יניב ברלינר – פוסט 4 – חברות הניהול: #יזםהשבוע נכון. דובר המון על חברות…

יניב ברלינר – פוסט 4 – חברות הניהול: #יזםהשבוע

נכון. דובר המון על חברות הניהול אבל נראה שלחברות הניהול בקליבלנד יש שם רע במיוחד וכנראה שדי בצדק.

יחד עם זאת אם נפלת ולא הצלחת דבר ראשון תבדוק מה אתה יכול לעשות טוב יותר לפני ריצה והאשמת אחרים.

הכי קל להאשים אחרים אבל אותנו זה לא מקדם.

בהמשך לפוסט של אתמול ותקשורת מול חברת הניהול, מצבי עוד היה יחסית טוב. חברת הניהול הציגה לי נתונים על הדייר ונתנה לי אפשרות לבחור אם להשכיר או לא.

אבל איך אפשר לבחור כאשר אתה לא מבין את החומר?

התשובה היא אי אפשר. זו הסיבה שפתחתי את בית הספר לנדל”ן שלי ושל אור אבל על כך בהמשך.

חברת הניהול רוצה:

– קודם כל שקט תעשייתי אם אפשר אבל אם אין שקט ויש בעיות לא נורא זה פרנסה מבחינתם

– תחלופת דיירים – זה דבר נהדר. בכל יציאה צריך עדכון קטן כמו צבע, נקיון שטיחים ועוד כהנה וכהנה דברים שלפעמים נחוצים ולפעמים לא. בנוסף, חודש ראשון חינם נכנס לכיס. איזה כיף!

– לא להתעסק יותר מדי עם כל נכס – זה כאב ראש לגשת לנכס כל פעם ולהראות לדייר חדש. עדיף להשכיר כמה שיותר מהר. הצלחנו עם דייר טוב? נהדר. יש שקט תעשייתי. לא הצלחנו? לא נורא. יש פרנסה ועבודה ומצלצלים נכנסים פנימה.

אם כן, אנו רואים שלאו דווקא עושים לנו בכוונה. פשוט פועלים עפ”י מה שנוח ומתאים לחברת הניהול.

הסיפורים על אנשים שנופלים אך ורק בגלל ניהול כושל הם מדהימים. לא כל כך שומעים עליהם כי אותם אנשים לא תמיד נותנים במה לכישלונות. זה לא נעים.

הרשו לי לצתת חבר יקר – עומרי בן יעיש: “לא משנה היכן אתה עובד ומה אתה קונה. כל זמן שיש לך ניהול טוב אתה תצליח”.

זה כמובן נכון אבל כדי שיהיה לנו ניהול נכון אנחנו חייבים לתת עזרה למזל שלנו ולכוון את חברת הניהול או לכל הפחות להשפיע.

כדי שנוכל להשפיע הנכס חייב להיות באזור טוב כדי שאפשר יהיה להשכיר לדייר טוב.

יש כמובן יוצאים מהכלל כמו ניהול אגרסיבי באזורים לא טובים וכמובן הכל סטטיסטיקה. אפשר להצליח באזורים לא טובים אבל הסיכוי ליפול הוא יותר גדול.

מה עושים?

דואגים לכך שחברת הינהול לא תשכיר את הנכס לדייר גרוע.

יש להגדיר מראש את הקריטריונים לדייר טוב:

קרדיט סקור גבוה (מעל 600),

משכורת שהיא לפחות פי 3 משכ”ד וכן

דייר שמשיחה קלה איתו אפשר לראות שאפשר לתקשר איתו בצורה סבירה.

אלו הקריטריונים שלי באזורים שאני עובד בהם והם עובדים לי מצויין. אני משקיע סולידי שמתמקד באזורים טובים ועם דיירים טובים.

לא בטוח שחברת הניהול כלל תקשיב לכם ולדרישות “הגבוהות” שלכם אבל לכל הפחות הם יבינו שיש פה בעל בית “קצת משוגע” ושלא כדאי להתעסק איתו כי הוא גורם לכאב ראש.

כאב ראש לא מתאים לחברת הניהול לכן הסיכויים שחברת הניהול תמצא דייר טוב עולים כדי לא להיכנס לקונפליקט עם בעל הבית.

אם כן לסיכום:

דבר ראשון צריך להבין איזה נכס יש לנו ביד – מיקום הנכס וכן מצבו הפיזי והאטרקטיביות שלו (מטבח, אמבטיה וכו).

לאחר מכן נבין לאיזה סוג דייר אפשר לצפות. לאחר שהבנו זאת נשפיע ככל שנוכל על חברת הניהול בבחירת הדייר הנכון עבורינו.

כדאי מאוד לדבר עם חברת הניהול לפני החתימה על חוזה בינינו לחברה ולנסות ולראות אם יש שיתוף פעולה בנושא. דבר זה הרבה יותר חשוב מאשר אם נשלם 8% או 10% דמי ניהול.

בהצלחה, יניב ברלינר.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון