Tester, tester och fler tester

#יםמהשבוי Diana Pinhasov, #Inlägg 4

Efter att vi redan har stärkt tankesättet och även byggt upp ett nätverk av människor som kommer att arbeta med oss ​​och vi är redo att avsluta affärer, är det dags att komma ihåg att -
Det finns inga genvägar när det gäller att köpa en fastighet och absolut när det kommer till att köpa en fastighet utomlands.
Vi kommer alltid att vilja göra alla möjliga tester för att säkerställa att vårt köp är värt besväret.
Idag kommer vi att prata om ett antal tester som enligt vår uppfattning är viktiga:
*Initial transaktions genomförbarhetskontroll innan du fortsätter att lämna ett erbjudande
Det fina med USA är att all information om fastigheten och dess omgivning är transparent och kan hittas på Internet
Och det är lätt att göra ett preliminärt test för genomförbarheten av en affär innan vi ens vill skicka mäklaren för att besiktiga fastigheten.
I den första besiktningen ingår en kontroll av den direkta information som anges om fastigheten inklusive bilder på fastigheten om sådana finns, utifrån vilken det kommer att uppskattas om fastigheten behöver renoveras. Om vi ​​ännu inte diskvalificerat fastigheten kommer vi även att kontrollera fastighetens omgivning, brottsnivåer, hur mycket identiska fastigheter som hyrs ut i området, hur mycket identiska fastigheter som har sålts i området nyligen och hur mycket de årliga kommunalskatterna fastighetsägaren ska betala. Vi kommer att lägga all information i Excel och kontrollera om siffrorna stämmer överens med oss ​​med säkerhetsmarginaler för Balthams. Om siffrorna ser bra ut så skickar vi mäklaren för att besöka fastigheten.
Det är viktigt att vi kommer ihåg att det händer oväntade saker och att det kan bli oväntade utgifter, så det är väldigt viktigt att ta säkerhetsmarginaler när vi beräknar om transaktionen är lönsam.
De som är intresserade av vår Excel för en första kontroll av genomförbarheten av en transaktion, är inbjuden att skriva en e-postadress i kommentarerna så skickar vi den gärna.
Om efter mäklarens besök i fastigheten och granskningen av den video han skickat utanför och inne i fastigheten, fastigheten för oss framstår som i ett skick som passar oss kommer vi att lämna ett bud på fastigheten.
*Besiktningar som måste utföras från inlämnande av offert till stängning
Efter att du lämnat ett priserbjudande på en fastighet och det har accepterats har vi en mycket specifik tid på oss att göra alla besiktningar på fastigheten för att avgöra om vi ska gå vidare med köpet, och det finns några steg som vi kommer att ge aldrig upp (!)
Vi kommer vanligtvis överens i kontraktet att besiktningstiden på fastigheten kommer att vara 10-14 dagar från det att kontraktet undertecknats och den totala perioden fram till stängning kommer att vara 21-30 dagar om det är ett kontantköp, och en längre period om det är finansiering.
1. Först och främst måste köpprocessen utföras av ett titelbolag som är godkänt och erkänt av staten, som egentligen är ett advokatbolag som kontrollerar om det finns utmätningar/skulder/brott på fastigheten. Titelbolaget ger bekräftelse på att fastigheten är "ren". Alla medel går till titelbolaget och därifrån till säljaren på bokslutsdagen. Så processen är mycket ordnad och säker. Även förskottet av transaktionen (vanligtvis 1 % av köpesumman) kommer vi att välja att endast överföra till titelbolaget och inte till mäklarföretaget, och vi kommer även att se till att förankra i kontraktet att förskottspengarna kommer att återbetalas till oss om vi under kontrollperioden beslutar att dra oss ur transaktionen.
2. Besiktning av fastigheten av en kvalificerad besiktningsman som besiktigar fastigheten från A till Ö och skickar oss en detaljerad rapport om fastighetens skick på alla dess nivåer.
Vi drar slutsatsen att besiktningstiden kommer att vara 10-14 dagar, så att vi hinner skicka besiktningsmannen till fastigheten, analysera rapporten vi kommer att få från honom, och vi vill gärna lämna tid för en omförhandling av priset om ytterligare upptäcks utgifter som vi kommer att behöva lägga på fastigheten som vi inte kände till innan besiktningen.
3. Efter besiktningen, om renoveringar är nödvändiga, kommer vi att verifiera priset på renoveringarna genom 2-3 entreprenörer som besöker fastigheten och lämnar priserbjudanden.
4. Vi kommer att göra en fördjupad undersökning av fastighetens värde genom att undersöka fastigheter med liknande parametrar som har sålts i området det senaste halvåret (det är alltid viktigt att jämföra äpplen med äpplen). Dessutom, för att förstå hur skicket på fastigheterna var vid försäljningstillfället kan man ringa de mäklare som sålt dem och få information från dem, och kanske till och med intressera dem för framtida samarbeten.
5. Om det är en hyresfastighet vill vi verifiera hur mycket fastigheten kan hyras för. Det finns utmärkta webbplatser där du kan få denna information, till exempel: rentometer.com. Och vi vill även verifiera förväntad hyra genom 2-3 fastighetsskötare som jobbar i området.
En annan viktig sak:
6. I det fall vi köper en hyresfastighet och den kommer med ärvda hyresgäster är det mycket viktigt att få ett screeningpaket av hyresgästerna från säljaren, det vill säga all information om hyresgästerna som är viktig för oss att känna till som t.ex. :
Historik om hyresbetalningar som hyresgästerna har gjort, kontrollera om de gått igenom en vräkningsprocess (vräkning från fastigheten) under de senaste 5 åren, lönebesked med mera.
Vi brukar lägga till en klausul i avtalet där säljaren ska lämna denna information inom fem dagar efter att avtalet undertecknats.
Efter allt detta måste vi verifiera igen om alla siffror är korrekta i Excel och om vi vill fortsätta till stängning.
Om alla tester har godkänts och vi har nått stängningen av fastigheten, först och främst grattis!!!! ?
Och för det andra kommer fastigheten inte att klara sig själv även när vi har ett förvaltningsbolag, och vi skulle vilja göra ytterligare tester:
*Besiktning ska utföras medan fastigheten redan är uthyrd
Leda förvaltningsbolaget -
Förvaltningsbolaget är kontaktperson för hyresgästerna, det ansvarar för att samla in hyrespengarna varje månad, det tar emot förfrågningar från hyresgästerna om det finns fel i fastigheten och undersöker om de behöver åtgärdas, om det inte är allvarliga fel. de brukar också kunna lösa/reparera/renovera det själva. Det är viktigt att vi sätter ett visst belopp för reparationerna där förvaltningsbolaget kan utföra reparationen utan vårt godkännande och från och med detta belopp kommer vi att behöva godkänna reparationen och ibland kommer vi även vilja ta in offerter från externa entreprenörer som ev. kostar oss mindre.
Det är viktigt att förvaltningsbolaget ger en detaljerad beskrivning av varje reparation det utför, inklusive före- och efterbilder, så att vi förstår vad problemet var, vad det var för reparation och att problemet verkligen var löst.
Vi litar på vårt förvaltningsbolag men det är viktigt för oss att alltid kontrollera att det fungerar till vår fördel, utför reparationerna ordentligt om det finns några, inte tar ut orimliga belopp för dem och även att hyresgästerna förblir nöjda.
Besiktning av förvaltningsbolaget - genomför en undersökning med hyresgästerna en gång i halvåret
Vi råkade känna till fall av företagare som föll för mindre bra och mindre pålitliga förvaltningsbolag, som skulle hitta på reparationer som gjordes på fastigheten även när det inte fanns några reparationer och därmed skulle ta ut summor för saker som inte gjordes och vinst på bekostnad av företagarna. Vi är väldigt ovilliga att hamna i en situation där vi inte betalar förvaltningsbolaget för ingenting, så förutom att få en sammanställning av de saker som görs i fastigheterna med bilder på reparationer före och efter, gör vi även en undersökning med hyresgästerna en gång i halvåret. Detta är en nöjdhetsundersökning som görs per telefon med hyresgästen för att förstå om denne är nöjd med fastigheten, om han känner sig trygg i fastigheten, om han får svar på problem och störningar, be honom berätta om problem som har inträffat under de senaste sex månaderna och om de har besvarats eller inte. Detta ger oss en god indikation på förvaltningsbolagets tillförlitlighet och ger oss också mer användbar information om fastighetens tillstånd, miljön etc. som kan hjälpa oss att formulera en framtida strategi för den fastigheten.
I slutändan, även när vi har handplockat lokal personal som är vårt folk på plats och gör ett bra jobb, gör vi alltid våra egna tester också för att se till att vår verksamhet fungerar som den ska.
???