ראשית יש להדגיש שמה שהיה במהלך המשבר של 2008 לא בהכרח נכון בימים אלו. מדובק במשבר שונה מסוגו שלא היה כמותו בעבר.
עם זאת, משברים הם תמיד תקופה של למידה, גדילה אישית, הפקת לקחים והזדמנות לשפר את תהליך קבלת ההחלטות לעתיד. משבר הוא סוג של מבחן מאמצים ומעמיד את ההשקעות שלנו ואת האסטרטגיה שלנו תחת סוג מסוים של עומס ומראה לנו האם ההחלטות הכלכליות שלנו עומדות או לא עומדות במבחן העומס.
אומנם היו לי הרבה מאוד מסקנות מהמשבר של 2008, גם ברמה האישית, גם ברמה העסקית, גם בכל מה שקשור להשקעות ועוד, אבל אני אתמקד במסקנות העיקריות מבחינת ההשקעות.
מינוף מקסימלי
בהנחה שהרכישה מתבצעת עם משכנתא.
הלך הרוח בארצות הברית לפני המשבר של 2008 היה שהנדלן לא מפסיק לעלות, ולכן המסקנה המתבקשת היא לקנות כמה שיותר נכסים ועל מנת לעשות זאת למנף כמה שיותר את ההון האישי. המשמעות היא משכנתאות עם הון עצמי של 5% או 10% היו מאוד מקובלות בתקופה ההיא. ההשלכה היא שמימון עצמי כל כך נמוך בשילוב של משכנתא כל כך גבוהה הנכסים לא ייצרו תזרים מזומנים חיובי, כלומר תזרים המזומנים שהנכס מייצר יהיה שלילי, אם כי לא שלילי בצורה דרמטית, בין 100 ל 400 דולר תזרים שלילי בחודש לכל נכס.
אם ניקח לדוגמה הנכס שמייצר תזרים שלילי ממוצע של 300 דולר כל חודש, או 3600 דולר בשנה (לפני מס) אבל במקביל, הנכס הזה עולה בשנה 15 אלף דולר בשווי, נוכל היטב להבין את היתרון בלקיחת תזרים מזומנים שלילי. הבעיה היא שכל עוד המשקיע יכול לכסות מההכנסה האישית שלו את התזרים השלילי לא תהיה לו בעיה.
מתי צצה בעיה? ברגע שנפגע מקור ההכנסה ששימש להזרמת הכסף לנכס (כגון מקום עבודה, פיטורים וכו) . אולי 300 דולר בחודש לא נשמע הרבה כסף אבל כל עוד יש נכס אחד או שניים זה אולי לא בעייתי. אבל אם יש 20 או 30 נכסים כאלו ובמקביל הפרנסה נפגעת- אז זה משליך ישירות על הפורטפוליו של הנכסים.
המסקנה: לקנות מספר קטן יותר של בתים, לשים הון עצמי מספיק שכל נכס מייצר תזרים מזומנים חיובי, ובעצם הנכס הוא עצמאי ובלתי תלוי בבעליו – כלומר להימנע ממצב שבעל הנכס צריך להזרים על בסיס חודשי כסף לתוך הנכס.
הערה: יש הקוראים שורות אלו ואומרים לעצמם "ברור, ואיך יכול להיות שמישהו משקיע באופן כזה חסר אחריות" וכו'. אבל צריך לזכור כמה דברים. הראשון, היה הלך רוח אופטימי שהוביל למהלכים מסוג זה. השני, גם היום אם מסתכלים על התנהלות משקיעי נדלן שלא עברו את המשבר האחרון רואים לא מעט התנהגות של שאננות וביטחון עצמי גבוה שמביא להחלטות שלא תמיד לוקחת בחשבון שיש משבר באופק. ישראלי שהתחיל השקיע לפני 10 שנים וחווה הצלחות מרגיש כאילו הוא פיצח את השיטה כי בעשר שנים האחרונות נהנה מרוח גבית חזקה. רוח גבית זו היא יכלה לפצות על טעויות, תקלות, והחלטות שונות. כלומר מאוד יתכן מצב שהרוח הגבית קיזזה 30 אחוז מהרווח המתוכנן אבל עדיין נשאר עם רווח יפה.
נכסים משמעמים
המסקנה השניה הייתה להשקיע בנכסים הכי משעממים שרק אפשר. ולעבוד לפי נוסחה שמקפידה על זיהוי נכסים אלו. בעולם שלי, נכסים משעממים מתאפיינים בצורה הבאה: בצ"ק (בית צמוד קרקע) בפרבר של מטרו גדול, כלומר מטרו של מעל מיליון וחצי אנשים, מטרו בעל נוכחות של לא רק הרבה מעסיקים גדולים אלא גם עסקים שמייצגים תעשיות שונות ומגוונות, בשכונות מעמד הביניים עם בתי ספר טובים אזורים מבוקשים, במדינות שהחוקים אוהדים את בעל הנכס ולא את הדייר ובמדינות שמראות הגירה חיובית חזקה.
אני אתן דוגמא למטרו שכמעט עונה באופן מלא על פרמטרים אלו ובכל זאת לאורך כל הקריירה נמנעתי ממנו – לאס וגאס. לאס וגאס עונה כמעט על כל קריטריון לפי הנוסחה לעיל. הדבר היחידי שחסר זה מגוון בסוג המעסיקים. אי אפשר להגיד שבוגאס אין מעסיקים גדולים אבל הם כולם כמעט בלי יוצא מן הכלל מייצגים תעשייה אחת – תעשיית הבידור. לצערי ולראיה וגאס בימים אלו היא סוג של עיר רפאים. כלומר מבחינתי רק היעדר הגיוון התעשייתי של המעסיקים מנע ממני לאורך יותר מעשור לבצע השקעות בווגאס. ואני יודע היטב שיש לא מעט אנשים שהשקיעו בווגאס גם עשו הרבה כסף. אבל צריך תמיד לזכור שהכל חוזר לאסטרטגיית ההשקעות. אסטרטגיית ההשקעות שלי ושאותה אני מוביל עם משקיעי הנדלן איתם אני עובד היא לקנות ולהחזיק להרבה שנים, כלומר לפחות חמש אבל סביר להניח שיותר מעשר שנים. ולכן אזור כמו וגאס לא עונה בצורה טובה על אסטרטגיה זו.
השכרות קצרות טווח (איר בי אנד בי)
לאורך הקריירה הסתכלתי על כיוון זה. בכל פעם שאני מסתכל על כיוון אפיק השקעה חדש אני תמיד מסתכל עליו לא כעל משהו חד פעמי אלא האם אני יכול לייצר מזה תוכנית השקעות מסודרת. לפני כחצי שנה עשינו פה בחברה מהלך יותר מעמיק שבחן את כל הנושא של השקעות בנכסים שמתאימים להשכרות קצרות טווח כגון איר בי אנד בי. המסקנה הייתה לא להיכנס לזה. לא, לא ראיתי משבר מסוג זה שישפיע כ"כ על קטגוריה זו. אותי בעיקר הטריד ההפכפכות של הרגולציה המקומית. ראיתי לא מספר ערים שהחליטו לאפשר השכרות קצרות טווח ואז חזרו מהחלטה ובעיקר הדהים אותי שאחרי כל כך הרבה שנים שאיר בי אנד בי פועלת עדיין הנושא הזה לא פתור. היום אני מסתכל על איר בי אנד בי כעל סוג של בונוס, כלומר משהו שאני יכול לעשות לתקופות קצרות מסיבות אלו ואחרות אבל לא על פיתרון ארוך טווח.
איך מזהים השקעה משמעמת: כלל האצבע שלי תמיד היה – אם סוג השקעה נשמע מדליק, מלהיב, מגניב – זה לא השקעה משעממת. לדוגמא שמישהו בא לדבר איתי על מקבצי מגורים לסטודנטים לי זה נשמע ההפך ממשעמם ועד היום נמנעתי.
האם האמת שלי היא האמת האחת והיחידה?
הייתי רוצה להגיד שכן אבל זה יהיה לא נכון. כל אחד מאיתנו צריך להחליט מה נכון עבורו כמשקיע נדלן. לכל אחד מאיתנו יש סט ערכים ויש את האמת האישית שלו ומצבו הפיננסי. מה שנכון עבורי לא בהכרח נכון עבורך. ולכן יתכן שסוג ההשקעות שעליו אני מדבר לא מתאים לכל אחד ואחת וזה בסדר גמור כמובן.
אם יש דבר אחד שמנחה אותי מאז המשבר האחרון בקבלת החלטות על איפה להשקיע ואיך להשפיע זה נקודת המוצא של קבלת ההחלטה הזו. נקודת המוצא שלי הייתה ועדיין היא " מהו הסיכוי של האזור או של הנכס לשרוד את המשבר הבא?" אין לי ספק שזו שאלה שמקורה בפחד. אבל זו שאלה שנשאלת על מנת להגן על ההשקעה שאני או אחד מלקוחותיי עומדים לבצע.
ופה אני רוצה לפתוח את השאלה הזו אליכם – מה הם השאלות שאתם שואלים את עצמכם לגבי השקעות ברמה האסטרטגית? כלומר פחות מעניין גיל/גודל הנכס, מה השכ"ד דירה ומה הוא ההחזר, אלא מה הם הפרמטרים של קבלת ההחלטות? ואם אין לכם – זה גם בסדר – רק שתפו, ואם הפרמטר הוא לבחור עסק/חברה שניראים אמינים – זה גם בסדר.
Responses