Socialserve.com – Find Affordable Housing
Buying houses Subject To the existing mortgage
במקום לפרוע את המשכנתא במעמד המכירה אנו משאירים את המשכנתא הקיימת כפי שהיא על שמו של המוכר אבל הבעלות על הנכס עוברת אלינו .
האם זה אפשרי ? כן ! האם זה חוקי ? כן ! בארה"ב .
אנחנו כרוכשים מתחייבים בחוזה מול המוכר לשלם את כל תשלומי המשכנתא העתידיים . אנו גם חותמים על חוזה שאומר שאם לא נבצע את התשלומים של המשכנתא כפי שהתחייבנו נאבד את הבית והוא יחזור לבעלות המוכר במה שקרוי העברה שקטה (quit claim deed).
מה הפרופיל של המוכר שיהיה מוכן למכור לנו את הנכס ללא פירעון המשכנתא שלו ? חייבים להתקיים מספר תנאים על מנת שיהיה לנו סיכוי סביר לשכנע מוכר לבצע זאת :
כמו כן יש להסביר למוכר שמדובר בהליך מהיר ללא עלויות למוכר . הוא יחסוך עלויות תיווך וסגירה וגם לא יצטרך לבצע כל תיקונים בנכס ( כלומר אתם רוכשים את הנכס AS IS )
שתי דרכים עיקריות :
יש בו הרבה מודעות שמפרסמים בעלי בתים שרוצים להשכיר את הנכס שלהם באופן ישיר ולא דרך תיווך.
רכשתי נכס בממפיס טנסי ממשקיע שגר מחוף למדינה ושהתקשה לנהל את הנכס מרחוק ולכן רצה להיפטר ממנו ומהר .
שווי הנכס היה : 75 אלף $
יתרת המשכנתא עליו : 51 אלף $
ריבית על המשכנתא : 5 אחוז .
יתרת חיי המשכנתא : 24 שנים .
כלומר בסגירה הייתי צריך קצת פחות מ-4,000 $ .
הנכס מיצר הכנסת שכירות של 900 $ לחודש .
ההוצאות על הנכס כ- 400 $ לחודש .
לאחר תשלום משכנתא ( קרן+ ריבית) נשאר לי 200 $ .
התשואה על ההון :
200*12= 2,400 $ שנתי חלקי ההון שהושקע : 4,000 $ נותן 60 תשואה .
אבל יותר חושב מהתשואה על ההון שגם יכולה להיות אין סופית ( אם נרכוש את הנכס רק בשווי המשכנתא שלו ) , רכשנו נכס מניב כמעט ללא הון עצמי שמייצר תזרים חיובי .
כעת תחשבו על רכישה של חמישה , עשרה או עשרים בתים בטכניקה הזו .
תמורת אופציית הרכישה תקבלו את אותם 4,000 $ שהשקעתם . השכירות החודשית תצמח ל-1,000 $ ואז למעשה ללא הון עצמי כלל אתם מייצרים 300 דולר לחודש .
מחיר ממוש האופציה בעוד שנתיים יקבע ל-80,000 $ .
אם השוכר שלכם לא יממש את האופציה תמצאו שוכר/רוכש במקומו .
אם השוכר יממש את אופציית הרכישה תצאו עם רווח של כ-30,000 $ מהעסקה לא כולל התזרים החיובי החודשי בסך 300 $ שקיבלתם כול חודש במשך שנתיים.
שי הלוי
Socialserve.com – Find Affordable Housing
Emphasys housing search site. Renters search for free, landlords list rental housing for free.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
האמנתי עד שהגעתי לשורה שנכס בשווי 75 מכניס 900 דולר משכר דירה. אני לא מצאתי כאלה נכסים בכל השנים שאני מתעסק ומתעניין בנושא.
אבל אהבתי את משחקי החשיבה.
מעניין.
האם תהליך זה יכול להתרחש במצב בו קניית הנכס נעשית תחת חברה ולא כאדם פרטי?
Mortgage assumption
Udi Zecharia
Sing-er Yosef
Dudi Endy
Tal Sagi
בתאוריה זה נשמע מבטיח אבל בתכלס צריך להיות סופר זהירים כי לרוב למוכרים אין סיבה אמיתית לבצע את המימון הזה אלא אם כן יש להם סיבה (ואז הקונה מכניס ראש בריא למיטה חולה)
תודה על המידע, תוכל לשלוח לי חומר מפורט יותר על הנושא בבקשה על מנת להתעמק וללמוד את הנישה הזו ?
Noam Davida Vadim Lichtik