Rent To Own – אסטרטגיית השקעה
Rent To Own – אסטרטגיית השקעה
באסטרטגיה הזו אנחנו רוכשים נכס כאשר המטרה שלנו היא למקסם את הרווח מהמכירה על ידי מכירה לדיירים אשר יתחייבו לקנות את הנכס בתוך X שנים.
מה בעצם היתרונות לעסקה כזו לדיירים ?
משפחות רבות נמצאות במצב של קרדיט סקור נמוך בגלל בעיה מסויימת שקרתה להם בעבר, אם זה בעיה כלכלית, או משכורות נמוכות שבגללם הבנק לא יאפשר להם לקבל משכנתה.
אנחנו נאפשר להם לשלם שכירות נמוכה יותר מהשוק מצד אחד ומצד שני במשך 3 שנים לבנות את הקרדיט שלהם מחדש כך שיגיע הרגע המיוחל שבו הם יוכלו כן לקבל משכנתה ולקנות את הבית מאתנו. השוכר נועל כבר מעכשיו את המחיר שאותו יקנה מאיתנו את הבית, הוא גר בבית כבר מעכשיו במחיר מופחת ואחוז מסויים מהשכירות החודשית מצטבר לטובתו כקרדיט ממחיר הרכישה. בעצם אנחנו עושים חוזה שכירות ומכירה יחד, והשוכר משלם מקדמה מסוימת עבור הנכס.
ניקח דוגמא אמיתית שביצענו. רכשנו נכס לשיפוץ ב85,000$ בשכונה בה שווי הנכסים כ 120,000$-140,000$. הנכס זקוק לשיפוץ של 20,000$. סה”כ השקעה 105,000$, שכירות ממוצעת באזור כ-1,250$.
התכנית העסקית נבנתה כך :
הסכם שכירות ל-3 שנים במחיר של 1,100 דולר קבוע ללא עלייה במחיר השכירות (הפחתה של 150$ ממחיר השכירות הממוצע) כאשר לשוכר יש אופציה לרכוש את הבית במהלך 3 השנים האלו ב-149,000. השוכר משלם מקדמה של 8,000$ עבור רכישת הבית ומקבל קרדיט של 20% כל חודש על חשבון התשלום הסופי. יש לציין שאם הדייר מאחר בתשלום החודשי הוא לא מקבל את הקרדיט לאותו החודש.
אתם בטח שואלים את עצמכם למה שהדיירים יסכימו לשלם לכם 149,000$ על הבית אם השווי שלו הוא כ-120,000$. אנחנו בעצם עוזרים להם לתקן את הקרדיט מצד אחד, מצד שני הם גרים בשכונה טובה שבה רצו לגור בתשלום חודשי נמוך יותר. אנחנו נותנים להם קרדיט במחיר של כמעט 8,000$ אם יעמדו בתשלומי השכירות בזמן ומאפשרים להם להיות בעצמם בעלים של נכס בתוך כ-3 שנים.
אז מה יוצא לנו מזה?
1. התיקונים במשך כל התקופה הינם על חשבון הדייר, אנחנו אחראים על המערכות למשך החודש הראשון בלבד.
2. הדיירים מתייחסים אל הבית הזה כאילו היה שלהם ושומרים עליו, בניגוד לשוכרים שלא אכפת להם מהבית. אם בסופו של דבר הם לא יקנו אותו, יישאר לנו בית משופץ ומתוחזק כראוי.
3. אין תשלום לחברת ניהול והדייר מעביר את התשלום החודשי ישירות אלינו בכל חודש.
4. אין עמלת ברוקר במכירה.
5. התשלומים היחידים שאנחנו אחראים עליהם הם הארנונה וביטוח הנכס.
במהלך 3 שנים אנחנו מקבלים כ-800$ לחודש נטו (אחרי הפחתת ארנונה וביטוח) שמסתכמים ב- 9,600$ בשנה ומהווים תשואה נטו של – 9% שנתי. רווח ל-3 שנים: 28,800$
מכירה תוך שלוש שנים ב-149,000$ פחות מקדמה של 8,000$, פחות הקרדיט שצברו הדיירים 7,920$ משאיר לנו ייתרה של 133,080$ שמהווים רווח נוסף של 28,080$ במכירה.
אז כמה הרווחנו?
שכירות ל-3 שנים: 28,800$
מקדמה על הנכס: 8,000$
רווח מהמכירה: 28,080$
————————————————–
סה”כ רווח בעסקה: 64,880$
תשואה של 61% לשלוש שנים או תשואה שנתית של 20%
כמובן שיש גם הוצאות קלוזינג ברכישה ובמכירה וקחו גם בחשבון עורך דין טוב שמתעסק עם חוזים של Rent To Own שילווה אתכם בעסקה.
בהצלחה.
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2233744006899789
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- וואוו… ללא ספק עולם מדהים
שונה לגמרי מהארץ. - רעיון מדהים
- מאוד מעניין
- ציירתם מצב ממש אידאלי שכל השחקנים משחקים יפה ושוק גם כן משתף פעולה.
דיירים עם בעיות קרדיט לרוב יש לזה סיבה. מה קורה כאשר הם מפסיקים לשלם שכר דירה? מה קורה אם דברים בבית נהרסים ומחליטים שזה לא באחריותם? מה קורה עם הערך נדלן באיזור יורד והם מחליטים שהעיסקה ממש לא משתלמת להם? - מה קורה אם אחרי 3 שנים הנכס לא יעלה את הערך שלו ויגיע ל 149k והשמאי יעריך
בפחות? - באיזה עיר הנכס?
- איך מחליטים מתי להכנס לאסטרטגיה הזאת? האם קובעים מראש ?
- אפשרות מעניינת.
האם 3 שנים יכולות להספיק לתקן הקרדיט(אני לא שואל על קרדיט ממש נמוך)? - Yakov Shem Tov
- איסטרטגיה מענינת.
תודה יריב על השיתוף. - אסטרטגיה מעולה.
נמצאת אצלי בשימוש במגוון אזורים נבחרים .תנסו.
אתם תופתעו לגלות שזה הופכת להיות עסקה אטרקטיבית ביותר!!
תודה Yariv Golan - נתקלתי בכמה מצבים שאחרי 3 שנים מגיע inspection של הבנק ומוציא דוח עמוס תיקונים ולא מאשר משכנתא. בדרכ הדיירים האלה לא יודעים לשמור על הבית.
- פוסט יפה מאוד יריב. רק אגיד שיש עוד אסטרטגיות דומות ושונות למכירה אבל אני כמוך אוהבת את הליס אופשין בהתאם לאיזור. זה באמת win win איך שלא מסתכלים על זה לכל הצדדים ובכל אפשרות אם בונים נכון את העסקה.
- ממש מעניין תודה על השיתוף
- תודה על פוסט מצויין
- מעניין !
- Ehud Sharon
- פצצה
- בדוגמה שהובאה כאן, המחיר רכישה בתום תקופת השכירות גבוה משמעותית מהמחיר הממוצע באזור.
לפי מה קובעים את מחיר הרכישה בתום התקופה? , זה בטח לא מספר שסתם זורקים לאוויר - Hen Lang
- Yariv, how do you get away from maintaining the house while the tenant is renting? Do you replace mechanicals and appliances during renovations or get a home warranty?
- מאוד מעניין,
למה לא משלמים לברוקר? - אלוףףףףףףף?
- העניין בזה אף גובר כשמתחילים לשלב עם האסטרטגיה הזאת אסטרטגיות נוספות – למשל קניה ב owner finance ו/או מכירה ב owner finance לקונה במידה והוא דייר טוב שמשלם בזמן לאורך זמן אבל לא הצליח לקבל הלוואה מגוף פיננסי – תנו לו אתם את ההלוואה בריבית ותנאים שמתאימים לכם וכך תגדילו אפילו יותר את ההחזר.אני עושה את זה גם, זה לגמרי אפשרי ואמיתי
- יריב, רשמת שאין תשלום לחברת ניהול.
מי גובה תשלום מהדייר?
מי מביא שיפוצניק?
מי דואג לחשבונות?
- יריב גולן תוכל להסביר את עניין הקרדיט? זה בעצם 220$ שיורדים לשוכר כל חודש ממחיר הבית?ולמה החסרת את המקדמה ממחיר המכירה הסופי? הרי זה חלק ממחיר המכירה..
- מסכים. בלי חברת ניהול מי ישגיח על הנכס ועל השוכר שימלא את חובותיו? הוא יכול פתאום לגרום נזק או להיעלם, ואתה נמצא מליון קילומטר משם…הרעיון לא רע אבל מורכב והביצוע בשלט רחוק מעלה יותר מדי שאלות לגבי המימוש בהמשך.
מסכים. בלי חברת ניהול מי ישגיח על הנכס ועל השוכר שימלא את חובותיו? הוא יכול פתאום לגרום נזק או להיעלם, ואתה נמצא מליון קילומטר משם…הרעיון לא רע אבל מורכב והביצוע בשלט רחוק מעלה יותר מדי שאלות לגבי המימוש בהמשך.
מדהים
מדהים
יריב גולן תוכל להסביר את עניין הקרדיט? זה בעצם 220$ שיורדים לשוכר כל חודש ממחיר הבית?
ולמה החסרת את המקדמה ממחיר המכירה הסופי? הרי זה חלק ממחיר המכירה..
יריב גולן תוכל להסביר את עניין הקרדיט? זה בעצם 220$ שיורדים לשוכר כל חודש ממחיר הבית?
ולמה החסרת את המקדמה ממחיר המכירה הסופי? הרי זה חלק ממחיר המכירה..
יריב, רשמת שאין תשלום לחברת ניהול.
מי גובה תשלום מהדייר?
מי מביא שיפוצניק?
מי דואג לחשבונות?
יריב, רשמת שאין תשלום לחברת ניהול.
מי גובה תשלום מהדייר?
מי מביא שיפוצניק?
מי דואג לחשבונות?
העניין בזה אף גובר כשמתחילים לשלב עם האסטרטגיה הזאת אסטרטגיות נוספות – למשל קניה ב owner finance ו/או מכירה ב owner finance לקונה במידה והוא דייר טוב שמשלם בזמן לאורך זמן אבל לא הצליח לקבל הלוואה מגוף פיננסי – תנו לו אתם את ההלוואה בריבית ותנאים שמתאימים לכם וכך תגדילו אפילו יותר את ההחזר.
אני עושה את זה גם, זה לגמרי אפשרי ואמיתי
העניין בזה אף גובר כשמתחילים לשלב עם האסטרטגיה הזאת אסטרטגיות נוספות – למשל קניה ב owner finance ו/או מכירה ב owner finance לקונה במידה והוא דייר טוב שמשלם בזמן לאורך זמן אבל לא הצליח לקבל הלוואה מגוף פיננסי – תנו לו אתם את ההלוואה בריבית ותנאים שמתאימים לכם וכך תגדילו אפילו יותר את ההחזר.
אני עושה את זה גם, זה לגמרי אפשרי ואמיתי
אלוףףףףףףף?
אלוףףףףףףף?
מאוד מעניין,
למה לא משלמים לברוקר?
מאוד מעניין,
למה לא משלמים לברוקר?
Yariv, how do you get away from maintaining the house while the tenant is renting? Do you replace mechanicals and appliances during renovations or get a home warranty?
Yariv, how do you get away from maintaining the house while the tenant is renting? Do you replace mechanicals and appliances during renovations or get a home warranty?
Hen Lang
Hen Lang
בדוגמה שהובאה כאן, המחיר רכישה בתום תקופת השכירות גבוה משמעותית מהמחיר הממוצע באזור.
לפי מה קובעים את מחיר הרכישה בתום התקופה? , זה בטח לא מספר שסתם זורקים לאוויר
בדוגמה שהובאה כאן, המחיר רכישה בתום תקופת השכירות גבוה משמעותית מהמחיר הממוצע באזור.
לפי מה קובעים את מחיר הרכישה בתום התקופה? , זה בטח לא מספר שסתם זורקים לאוויר
פצצה
פצצה
Ehud Sharon
Ehud Sharon
מעניין !
מעניין !
תודה על פוסט מצויין
תודה על פוסט מצויין
ממש מעניין תודה על השיתוף
ממש מעניין תודה על השיתוף
פוסט יפה מאוד יריב. רק אגיד שיש עוד אסטרטגיות דומות ושונות למכירה אבל אני כמוך אוהבת את הליס אופשין בהתאם לאיזור. זה באמת win win איך שלא מסתכלים על זה לכל הצדדים ובכל אפשרות אם בונים נכון את העסקה.
פוסט יפה מאוד יריב. רק אגיד שיש עוד אסטרטגיות דומות ושונות למכירה אבל אני כמוך אוהבת את הליס אופשין בהתאם לאיזור. זה באמת win win איך שלא מסתכלים על זה לכל הצדדים ובכל אפשרות אם בונים נכון את העסקה.
נתקלתי בכמה מצבים שאחרי 3 שנים מגיע inspection של הבנק ומוציא דוח עמוס תיקונים ולא מאשר משכנתא. בדרכ הדיירים האלה לא יודעים לשמור על הבית.
נתקלתי בכמה מצבים שאחרי 3 שנים מגיע inspection של הבנק ומוציא דוח עמוס תיקונים ולא מאשר משכנתא. בדרכ הדיירים האלה לא יודעים לשמור על הבית.
אסטרטגיה מעולה.
נמצאת אצלי בשימוש במגוון אזורים נבחרים .
תנסו.
אתם תופתעו לגלות שזה הופכת להיות עסקה אטרקטיבית ביותר!!
תודה Yariv Golan
אסטרטגיה מעולה.
נמצאת אצלי בשימוש במגוון אזורים נבחרים .
תנסו.
אתם תופתעו לגלות שזה הופכת להיות עסקה אטרקטיבית ביותר!!
תודה Yariv Golan
איסטרטגיה מענינת.
תודה יריב על השיתוף.
איסטרטגיה מענינת.
תודה יריב על השיתוף.
Yakov Shem Tov
Yakov Shem Tov
אפשרות מעניינת.
האם 3 שנים יכולות להספיק לתקן הקרדיט(אני לא שואל על קרדיט ממש נמוך)?
אפשרות מעניינת.
האם 3 שנים יכולות להספיק לתקן הקרדיט(אני לא שואל על קרדיט ממש נמוך)?
איך מחליטים מתי להכנס לאסטרטגיה הזאת? האם קובעים מראש ?
איך מחליטים מתי להכנס לאסטרטגיה הזאת? האם קובעים מראש ?
באיזה עיר הנכס?
באיזה עיר הנכס?
מה קורה אם אחרי 3 שנים הנכס לא יעלה את הערך שלו ויגיע ל 149k והשמאי יעריך
בפחות?
מה קורה אם אחרי 3 שנים הנכס לא יעלה את הערך שלו ויגיע ל 149k והשמאי יעריך
בפחות?
ציירתם מצב ממש אידאלי שכל השחקנים משחקים יפה ושוק גם כן משתף פעולה.
דיירים עם בעיות קרדיט לרוב יש לזה סיבה. מה קורה כאשר הם מפסיקים לשלם שכר דירה? מה קורה אם דברים בבית נהרסים ומחליטים שזה לא באחריותם? מה קורה עם הערך נדלן באיזור יורד והם מחליטים שהעיסקה ממש לא משתלמת להם?
ציירתם מצב ממש אידאלי שכל השחקנים משחקים יפה ושוק גם כן משתף פעולה.
דיירים עם בעיות קרדיט לרוב יש לזה סיבה. מה קורה כאשר הם מפסיקים לשלם שכר דירה? מה קורה אם דברים בבית נהרסים ומחליטים שזה לא באחריותם? מה קורה עם הערך נדלן באיזור יורד והם מחליטים שהעיסקה ממש לא משתלמת להם?
מאוד מעניין
מאוד מעניין
רעיון מדהים
רעיון מדהים
וואוו… ללא ספק עולם מדהים
שונה לגמרי מהארץ.
וואוו… ללא ספק עולם מדהים
שונה לגמרי מהארץ.