.
Пәтердің бағасы маңызды болып шығады, бірақ пәтер бағасына да, қаржыландыруға да (ипотекалық / коммерциялық несие) кірмейтін басқа да көптеген қосымша шығындар бар, бұл олардың есебін өте маңызды етеді және үлкен әсер етеді. мәміленің өміршеңдігі.
Сәтті ?
- бақытты сезіну.
Мен жеке есеп жүргіздім (меншікті капиталы жоқ, екінші пәтерге салық салынбады), тіпті шығыс мәміле кезінде де (сатып алуға, жақсартуға және сатуға бір жыл уақыт кетті), егер сатып алу нарықтық бағадан 30% төмен болса, мен тек 50 XNUMX NIS табыс табамын. Бұл барлық күш пен қобалжуға тұрарлық екеніне сенімді емеспін ...
Гил Розенберг
Мемлекет сонша ақшаны басып шығаратын жағдай болуы мүмкін бе, ақшаның құны «қағаз» күйіне жетуі мүмкін, сондықтан адамдар жалдау ақысын төлей алмайды? Мұндай жағдай бар ма? Әлде мен шынымен асыра сілтеп отырмын ба ???
патша?
Мердігерден сатып алынған жаңа пәтерге негізгі өнімдерді сатып алу, мысалы, бильярд пешінің кондиционері мен плитасын орнату шығындарға кетеді ме? Немесе олардың есебі пәтердің инвестициялық құнын жоғарылату ретінде келе ме?
Сенің ағаң жоқ па ???
Гил сізге үлкен рахмет!
Рақмет сізге.
Ярон Аруш
Басқа мүлікке банктен несиеде .. Сіз өмірді сақтандыруды қайтадан алып жатырсыз ба? Бұрынғы ипотека бойынша сақтандыру бар
Бұл зеңбірек
зеңбірек
Гал Масами
Сізге патша қажет емес
Уақыт бөліп, бізді өз баталарыңызбен байытқаныңызға көп рахмет?
.
Рахмет! Табыс үлесін қалай есептейсіз (пәтерден қайтарым және тек сатудан)? Пәтердің ағымдағы күтімі туралы не айтуға болады, ол шығыстарға жатады ма?
Инвестиция үшін керемет рахмет ✔️
Толық және маңызды ақпарат үшін үлкен рахмет 🙂
Еба
Керемет. Рахмет.
Тамаша, зеңбірек! ??
Банк сіздің жеке бағалауыңызды қабылдауға дайын ба?
Керемет пост !! Әдеттегідей .. сақтандыруда мен пәтерді жалға алатын болсаңыз, сіз үшінші тарап екеніне сенімді болуыңыз керек екенін қосар едім. Меншік иелерінің көпшілігі жалға алушыдан осы сақтандыруды талап етеді
Мұның бәрі тәуекелге, пайда мен тәуекелге байланысты.
Жер жылжымайтын мүлік Бүгінгі жағдай одан да қауіпті, өйткені левереджді инвестиция одан да қауіпті.
Тамаша пост
Пост жазуға инвестиция салғаныңыз үшін рахмет, сондықтан толық және түсінікті.
Толық ақпарат үшін рахмет. Мен түсіндіруге қуаныштымын, неге банктің бағалаушысынан басқа жеке бағалаушы қажет?
Нақты?
☝️?
Егер сіз келісім -шарт жасасаңыз, өмірді сақтандыру мен құрылым мәселесі бастапқы төлемдерді қарастыруда маңызды.
Екі ай тегін беретін компаниялар бар және т.б.
Егер сіз қысқа мерзімде (екі жылға дейін) сатуды жоспарласаңыз, бірнеше жүз шекелді үнемдей аласыз.
Чемпион
Чемпион?
Рахмет !!
Өте маңызды ақпарат, салынған және түсінікті пост үшін рахмет
Мұндағы жазбалар жақсарып келеді ????
керемет пост. өте ақпараттық.