יזםהשבוע#פוסט 4בפוסט הקודם דיברנו על חמשת הדברים החשובים שצריך לדעת לפני שמשקיעי…
יזםהשבוע#
פוסט 4
בפוסט הקודם דיברנו על חמשת הדברים החשובים שצריך לדעת לפני שמשקיעים בנדל"ן. אם אתם זוכרים, אחת העצות הייתה להתמקד בנישה ספציפית. אז הפעם נדבר על אחת הנישות:
עד היום פיתחתי לעצמי כמה סוגי נישות אחד מהן, ואולי האהובה עלי ביותר היתה קניית נכסים שהובאו למכרז ע"י ה -HOA. למי שלא מכיר את המונח HOA – Home owner Association משמשים בתור סוג של "ועד בית" זה אירגון ללא מטרת רווח שמטרתו העיקרית היא לדאוג לאינרסים של הקהילה ככלל. לדוגמא לאסוף את ועד הבית ולהשתמש בכספים למטרות כגון: ניהול כספים, העסקת חברות ניהול נכסים, וקבלת החלטות גורפות לכל חברי הקהילה, וכל מה שקשור בתפעול שותף של הנכס שבדר"כ משותף עם דיירים נוספים. יש להם למעשהlegal and equitable interests בנכס עצמו, מה זה אומר?
בשביל להבין את המשמעות והכוח של ה HOA בטאבו צריך לעשות סדר ולהבין באופן כללי מה בכלל המשמעות האמיתית של להיות בעלים של נכס וחשוב יותר מה הן החובות שבעלי נכסים חייבים לקיים:
בארה"ב כאשר רוכשים נכס יש כמה צדדים שיש להם אינטרס בנכס שלך. כן גם אם רכשתם אותו במזומן, שלא תחשבו לרגע שאם קניתם נכס במזומן אין יותר אחריות או צדדים שיש להם equitable interest כנגד הנכס שלך, ולמה אני מתכון? זה מאוד מאוד פשוט.
בניגוד לזהב, כסף או כל דבר שאפשר לשמור במקום בטוח, נכסים יכולים להלקח ממכם אם לא עמדתם בהתחיבותיכם:
Do you really own your property?
גם אם קניתם נכס במזומן, אם לא תשלמו את המיסים לעיריה (כלומר ארנונה) הם יעקלו לכם את הבית. קוראים לזה TAX DEED SALE. העיריה היא גוף ממשלתי והכוח שלה בטאבו בזמן תהליך של עיקול יכול למחוק אפילו משכנתאות, במילים אחרות קנית בית במזומן ולא שילמת מיסים? העיריה תיקח לך את הבית אז האם באמת YOU OWN ANYTHING? זהב וכסף אתה יכול לשים בכספת, בניגוד לנכסים של בעלי הנכס זה מה שיקבע את התשואה הסופית.
הנקודה שאני רוצה להבהיר פה שיש כמה גופים שיש להם interest בנכס שלך, שהם משכנתא אם לקחת משכנתא, עירייה אם לא שילמת מיסים, אם לא טיפלת בנכס שלך והשארת אותו מוזנח העיריה תפעיל על הנכס שעבוד ואז היא גם יכולה לעקל אותו כנגד החוב וממש לקחת לך את הבית. למשל,בכמה מחוזות שאנו עובדים בהם יש עיריות שנותנות 1000 דולר קנס ביום עם דברים כמו "לא חתכת את הדשא" או לא עמדת בסטנדרטים אחרים, בפעולה הזאת העירייה ממש "אוכלת" לך את ה EQUITY מהנכס !, יחד עם זאת יש נכסים שיש Homeonwer association and master home association . לכל אחד מהם יש לו כוח לרשום LIEN כנגד הבית ואז לעקל אותו וע"י כך לקבל רישום בטאבו.
על כן קניית הנכס שלעצמו אינה הדבר הכי חשוב אלא לוודא שאתם מצליחים למלא את החבויות השונות כלפי צדדים שונים שיש להם עניין בנכס. כך בדיוק ניתן גם לייצר ערך. במילים אחרות אם יש לכם הבנה בסיסית של כיצד עובדת תשואה ועליה אתם מוסיפים יכולת ניהול נכסים טובה תוכלו לייצר ערך. זהו בדיוק היתרון היחסי שמאפשר לכם לפרוח בתוך נישה שלכאורה נראית לא מאוד מושכת.
הזמן הוא זה שמכפיל את הכסף שלך, לא העסקה. למה אני מתכוון? זה לא משנה אם העסקה שמציעים לך היא 6% אחוז בשנה או 10% בשנה, מה שמשנה זה כמה מהר נכנסת לעסקה וכמה עסקאות אתה יכול להכיל בגדול, לדוגמא:
מה עדיף? להרוויח 10% על נכס של 40 אלף דולר? או 6% אחוז על נכס של מיליון דולר?
על פניו, 10% נשמע מפתה, נכון? אבל כמה זמן תצטרכו לעבוד בשביל זה? על מנת להרוויח 10% על מיליון דולר אתם צריכים לרכוש 25 נכסים בנפרד, לשפץ, ולהשכיר. במקרה הטוב אם יש לכם מערכת ממולחת אתם יכולים לעשות עסקה או שתיים בחודש, וזה רק אחרי שנתיים של עבודת פרך. ומה עם הזמן שלכם?
זכרו: קל להרוויח אחוז גבוה על מעט כסף ויותר וקשה להרוויח אחוז גבוה על הרבה כסף.
ככל שתהיו יותר ויותר מומחים בנישה ספציפית כך תדעו גם לבצע חישובים כאלו, שנראים מורכבים מהצד בפשטות ובמהירות. אסטרטגיה וכמה כסף אפשר לעשות מרכישת HOA FORECLOSURE? על זה כבר בפוסט הבא..
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses