שאלה למתקדמים – אתם בעסקת פליפ. מגייסים משקיע ששם את כל הכסף בפרויקט. איזה…

שאלה למתקדמים – אתם בעסקת פליפ. מגייסים משקיע ששם את כל הכסף בפרויקט. איזה בטוחות אתם נותנים למשקיע?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• ?
  אתה המשקיע או היזם…?
• לא חושב שזה המקום הנכון להתייעצות….כי יש כאן אנשים משני הכיוונים ומה שאני יגיד לך והיה ההפך לצד השני
• אולי רושמים עליו את הנכס, ושהוא ישלם בשלבים את הכסף? נגיד סכום ראשוני של עלות הנכס ואז הנכס נרשם עליו. אחר כך עוד 10k עבור שלב שיפוץ ראשון. וכך הלאה.. ככה המשקיע מסכן כל פעם רק את סכום השיפוץ שטרם בוצע.
• 1) שהנכס יהיה בבעלותו
  2) לתת לו משכון על הנכס בגובה ההשקעה
  שתי דוגמאות פשוטות…
• הנכס נרשם על המשקיע.זה הבטוחה שלו לכסף.
  השיפוץ משולם לשיעורין לפי הוכלת התקדמות/ביצוע עבודות.
• אתה תשאף לרשום את הנכס…
  והוא צריך לשאוף על נכס בישראל, הלוואה שקלית, וחוזה מולך…
  אם לא אז הסכם מול ה llc ושעבוד של נכס אחר שם לאחר הערכת שמאי פיזי…

  לחילופין כל קומבינציה הגיונית אחרת

• היי Alex Kuntsevych,
  לשאלתך יש שתי דרכים עיקריות:
  1. הדרך הנפוצה והרווחת ביותר היא הכנסת המשקיע בתור שותף ביישות האמריקאית שנפתחת בתור חבר מוגבל.
  יתרונות: בטחון מגובה נדל״ן
  חסרונות: דיווחים בארה״ב כולל הנפקת מספר לצורכי מס וכו׳

  2. הדרך היותר טובה לך כיזם והיא מבוססת אמון בדר״כ והיא הלוואה עם בטוחה נדל״נית בישראל (במידה ויש לך כזו ואתה מעוניין למשכן אותה)
  יתרונות: פחות בירוקרטיה בצד האמריקאי
  העברה שקלית
  פחות התעסקות בהיבט המיסוי
  חסרונות: במידה ואין נכס נדל״ני לשעבוד, זו אופציה פחות אטרקטיבית

  **יש עוד המון דברים ושיטות לכתוב ולדייק אבל אלה עיקרי הדברים

• משכון על הנכס. אותם דברים שבנק יבקש ממך שאתה קונה נכס ומקבל מימון בנקאי
• כמו שאמרו המשקיע נרשם בתור הבעלים של ה LLC. נכון יש ממש קצת בירוקרטיה שעולה כמה מאות דולרים (תכניסו את זה כחלק מהתוכנית העיסקית) אבל זאת הבטוחה שלו. לגבי הלוואות אן משכון בארץ ניתן לעשות זאת אך משקיע צריך להבין שבכל השקעה יש סיכון וגם הוא צריך לקחת חלק מהסיכון.
• Ido Neumanאם הוא משקיע אז הוא שותף ברמה מסוימת אז למה לתת בטוחה כאן בארץ הרי זה לא הלוואה לפי אחוזים ?
• הבית נרשם על שם המשקיע.
  עושים חוזה באנגלית, שמבהיר בדיוק את החלוקה לאחר מכירה. בעת המכירה מעבירים את החוזה ניהול/יזמות לחברת הטייטל, והיא עושה את החלוקה בין המשקיע ליזם ומעבירה לכל אחד את חלקו היחסי כפי שנקבע בחוזה.
• אותו דבר ניתן גם לעשות במבנה של הלוואה. המשקיע נותן הלוואה לפרויקט, נרשם לו שיעבוד ראשון, בעת המכירה, חברת הטייטל מעבירה לו את החלק היחסי שלו על מנת לשחרר את השעבוד…
• אני כמשקיע שמחפש להשקיע בפליפים באמצעות יזם חושב שהבטוחה הכי טובה זה פשוט שהיזם יהיה מושקע בפרויקט (20-30% מהעלות הכוללת). בצורה הזו יש אינטרס גם ליזם ואין מצב בו רק המשקיע מפסיד. אגב אם יש פה אחד כזה, מוזמן לפנות אלי בפרטי ?
• Nati Ganeglus
• בואו תעשו סדר…
  אם אתם אלה שנותנים את ההלוואה (שזה אומר שיש ריבית בסוף, לא השתתפות ברווח) אתם תרצו כמה שיותר בטחונות עבורכם.
  עדיף לכם שקלי ומול האדם או החברה הישראלית (ואז המיסוי הוא 15%).
  כמובן שככל הבטחון יותר גבוה כך מצבכם יותר טוב.
  לא צריך הגיון לעניין הבטוחה שבגלל שהעסקה בגין נכס בארהב אז הבטחון יהיה בארהב..
  זה לא מה שמשנה עבורכם.
  היה והיזם לא מסכים ובמידה ואתם עומדים בכמה כללים..תוכלו לתת הלוואה ל llc ולשלם 17.5% מס . ושוב לעניין הבטחונות כדאי לכם כמה שיותר חזק עבורכם.
  היזם מקבל הלוואה שלרב יותר זולה עבורו. מי שבעמדת כח זה אתם.
  בטוחה אפשרית נוספת זה %100 משכון נכס אחר בבעלותו בארהב בעל לפחות(!!!) אותו שווי.
  כשהבנק נותן הלוואה הוא לוקח 100% שעבוד על 60%-70% הלוואה..כל שהו יוכל לממש..ואם נשאר רווח היזם מקבל את מה שנאשר אם בכלל לאחר שהעסקה לא הצליחה – אז אין סיבה שלא תקבלו משכון על נכס שהוא לא עבור הפרויקט של היזם עצמו.

  הלוואה שהריבית מותנת ברווח = מיסוי של 25%.

  ובמידה והיזם עושה את ברור הכדאיות של אופן המימון- כל מה שנכתב רק הפוך.

  זה 2 הקצוות…כמובן שרב ההלוואות יהיו שילוב של הכל ומעין גישת האמצע, תפירה משולבת של הסכם ההלוואה

  כל יזם בוחר בדרך אחרת.
  אין טוב ואין רע ואין מקובל.
  יש יזם שרוצה פרויקט ויש משקיע שמחפש השקעה.
  היזמים מנסים כטבעם לעשות ולייצר נורמה מקובלת כראות עיניהם וכנל גם המשקיעים (שפחות מודעים לאפשרויות שלהם)

  הערה -הכותב רואה חשבון (בגלל המיסוי שנכתב לעיל)

• הוא מחזיק בחברה, שמחזיקה בנכס
• לכל אלה ששואלים שאלות ! ללמוד עולה כסף וזמן וכל קיצורי הדרך מובילים לכישלון.