שלום חברים, קודם כל תודה לליאור ולעידו על הפורום הנהדר הזה ועל הבמה שנתתם…

שלום חברים, קודם כל תודה לליאור ולעידו על הפורום הנהדר הזה ועל הבמה שנתתם לי.

אז למי שלא מכיר אותי עדיין שמי יריב גולן, אני בן 46 נשוי +3. התחלתי להשקיע בנדל”ן בארץ כבר בשנת 2005 ועד שנת 2011 רכשנו 10 נכסים להשקעה בכרמיאל ובקריות. במשך הזמן המחירים עלו והתשואות ירדו וחיפשתי מקום אחר להשקיע בו.

כמו רבים מכם שכרגע מתחילים ועדיין לא מבינים מספיק איך בוחנים עסקה או אזור ולא הכרתי מישהו שכבר השקיע בארה”ב כך שגם לא היה לי עם מי להתייעץ, מצאתי את עצמי בשנת 2011 מסתובב בתל אביב בין חברות נדל”ן שמשווקות נכסים בארה”ב ומוקסם מהתשואות הגבוהות ומההבטחות ובלי לחשוב פעמיים רכשתי מחברה אחת 2 נכסי סינגל פמילי בעלות של כ-50,000$ לכל נכס (החברה פעילה גם היום כך שלא אוכל לחשוף את שמה) ובנוסף נכנסתי באמצעות חברה בשם גלובל פראגון ל-2 עסקאות מולטי פמילי ביוסטון טקסס בהשקעה של כ-55,000$ לכל פרויקט.

הזמן עובר והבתים הפרטיים שאמורים היו להכניס 850$ לחודש כל אחד עומדים ריקים ללא שוכרים, ואני לא מבין למה? החברה בארץ מושכת את הזמן בתירוצים שונים. לאחר שלושה חודשים החלטתי ליצור קשר ישירות עם חברת הניהול בארה”ב כדי לשמוע ממקור ראשון מה הבעיה. מסתבר ש-850$ עבור הבתים האלה זה בכלל לא ריאלי, המחיר הממוצע הוא 600$. ביקשתי במיידי להוריד את המחיר ולהשכיר את הבתים כמה שיותר מהר. ואמנם בתוך חודשיים שני הבתים הושכרו, אבל אז התחילו התקלות. מסתבר שהחברה עשתה שיפוץ בסיסי מאוד כדי למכור ברווח משמעותי יותר ואני נשארתי להתמודד עם התוצאות, מאות דולרים בכל חודש הולכים על תיקונים שונים. לאחר שנה מיואש לגמרי מהבתים, אני רוצה למכור, בשלב הזה אני מבקש מחברת הניהול לחבר אותי למתווכים. עכשיו מתבררת התרמית הגדולה, הנכסים שווים בין 25-30 אלף דולר בלבד, כחצי ממה שאני שילמתי עליהם.

הבנתי שבבתים נפלתי עכשיו נותר לי רק לקוות שעסקאות המולטי פמילי יעבדו כשורה. אחרי מספר חודשים קיבלנו פתאום מכתב מבעלי החברה שהם בקשיים כלכליים ושהם לא יכולים יותר לנהל את הנכסים והם פשוט יוצאים מהתמונה ומשאירים אותנו לבד. לאחר מספר ימים של הלם טוטאלי התארגן מפגש של כל משקיעי הפרוייקט והקמנו ועד מנהל לכל נכס. לאט לאט גילינו את גודל התרמית של היזמים. מפרויקט אחד נעלמו מיליון דולר שהיו מיועדים לשיפוץ ומפרויקט אחר שנרכש כולו במזומן מכספי המשקיעים גילינו להפתעתנו שיש עליו הלוואה של 1.2 מיליון דולר שנלקחה ללא ידיעתנו וכמובן גם הכסף הזה נעלם. תוסיפו את העובדה שהמשקיעים בכלל לא רשומים בחברה והנכסים עצמם רשומים על שם השותף האמריקאי, בחור בשם אלון סולומון שנעלם ואי אפשר להשיג אותו.

השקעות בשווי כולל של 210,000$ בשלב הזה מוגדרות מבחינתי ככספים אבודים.

זה השלב שבו אני מחליט לעשות חשבון נפש, להבין מה עשיתי לא נכון ולקבל החלטות קשות. האם אני ממשיך להשקיע במקום שנחלתי ממנו רק אכזבות עד עכשיו או שאני מרים ידיים ומחפש כיוון אחר.

בשלב הזה אשתי ואני עובדים כשכירים, אני מנהל מערכות מידע ואשתי מזכירת מנכ”ל ויש גם הכנסה משכירויות מהנכסים בארץ אז תודה לאל יש ממה לחיות והמטרה של ההשקעות היא לייצר עבורנו הכנסה נוספת כשהחלום לעזוב את העבודה כשכיר נראה רחוק מאוד בשלב הזה.

אני גם לא זוכר שאי פעם עזבתי משהו שהאמנתי בו ולכן לקחתי החלטה שלמרות הנפילה ב-4 עסקאות אני ממשיך להשקיע בשוק האמריקאי אבל עכשיו צריך לעשות את זה כמו שצריך. אני לא יכול להרשות לעצמי לסמוך על מישהו אחר ואני צריך להתחיל ללמוד את התחום כדי שיהיה לי את הידע המתאים לאתר את האזורים הנכונים, למצוא עסקאות טובות ואת כל המעטפת של אנשי המקצוע שאני צריך כדי שזה יעבוד טוב לשם שינוי.

שנה שלמה של קורסים אמריקאים שבהם השקעתי אלפי דולרים ומנטורים שאני מעריץ עד היום. רוברט קיוסאקי, מאט טריולט, ג’וש קנטוול, ג’יי מאסי, פיל פוסטיובסקי, ג’ון קוקרן, פרסטון אלי ועוד.
השלב השני כלל יצירת קשרי עבודה עם מתווכים, חברות ניהול, קבלנים, אינספקטורים, אולסיילרים ומנהלי פרוייקטים.
השלב השלישי היה ירידה לשטח לחפש נכסים ולעקוב מקרוב אחרי הצוות שיצרתי לעצמי. במהלך הדרך אתה מזהה מי האנשים שאתה יכול לבנות איתם מערכת יחסים ארוכה וכאלה מזדמנים שנעלמים אחרי עסקה אחת וגם כאלה שמנסים לעבוד עליך ולמכור לך נכסים במחירים מעל השווי שלהם, את האנשים האלה אתה מיד מנטרל ומוציא מהמשוואה.

רכשתי לעצמי מספר דו ספרתי של נכסים, עשיתי עסקאות פליפים שחלקן היו טובות יותר וחלקן פחות, בכל עסקה אתה לומד ומשתפר.

בשנת 2013 ההכנסה מהנכסים בארה”ב עברה בהרבה את ההכנסה שלי מהעבודה כשכיר ואפשרה לי לעזוב את העבודה ולהפוך את הנדל”ן לעיסוק המרכזי שלי, מאז אני עוזר למשקיעים להשקיע בחכמה מבלי לחוות את הטעויות שאני עשיתי בתחילת דרכי, עד היום ליוויתי מעל 200 משקיעים ברכישת בתי סינגל פמילי.

לפני שאסיים אספר לכם שבארבעת העסקאות הראשונות שעשיתי הצלחתי להשיב לעצמי את קרן ההשקעה, אמנם לא יצאתי ברווח אבל הרווחתי שיעור מעולה שבעזרתו הצלחתי להשיג את כל מה שעשיתי לעצמי עד היום. בגלל עליות המחירים לאחר שלוש שנים הצלחתי למכור את שני הנכסים במחיר שקניתי ולפני שנה וחצי נמכרו גם 2 הפרוייקטים של המולטי פמילי בטקסס וגם קרן ההשקעה בפרוייקטים האלה חזרה בחזרה.

המיקוד שלי לשנת 2019 הוא להמשיך ללוות משקיעים ברכישות של סינגל פמילי ובמקביל לרכוש 2 פרוייקטים של מולטי פמילי או מרכזי קניות קטנים ביחד עם מספר משקיעים מצומצם. יש לי מספר עסקאות שכבר על הכוונת ונמצאות בבדיקות ראשוניות.

אני מכין לכם פוסטים עם הרבה ערך השבוע, מאחל לכם השקעות מוצלחות וחופש כלכלי כמה שיותר מהר.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון