Жақсы мәмілелерді қалай табуға болады

#יםמהשבוים Моше Вейзман #5-пост

Бұл туралы көптеген посттар жазылды және Google транзакциялар туралы ақпаратқа толы, бірақ менің ойымша, кейде ақпараттың артық болуы шатастырады және менің мақсатым - сізді әрекетке ынталандыру және сізді одан сайын қиындатпау 😉.

Мен мұнда транзакциялар бойынша өз тәжірибемнің барынша көп бөлігін беруге тырысамын және жалға беру транзакцияларына көбірек тоқталатын боламын, өйткені Flip-те жақсы мәміле сатудан түсетін пайда ең жоғары болатыны өте маңызды емес (мен оны сипаттаймын) оңай нәрсе, бірақ бұл шынымен емес 🙂)

Сонымен, тақырыппен көп айналысқаннан кейін мен үш негізгі компоненті бар жақсы келісім жасадым:

1. Сатып алған күннен бастап пайда - егер дебиторлар немесе гудвиллдің күтпеген төмендеуі болса сатуға арналған.

2. Жалға алудан жоғары кіріс - бірақ бұл тек Excel-де емес😆.

3. Құндылық өсу мүмкіндігі бар аймақ.

Бірақ мұның бәрін қалай істейсің?

Сондықтан ең алдымен сіз аймақты зерттейсіз, блок деңгейінде әрбір транзакция туралы ақпаратты жинауыңыз керек. 

Біз көптеген жүйелермен көршілес тұрғындардың сапасын және бізді қызықтыратын пошта индексін түсіну үшін жұмыс істейміз. Мен осында маңыздыларын тізімдеймін:

- propstream жүйесі - қоршаған ортадағы ыстық аймақтардың хит картасын көруге және кез келген мүліктің ыстық аймақта бар-жоғын көруге болатын жүйе.

- Hometownlocator - біздің аудандағы әрбір аудан бойынша демографиялық деректерді көрсететін тағы бір тегін.

Бізді ең қызықтыратын деректер мыналар болады: меншіктегі үйлердің пайызы, маңайдағы бос үйлер, көршілес үй шаруашылығының медианасы және орташа жалақысы.

- Redfin сайты аймақтағы шу, мектептер, су тасқыны аймақтары сияқты проблемалық географиялық деректер туралы ақпаратты береді.

- Ауданның басты веб-сайты - мұнда біз мүліктің міндеттемелері мен мақұлдауларын көреміз және ең бастысы - мүлік салығы және мен мүлік салығы барлық бизнес-жоспарларды өзгерткен мүліктер туралы жеке куәлік бере аламын және ауданға шағымдану арқылы біз оны өзгерте алдық. тамаша инвестицияға ақылға қонымды инвестиция.

Осының барлығынан кейін біз Boots On The Ground сахнасына жеттік:

Біз үшін жылжымайтын мүлікке келетін адамды таңдаймыз, бұл агент, мердігер немесе біз сатып алған үйлердің бірінен жай жалдаушы болуы мүмкін, «етіктер» біз үшін фото және видео түсіреді және сыртқа, әсіресе қаңқаның, іргетастың, шатырдың, терезелердің, автотұрақтың, жылытудың және кондиционердің жағдайын түсіну маңызды.

Біз сатып алған жылжымайтын мүліктердің бірінде, мысалы, қазандықты жылыту болды, оны газбен жылытуға ауыстыруға тура келді - мұндай нәрсе жобаны жоспарлауға және оның шығындарына үлкен әсер етеді.

Осының бәрін алғаннан кейін сіз жөндеу құнын есептей аласыз.

Мен әрқашан хабарландыруда көрсетілген үйдің бағасын «елемеймін», мені қызықтыратыны жөндеу құны және Жөндеуден кейінгі құн – үйдің жөндеуден кейінгі бағасы.

Үйдің бағасы мен жөндеу жұмыстары АРВ-ның 70% құрайды деген ұсыныс жасаймыз.

Сену қиын, бірақ мен сатып алған жылжымайтын мүліктердің көпшілігі Zillow-те 20 мыңға және шын мәнінде сатып алынғаннан жоғары бағаға көрсетілді 😆

Бірақ егер сіз ұсыныстар жібермесеңіз, оны ешқашан білмейсіз❗

Сатушы ұсынысты қабылдағаннан кейін біз мүлікті мұқият тексеру үшін өз атымыздан инспекторды жібереміз.Ол неғұрлым мұқият болса, соғұрлым ол анықтайтын нәрселердің бағасын төмендетуге мүмкіндігіміз көп болады. тәжірибеде біз одан алған есеп беруден кейін бағаны әрдайым төмендететінбіз.

Меншікте жалға алушы болған кезде жөндеу жұмыстарына жол бермеу үшін бәрі шынымен реттелгеніне және суреттерде жай ғана жақсы көрінбейтініне көз жеткізу үшін жөндеуден кейін инспекторымызды қайтадан әкелеміз.

Бизнес-жоспарда біз үйді ұстауға жыл сайын 5% және үй бос болатын жағдайға тағы 5% бөлеміз. Егер жылытқыш пен кондиционердің қызмет ету мерзімі аяқталуға жақын болса, емдеуді жеңілдету және қажет болған жағдайда ауыстыру үшін қосымша сақтандыру жиі жасалады.

Аймақтың құн өсу әлеуеті бар екеніне көз жеткізу үшін біз халық санының өсуін, жұмыс орындарының өсуін іздейміз және жарияланған уақыттан бастап жылжымайтын мүлікті сатып алу уақытын таңдаймыз. Бұл күрделі болып көрінеді, бірақ Риэлторда, Зиллоуда және Редфинде бұл өте оңай табуға болатын нәрселер.

Әрине, сіз мұның бәрін осы саладағы адамдармен - агентпен, басқарушы компаниямен және т.б.

Соңғы және маңызды нәрсе - жалға алушылардың сапасы - сіздің инвестицияңыздың тұрақтылығын сақтайтын нәрсе, сондықтан сіз немесе сіздің басқарушы компанияңыз оларды мұқият тексеріп, несие есебін, тұрғын үй тарихын және әлеуетті кірісті тексеру өте маңызды. жалға алушы.

Төлемді төлемеу, заңды кешіктіру және кейде үйді вандализмге ұшыратудың ең жақсы жағдайда көшірумен тоқтап қалу екі айға созылады, бұл алдын ала болдырмауға тырысады.

Суретте біз Огайодағы Эвклидтен сатып алған мүліктің мысалы,

Мүлік 95 75 долларға жарнамаланды, біз XNUMX долларға ұсыныс жібердік, іс жүзінде олар тексеруден кейін тағы бірнеше мыңды түсірді.

Мұндай жылжымайтын мүлік нарықта күн сайын сіздің төмен ұсыныстарыңызды күтеді, сондықтан сіз не күтесіз?