# יזם השבוע פוסט 6שלום לכל הפורום,פוסט שישי ואחרון לשבוע זה, היום נדבר על ועד בי…
# יזם השבוע פוסט 6
שלום לכל הפורום,
פוסט שישי ואחרון לשבוע זה, היום נדבר על ועד בית או בשם האמריקאי שלהם Association’s Community
את הפוסט של היום אקדיש למדינת פלורידה שם כבעל רשיון של מנהל אגודת הקהילה או בשמו האמריקאי Community Association Managerלמעשה אתה אחראי לנהל את הקהילה המקומית בה יש לפחות 10 דירות בבנין או שכונה ומעלה או שיש מחזור הכנסות של מעל 100,000$ בשנה לכל פעילות (בנין, שכונה, קבוצת בניינים וכו'). על פי החוק בפלורידה, אתה מחוייב להחזיק מנהל כזה באחד משני המקרים האלו (אלא אם אתה מנהל בעצמך את הנכס והוא רשום על שמך בלבד).
ההגדרה של ועד הבית (Community Association) הינה: נדל"ן או פרטים אישים (הכוונה לפרטים שאינם נדל"ן), בבעלות שתי ישויות או יותר, בהסכם מחייב מבחינה משפטית (אמנה) לחלוקת אחריות ועלויות תחזוקה וניהול של הנכס, הנכסים וההתאגדות, ועם זכויות ספציפיות המוענקות לעמיתים.
לנושא ההגדרה אפשר להרחיב עוד הרבה כיוון שהיא מורכבת אך העיקר שבה היא העובדה כי לשכונות כאלו המטרה הינה משותפת לכל בעלי הנכסים והיא: לשמור על השכונה מבחינת ביטחון התושבים, שמירת הסדר הציבורי, שמירת הרכוש הפרטי והציבורי, שמירת ערך השכונה מבחינה נדלנית, החזקת איכות חיים ברמה מסויימת ועוד.
בפלורידה (ואני מאמין שזה די דומה בשאר המדינות אם שינויים כאלו ואחרים) הרישיון הינו לשנתיים וחייבים לעבור מבחן של המדינה של 100 שאלות (אמריקאי) על חוקים שונים ומשונים (שאנסה לתת לכם דוגמא מהם כדי שתוכלו להבין מדוע בפעם הבאה שתקבלו מכתב מועד הבית שהם שלחו אליכם הם לא באמת אנשים רעים שרוצים להציק, אלא רק עושים את עבודתם…טוב אולי קצת רעים….), כמו כן כל שנתיים חייבים לעשות קורסים מקצועיים בתחומים שונים שקשורים לניהול ועד בית בהיקף של 20 שעות לימוד הכולל תחומים של: ניהול תקציב, נושאים משפטיים, טיפול של אחזקה ותחזוקה ועוד.
לועד בית (Community Association’s) יש מספר אפשרויות ניהול שונות, שבהם לכל תחום יש חוקים משלו, כלומר: אתה יכול לנהל את אחת מהאופציות הבאות: Condominium, Cooperative, HOA (Home Owners Association) or Mobile Homes/Time Share.
לכל סוג של ועד בית יש חוקים משלו ונהלים עליהם חייב מנהל הקהילה (CAM) לפקח ולדווח למועצת המנהלים (Board of Directors) של הקהילה. החוקים מאוד נוקשים ומאוד ברורים והם כולם מופיעים בספר של הקהילה אשר למעשה מוגדר כשבונים את השכונה החדשה (ליזם יש את הזכות לבחור איזה סוג של ועד הוא מעוניין להקים). לחוקים אלו קוראים By laws, Declaration, Articles of Incorporation, Rules and Regulations .
מנהל הקהילה (CAM) חייב לעמוד בחוקים של המדינה ובחוקים שנכתבו עבור הקהילה ספציפית ולרוב החוקים האלו מאוד ספציפים עד לרמה של הפרט לדוגמא: באיזה גודל של דגל מותר לתלות מחוץ לכל בית ובאיזה מיקום ובאיזו זוית. דוגמא נוספת: האם מותר לחנות רכב 4X4 מחוץ לבית בשעות הלילה והאם מותר להחזיק רכב מסוג מסויים. כמו כן האם רשאי דייר מסויים לשים שקית זבל ליד הדלת אחרי שעה 16:00 ועוד אלפי חוקים שונים ומשונים שלנו נראים מגוחכים ומיותרים, אך חשוב לציין כי חוקים אלו למעשה שומרים על רמה וחן לשכונה בה מתגוררים האנשים.
חלק מהתפקידים של מנהל הקהילה (CAM) הינם: בנית תקציב שנתי, תשלומים לספקים ולעובדי המנהלה, הכנת פגישות של הועד המנהל (Board of Directors), הפצת החוקים וההחלטות של הועד המנהל, הכנת בחירות שנתיות, איסוף תשלומי קהילה, מו"מ עם ספקים כגון: ביטוח, נוי (Landscaping), שומרים (במידה ויש), מחלקת אחזקה ועוד. כמו כן תפעול שותף של האזורים המשותפים לקהילה, בריכת שחיה במידה ויש, מזגנים ועוד ועוד הרבה תחומים. עבודתו של מנהל הקהילה הינה מגוונת מאוד ונוגעת בכל תחומי המחייה של בעלי הנכסים והדיירים (אגב, שוכר שגר בשכונה כזו מחוייב לעמוד בתנאים כאילו הוא בעל הנכס, הוא רק לא משלם את התשלום החודשי לועד, בעל הבית משלם).
קוריוז קטן, כשגרתי בפלורידה היה לנו מחוץ לבית סל עבור הילדים שישחקו בכיף, במהלך השנה הרשת של הסל נקרע ואנחנו לא התייחסנו לזה כל כך…. כעבור מספר ימים קיבלנו מכתב נזיפה ממנהל הקהילה כי אלינו לטפל ב"מפגע" הסביבתי תוך 14 יום אחרת נקבל קנס….. מיותר לציין שצחקנו כי זה שיעשע אותנו אך באותה נשימה סידרנו את הסל כדי לא לשלם סתם קנסות מיותרים.
תודה לכל מי שעקב אחרי הפוסטים שלי, היה לי העונג לשוחח אתכם השבוע.
מי שמעוניין ליצור איתי קשר אני אשמח לדבר עם כל אחד
הטלפון שלי בארץ הינו 052-7405000 והמספר האמריקאי הינו 954-422-2991
כמו כן ניתן ליצור איתי קשר במייל שכתובתו – realestate.shai@gmail.com
תודה ונשתמע
שי פניאל
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
חשוב לציין כי במקרים מסוימים יש על נכסים כאלו מגבלות שונות ומשונות על אפשרויות ההשכרה של הנכס.
לפני רכישת נכס שכזה, יש לבדוק היטב שניתן יהיה להשתמש בו כמקור לתשואה.
כמו כן, גם אם הנכס ריק, עדיין הבעלים נדרש לשלם לאגודה מידי חודש סכום משמעותי. לעתים זה מעל 400$ לחודש…
אכן
Alex Dumsky Niv Cohen
תודה רבה שי על הפוסטים החשובים והמעניינים! ??