Satın almak için en iyi zaman ne zamandır?

Kiralama ve satın alma arasındaki seçenekleri değerlendiren tüketicilerin, maliyet ve getiri dahil tüm faktörleri göz önünde bulundurması gerekiyor. Bir uzman, gayrimenkulde "mükemmel zaman" diye bir şeyin olmadığını söyledi.

NEW YORK – Son birkaç yılınızı kiralık dairenizden, çocukluğunuzun yatak odasından ya da size ait olmayan herhangi bir yerden konut piyasasının kızışmasını izleyerek geçirdiyseniz, biraz kaçırıyormuşsunuz gibi hissedebilirsiniz.

ABD, Kovid-30 salgınının ortasında 2020 yıllık sabit ipotek oranlarının tarihi düşük seviyelere düştüğünü gördü; buna oranların %2021'ün altına düştüğü 3'nin sonlarından XNUMX'e kadar olan süre de dahil. Bu düşük oranlar, tarihteki en sıcak konut piyasalarından birinin alevlenmesine yardımcı oldu.

Ancak dikkat ettiyseniz bu oranlar düştüğünde ne olduğunu da biliyorsunuz: Yüksek fiyatlara rağmen evler hızla satıldı ve konut kredisi faizleri 2021'in sonlarına doğru yükselmeye başladı.

Bekleyen ev satışları o zamandan bu yana düştü, ancak ortalama 30 yıllık ipotek oranı son zamanlarda Aralık ortasından bu yana en yüksek seviye olan %6.9'a ulaştı.

Kiracılar için de durum pek iyi değil. Zillow, son kira raporunda talebin güçlü kalması nedeniyle mevcut kiraların salgının başlangıcından bu yana yaklaşık %30 arttığını kaydetti.

Peki kira kontratını iptal etme veya emlakçı aramaya başlama zamanının geldiğini nasıl anlarsınız?

Illinois'deki The Varsek Team'in baş emlakçısı Chris Varsek, Nexstar'a bir e-postada "Gayrimenkulde 'mükemmel zaman' diye bir şey yoktur" dedi.

Elbette her ikisinin de bazı belirgin avantajları var. Bir evle alanı özelleştirebilir, bazı vergi indirimleri kazanabilir ve eşitlik oluşturabilirsiniz. Bir kiracı olarak, ev sahibiniz (genellikle) bakım sorunlarıyla ilgilenir, aylık konut maliyetleriniz daha öngörülebilirdir ve kira sözleşmeniz sona erdiğinde yola devam etme esnekliğine sahip olursunuz.

Ancak Varsak, belki de en önemli şeyin maliyeyi dikkate almak olduğunu söylüyor.

Nakit paranız olmadığı sürece, ev satın almak aynı zamanda ipotek yükünü de beraberinde getirir. Varsak, kiralıyor olsanız bile bir anlamda ipotek ödüyorsunuz, ancak bu ev sahibinin ipoteğidir, diye açıklıyor.

Bulunduğunuz yeri kiralamaya devam etmenin mi yoksa ev satın almanın mı daha ucuz olacağını belirlemenize yardımcı olabilecek çevrimiçi hesap makineleri mevcuttur.

Bunlara dalmadan önce sizin için en iyisinin ne olduğunu düşünmek önemlidir. Genel olarak uzmanlar, Ulusal Kredi Danışmanlığı Vakfı'na göre, kira veya ipotek, ev birliği ücretleri ve kamu hizmetleri de dahil olmak üzere brüt gelirinizin yüzde 30'undan fazlasını konut için harcamamanız gerektiğini söylüyor. Bu, ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı'nın uygun fiyatlı konut tanımıyla tutarlıdır.

Bütçeniz konusunda rahat olduğunuzda bu hesap makinelerini deneyebilirsiniz.

Konut için ne kadar harcayabileceğinizi belirlemenize yardımcı olacak Realtor.com'dan bir konutla başlamak isteyebilirsiniz. İpotek kredisi verenlerin de kontrol edeceği borcunuzun yanı sıra gelirinizi de girmeniz gerekecektir. Bu hesaplayıcı daha sonra "makul", "esnetilebilir" ve "zor" olarak adlandırılan üç fiyat aralığı vererek satın alma gücünüzü oluşturacaktır. Bu hesaplamalarla ev kiralamaya devam etmenin mi yoksa satın almanın mı daha karlı olduğunu belirleyecek diğer hesaplayıcılara başvurabilirsiniz.

Örneğin Realtor.com'un "Kiralama veya Satın Alma Hesaplayıcısı"nı ele alalım. bu, posta kodunuz, istediğiniz ev fiyatı ve aylık kira, peşinat, ek ücretler ve yatırımların geri dönüş oranı dahil olmak üzere çeşitli değişkenleri girmenize olanak tanır. Zillow'un da benzer bir hesaplayıcısı var; bu hesap makinesi, kiralamaya devam ederseniz peşinatla yatırım yapacağınızı varsayar. Her iki hesap makinesi de ara sıra gözden kaçan bakım ve onarım maliyetlerini de hesaba katar.

Hala bir ev sahibi olmak istiyorsanız ancak matematik, kiralamanın bütçenize daha uygun olduğunu gösteriyorsa, henüz pes etmeyin.

Varsek, ev satın almadan önce mümkün olduğu kadar borcun silinmesini öneriyor. Borç verenler genellikle borç-gelir oranınızı veya DTI'yi dikkate alır. Bunu, aylık borcunuzu (araba kredisi, öğrenci borcu, kredi kartı ödemeleri, nafaka veya her ay borçlu olduğunuz diğer yinelenen ödemeleri düşünün) brüt aylık gelirinize bölerek hesaplayabilirsiniz. Uzmanlar DTI'nın %36 veya daha az olmasını öneriyor. 

Ayrıca kredi puanınızın iyi bir yerde olduğundan emin olmak isteyeceksiniz. Versak, ev alıcılarının minimum 650 kredi puanı hedeflemesi gerektiğini söyledi.

Borcunuz ve kredi puanınızla ilgilenmenin yanı sıra Versak, alıcıları en az yüzde 5 peşinat almaya teşvik ediyor, ancak bir ipotek komisyoncusunun sizi seçenekleriniz konusunda eğitebileceğini belirtiyor.

Ev alıcısı olmadan önce mali durumunuzdan daha fazlasını kontrol etmek isteyeceksiniz.

"Bu pazarda eğitim kritik önem taşıyor. Versak, tüm satın alma süreci boyunca size eşlik edebilecek güvenilir bir yerel komisyoncu bulun" diye açıklıyor. “Harika bir temsilci tüm sorularınızı cevaplayabilmelidir. Dedikleri gibi, bilgi savaşın yarısıdır!"

Kira maliyetleri hala yüksek olsa da Zillow'un kiralama raporu fiyatların biraz yumuşadığını gösteriyor. Bazı şehirlerde diğerlerinden daha fazla gelişebilir.

Geçen yılın sonunda Zumper, ülkedeki kiralama piyasasına ilişkin yıllık analizini yayınladı ve kira fiyatlarının en azından yılın başına kadar "yumuşama"ya devam edeceğini öngördü. Şirket, Denver ve Salt Lake City gibi hızla büyüyen şehirlerde yeni apartmanlar ve kompleksler açılmaya devam ettikçe arzın arttığına dikkat çekti. Phoenix'ten Austin'e ve Orlando'ya kadar Sun Belt'teki şehirlerde de kira düşüşleri görüldü ve bu, 2024'te kiracılar için umut verici bir işaret olabilir.

Ancak aynı rapor, bu yıl faiz oranlarının düşmesi durumunda bazı varlıklı kiracıların ev alıcısı olmayı seçebileceği konusunda uyardı. Ancak aynı rapor, bu yıl faiz oranlarının düşmesi durumunda bazı varlıklı kiracıların ev alıcısı olmayı seçebileceği konusunda uyardı. Bu da bir soruna yol açabilir.

Warsak, Nexstar'a şöyle konuştu: "Gündelik yaşayan bir profesyonel olarak bu yıl ipotek oranlarının oldukça tutarlı olmasını bekliyorum, özellikle de seçim yılı olması nedeniyle." "Fakat şunu unutmayın, oranlar düştüğünde piyasaya daha fazla alıcı girecektir. Daha fazla alıcı muhtemelen fiyatları bugün olduğundan daha da yükseğe çıkaracaktır. Her şey arz-talep meselesi."

Pazartesi günü yayınlanan bir raporda Zillow, satıcı akınının olduğunu ve mevcut evlerin yeni listelerinin geçen yılın Şubat ayına göre %21 arttığını belirtti. Raporda, bunun özellikle potansiyel ilk kez ev satın alacaklar için umut verici olabileceği belirtiliyor.

Uzmanlar, konut piyasasının bu yıl 2023'e göre daha iyi olabileceğini ancak 2020 ve 2021'de gördüğümüz düşük oranları görmeyi beklemediklerini söylüyor.