#יזםהשבוע גיל טוריאלפוסט 6שבת שלום ומבורכת לכולם,למי שלא מכיר אותישמי גיל טוריאל…

#יזםהשבוע גיל טוריאלפוסט 6שבת שלום ומבורכת לכולם,למי שלא מכיר אותישמי גיל טוריאל…

video
#יזםהשבוע גיל טוריאל
פוסט 6
שבת שלום ומבורכת לכולם,????
למי שלא מכיר אותי
שמי גיל טוריאל בן 43 + 2 ילדים מקסימים
בעלים, שותף ומייסד של חברת הנדל"ן
Safe Future Real Estate Investments
אנו מתעסקים בבנייה חדשה בארה"ב.מספר שנים
בנינו עד כה מעל 1600 בתים חדשים בעיקר בדרום ארה"ב באטלנטה ובאלבמה. רוב הבתים הושכרו ליצירת הכנסה פסיבית.
כמו כן אנו גם רוכשים מתחמי דיור משותפים המכונים Multi Family
אנו מעבירים סדנאות לבחינת השקעות נדל"ן בארה"ב משנת 2010
לצפייה בסרטונים ובהם סדנה כזו לחצו על הלינקים המצורפים
אנו מקיימים סדנאות מקצועיות כל חודש לבחינת השקעות נדל"ן בארה"ב.
בסדנה ניתן לקבל מקצועיים רבים.
למי שרוצה לבוא לשמוע מוזמנים לפנות אליי בפרטי ואשמח לזמן אותכם.
הסדנה מקצועית ביותר ומלאה בתכנים איכותיים שנכתבו לאחר הרבה ניסיון ולמידה מהשטח.
לצפייה בסרטונים בערוץ ה You Tube
לצפייה בסרטון של שכונה שבנינו בה, מוזמנים להתרשם מרמת הגימור
לצפייה בסרטון של מספר פרויקטים
לטיול מהנה בבית שבנינו נא ללחוץ על הלינק המצורף / ראו את רמות הגימור
למה אני משקיע אפוא שאני משקיע..
בבקשה..
קריאה מהנה
הגירה חיובית מסיבית לאזור קודם כל..
למה אני משקיע בעיר Huntsville, Alabama בבנייה חדשה בארה"ב ליצירת פנסיה.
עיר "הטילים" – זו הכינוי שלה, מקום מושבה של ה
Space & Rocket Center of Nasa
מטרופולין Huntsville הוא המטרופולין השני בגודלו במדינת Alabama עם כ-450,000 תושבים, והוא בעל קצב הגידול באוכלוסייה הגדול ביותר במדינה. מטרופולין Huntsville מושך אליו אוכלוסייה איכותית, משפחות וילדים, בשל מגוון תעסוקתי רחב ובו חברות ה – Fortune 500 ,באזור מוסדות חינוך מהטובים בארה"ב בעלי דירוג גבוה במיוחד.
העיר Huntsville היא העיר השלישית בגודלה ב Alabama ונחשבת לאחת מעשר הערים החכמות בארה"ב.
גיוון תעסוקתי נרחב
אחוזי אבטלה של 3.5%
בנייה חדשה מסיבית
שדה תעופה בעיר
פיתוח סביביתי מואץ
העיר Huntsville קיבלה דרוג “AAA” מחברת Moody’s וS&P
העיר הטכנולוגית הטובה ביותר למגורים ועבודה בארה"ב
ארגון ה FBI העביר פעילות ל Huntsville ומייצר כ 4000 מקומות עבודה חדשים בעיר.
חברת Mazda Toyota בונה מפעל עצום בהשקעת ענק של 1.6 ביליון $ ומייצרת כ 4,000 עובדים באופן ישיר, כ – 10,000 עובדים באופן עקיף.
השקעות ענק בכל רחבי העיר / מחוז במאות מיליוני דולרים בפיתוח סביבתי, יצור אלפי מקומות עבודה חדשים בשנים הקרובות!
מאות בתים בבנייה חדשה – שכונות שלמות נבנות
מרכזי קניות עצומים מטורפים באזור – מהיכרות אישית בשטח
אחוזי אבטלה של כ 3.5% בחודש מאי 2020! וואו…
שוק הנדל"ן שם במגמת עלייה מובהקת, זמן מכירה קצרה, ביקוש לדיור. שוק במגמת עלייה מתמדת.
אחוזי אי תפוסה נמוכים ביותר.
פוטנציאל גבוה במיוחד לעליית ערך עתידית.
להלן רשימה של מספר מוקדי תעסוקה עיקריים בעיר:
1: U.S. Army/Redstone Arsenal, Government, 14,601
2: Huntsville Hospital system, Health care, 5,126
3: Boeing Company, Engineering, 3,000
4: Huntsville City Schools, Education, 3,000
5: NASA/Marshall Space Flight Center, Government, 2,555
6: Sanmina-SCI, Electronic components, 2,500
7: Cinram, A/V replication, 2,500
8: Intergraph, Computer equipment, 2,450
9: City of Huntsville, Government, 2,199
10: Madison County Schools, Education, 2,150
11: SAIC, Engineering, 1,716
12 Siemens, VDO Automotive, Electronic equipment, 1,700
12: ADTRAN, Telecommunications, 1,7,00
14: University of Alabama in Huntsville, Education, 1,318
15: Teledyne Brown Engineering, Engineering, 1,243
16: Madison County, government, 1,220
17: Benchmark Electronics, Engineering, 1,200
18: Northrop Grumman, Engineering, 1,125
19: Alabama A&M University, Education, 1,092
20: West Corp., Customer services, 1,000
20: DirecTV, Customer services, 1,000
22: Crestwood Medical Center, Health care, 994
23: Toyota Motor Mfg. Alabama, Auto engines, 950
23: Madison City Schools, Education, 950
25: LG Electronics, Electronic devices, 900
25: Dynetics, Aerospace/defense, 900
יאללה דוגמה מספרית לעסקה בקנה לפנסיה נולדנו בגיל צעיר..
מוכנים:
Here we go
ככה זה נראה , מצרף לינק לבית שבנינו בשכונה הזו
מוזמנים להתרשם מרמת הגימור.
100% בחמש שנים!! ????????????
לפנסיה נולדנו בגיל מוקדם..
????החופש לעשות מה שבא לנו מתי שבא לנו..
????אין מחיר לחופש..
????איך ניתן לעשות 100% על הכסף ב חמש שנים, משמעו 20% בשנה בלי לשלם מיסים בדרך?
נשמע לכם בלתי אפשרי, בואו נראה.
מוכנים?????️????️✒️
הנה זה בא
ידע = כח = כסף ????
עלות נכס חדש לחלוטין בעל מפרט טכני עשיר במיוחד כולל שדרוגים רבים באזור חזק ביותר ובו אוכלוסייה אנגלו סקסית איתנה ויציבה.
????סה"כ עלות כוללת 228,000$
גודל הבית כ 180 מ"ר בנוי, 4 חדרי שינה, 3 אמבטיות, 2 שירותים, חנייה כפולה ב כ 35 מ"ר נוספים.
????הון עצמי מהבית נדרש כ 80,000$ בלבד.
כל השאר במימון בהלוואה מבנק, ההלוואה ל 30 שנה בריבית של 5.9% לשנה, חמש שנים ראשונות רק תשלומי הריבית בלבד!! לאחר מכן עשרים וחמש שנים תשלומי קרן וריבית.
צפי הכנסות משכר דירה שנתיות ברוטו כ 22,000$
צפי הכנסות נטו לאחר הוצאות קבועות / משתנות כ 7,000$ – 7,500$ בשנה
(לאחר החזר תשלומי הריבית על ההלוואה).
כלומר כ 8%-9% צפי תשואה על ההון העצמי המושקע בשנה לאחר קיזוז הוצאות, תחזוקה וכו'.
עכשיו נכפיל ב 5 שנים והנה לנו כ 35,000$/40,000$ הכנסה נטו לאחר מס (ההוצאות מימון, ביטוח מבנה, ארנונה, וועד שכונתי, בלתי צפוי, אחזקה, פחת) מייצרות לנו חבות מס שלילית בארה"ב ובישראל!!
אפס מס – אסטרטגיה זו מייצרת חבות מס אפסית על ההכנסה משכר דירה בשוטף בארה"ב ובישראל.
עכשיו ניקח הנחת עבודה של עליית ערך של כ 5% בשנה. מזכיר בנייה חדשה, הקבלן מעלה לבד בממוצע את מחירי הבנייה בממוצע ב 10-12% כל שנה בלי שום קשר למחירי השוק.
אנחנו שמרנים בהנחת העבודה שלנו.
5 שנים * 5% = 25% עליית ערך
25%*228,000$ = 57,000$ עליית ערך / צפי ב 5 שנים סה"כ.
כעבור 5 שנים הנכס שווה כ 285,000$
כעת זה הזמן לחזור לבנק ולומר
בנק יקר שלום באתי להביא את הכסף שלי הביתה כי אני רוצה לקנות עוד נכס ולייצר לעצמי פנסיה לנצח
כעת ניקח 70% מימון מ 285,000$
כלומר כ 200,000$ משכנתה
נפחית את המשכנתה הראשונה שהנה כ 150,000$
והנה לכם עוד 50,000$ בכיס + ה 35,000$ מהשכירויות
כלומר 100% תשואה על ההון העצמי (כמובן יש לקזז עלויות הקמת הלוואה אך זה זניח ביחס לתשואה המצרפית על ההון העצמי המושקע)
בלי לשלם מס רווח הון, Capital Gain 25%
בלי לשלם מיסים על תיווך 6%
בלי לשלם 2% דמי סגירה Closing Cost
בלי להשביח ולנסות למכור את הנכס כפליפ ולהיות חשוף ל Ordinary Income + מיסים בארץ כלומר כ 50% מס על הרווח! (בעסקאות לטווח הקצר של קנייה, השבחה ומכירה יש חשיפה בארץ למיסוי מקסימלי כהכנסה מעסק ולא עסקת מכירה אקראית.)
פשוט, קל ופגזי כאשר הכסף הזה מיד עובר להשקעות נוספות על מנת להגדיל את Equity וכמובן את Passive Income שלי לאורך זמן. (אפקט ריבית דה ריבית)
אגב ניתן ליישם מודל זה גם בעסקה שבה ניקח הלוואת משכנתא ל 30 שנה בתשלומי קרן וריבית.
אני עושה את זה שנים על עצמי באופן אישי, יש לי קבלות מעשייה הלכה למעשה, עובדות, משכנתאות שעשיתי במודל הזה לביתי מספר פעמים רב.
בימים אלו אני ממחזר את ההלוואות שלי ומחלץ במצטבר כולל דמי השכירות כ 100% מההון העצמי המושקע בעשרות נכסים שבבעלותי, רובם אגב חדשים לחלוטין.
אני מבצע הלוואת פורטפוליו על כל הנכסים שברשותי כהלוואה מסחרית רק תשלומי ריבית ל 10 שנים.
הכסף יושקע בנכסים נוספים, אין מס רווח הון כי אני לא מוכר, מה אני אגיד לכם כל כך פשוט…
אגב לפעמים לוקח לי 4 שנים לעשות את זה, אבל זה לאנשים אופטימיים שאוהבים את החיים ולא מפחדים לקפוץ לנהר ולשחות . בדרך כלל זה קשור לקצב עליית הערך. בשכונה בה מאות בונים בתים חדשים חברות הבנייה לאורך התקדמות הבנייה מעלות את המחירים לבד ללא שום קשר למחירי השוק.
אני יכול לתת אין סוף דוגמאות כאלו מהנכסים שבנינו ב 5 שנים האחרונות, בלי סוף דוגמאות.
ידע = כח = כסף
אגב במקרה שבו שקצב עליית המחירים יהיה 3% לשנה אז ייקח עוד שנה, שנתיים להגיע ל 100% בלי שום בעיה, הכל פטור ממס כל עוד לא מוכרים את הנכס.
ככה עושים נדל"ן וככה מתעשרים וצוברים רכוש ומגדילים את השווי המצרפי ויוצרים תוכנית לפנסיה.
לא מוכרים נכסים, צוברים אותם ומייצרים פנסיה.
רוב האנשים מפחדים לצאת מאזור הנוחות שלהם ותקועים בעבודה שלהם, תהנו לכם!
לא בשבילי… אפשר גם אחרת.
מה חברת Safe Future Real Estate עושה ?
בנייה חדשה בארה"ב – נכסים מניבים בעלי מפרט טכני עשיר ????????
????אזורים חזקים ומתפתחים בדרום ארה"ב
????ליווי מלא מ א' ועד ת'
????חברת ניהול מקומית
????תשלום על הנכס רק כשהבית גמור ויש טופס 4
????קבלת מימון / משכנתה לאזרחים ישראליים בארה"ב עד 30 שנה
????ליווי מלא לקבלת המשכנתה – עד 70% מימון בארה"ב
????רישום מסודר בטאבו המקומי – בעלות ישירה באחזקת הנכס
????מפרט טכני מלא , סקיצה מפורטת של הבית
????חבילת שדרוגים מפוארת
????תכנון פיננסי נרחב לקבלת המימון ל ,15, 20, 30 שנה
????צפי תזרים מזומנים – אקסל הכנסות/הוצאות, צפי תשואה נטו
????תכנון מס אגרסיבי
????תכנון פיננסי ארוך טווח למחזור ההלוואה וחילוץ הון עצמי מושקע
????ליווי מלא בעת מכירת הנכס בארה"ב
מה אנחנו יודעים לייצר למשקיע:
????תשואה שוטפת / תשואה על ההון העצמי
????עליית ערך עתידית
????חיסכון קרן ההלוואה
???? יתרונות מס, תכנון מס אגרסיבי
???? מינוף / משכנתא, קרן שווה, לוח שפיצר, הלוואת בלון …
???? מחזור הלוואה לצורך השקעה חוזרת
???? ריבית דריבית
???? תוכנית חיסכון לעת גיל הפרישה
Safe Future Real Estate Projects
Single Families Homes ????
Multi Families Complexes ????
New Construction Projects. ????????
Up to 70% LTV Finance – Loans / Mortgages ????
One-Stop-Shop… ????????
משקיעים רבים פנו אליי השבוע ושאלו מה הדבר הבא שאני עושה
אז בבקשה בימים אלו אנו מקימים קרן הזדמנויות בעקבות וירוס הקורונה על מנת לנצל את ההזדמנויות שיגיעו
קרן הזדמנויות בהשקעות נדל"ן בארה"ב????✍️
קורונה? הזדמנויות? משבר? ????
נראה…זמן יגיד????
הרמנו את הכפפה.. ????????
הזדמנויות לא מגיעות כל יום ובטח לא מחזיקות מעמד לטווח ארוך.
אנחנו מתכוננים להזדמנויות שיגיעו…????
מוכנים היטב…????????‍♂️
יתרונות בקרן השקעה:
????תזרים מזומנים חודשי קבוע ויציב
????מיצוע סיכונים
????ניהול מלא
????השקעה בראש שקט
????יתרון לגודל
????בטוחות – החזקה קניינית מלאה בנכסים
????מינוף בנקאי
????ריבית דה ריבית
????פיזור תיק ההשקעות במספר שווקים גאוגרפית
רוצים לשמוע עוד ?
דברו איתי בפרטי
להלן סרטון ובו מידע נוסף
מקווה שתרמתי קצת המידע והניסיון שלי
מודה לכולם על התגובות וקריאת הפוסטים במהלך השבוע
מאחל לכולם המון הצלחה ועשייה נדלני"ית פוריה ומוצלחת
אשמח לסייע ולעזור בכל שאלה
מוזמנים לפנות אליי בפרטי
gil@safefuture.us
תודה רבה לליאור לוסטיג שנתן לי את הזכות להיות אורח השבוע בפורום זה.????
תודה רבה לנירית גולדמן על הסובלנות והסיוע ????
שבת שקטה ומבורכת לכולם ????????????
שנדע זמנים טובים
מצרף מספר סרטונים תכל'ס מהשטח עצמו
יש את אלו שחולמים בלילה, הנה כמה סרטונים של אנשים כמוני שנשארים בלילה ערים על מנת להגשים את החלומות שלהם????‍♂️
בברכה,
גיל טוריאל
אנרגיות????‍♂️
Cheers ????????

feeling blessed.videovideovideo

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
38 תגובות
החדש ביותר
הישן ביותר הכי מדורגות
Inline Feedbacks
View all comments
Avri F Koren
Avri F Koren
6 חודשים לפני

Eyal Siegelstein

Oren Kachel
Oren Kachel
6 חודשים לפני

גיל, תעדכנו אצלכם שהאנטסוויל הפכה כבר לעיר השניה בגודלה באלבמה

Luxury Property Management Care Services
Luxury Property Management Care Services
6 חודשים לפני

היה מעניין לקרוא תודה על שבוע מרתק

Nirit Goldman
Nirit Goldman
6 חודשים לפני

Amir Portal
Amir Portal
6 חודשים לפני

לכל המגיבים למינהם… עולם ההשקעות בנדלן הוא רחב הקף וכך גם סוגי המשקיעים… מה שמתאים לאחד לא בהכרח מתאים לאחר… כל הגאונים שיודעים לעשות מאה אחוז על הכסף שלהם בתקופה של 3-5 שנים וקשה שלהם לפרגן כשרואים יזם בעשיה.
נכון שקניה טובה היא ברכישה אבל לא בכל מקום ולא בכל מצב ובטח לא בבניה חדשה. אחד הדברים החשובים הם לוקיישן לוקיישן לוקיישן… וגם בעיתות משבר כשהשוק בנסיגה ואתה נמצא בחתך אוכלוסיה טוב אז אתה בסופו של יום מכניס כסף ועליית הערך תבוא בהמשך כי כך ההיסטוריה אומרת הרבה מאד שנים אחורה.
כן, אני אחד מהמשקיעים של Safe Future כבר הרבה שנים ואני יכול לומר בוודאות שזה מקום מצויין להיות בו, אני מעיד על עצמי ויכול לומר שאני מרוצה בלי להיכנס למספרים כי כבר עשיתם לי כאב ראש… מה גם שרוב המשקיעים שלהם חוזרים תמיד לעוד עיסקאות וזה בטח לא בגלל שהם לא עושים כסף לאורך השנים… ובנימה אופטימית זאת שיהיה לכולם בהצלחה

Noam Davida
Noam Davida
6 חודשים לפני

Gil Turiel תוכל להסביר בבקשה *בדיוק* למה חובת המס היא שלילית?
מה מאפס אותה? אם ההכנסה שלך בניכוי כל ההוצאות היא כ 7k

Barak Duanias
Barak Duanias
6 חודשים לפני

גיל תודה על הפוסט
בשביל 100% על הכסף ב5 שנים אני לא צריך את ארה"ב
אפשר לבצע זאת בארץ בפרייפריה לא במאמץ רב,
כפי שעשית בעבר ברמלה רק באזורים קצת מרוחקים יותר

אחרי כל ההסברים היפים והמרשימים שלך
אתה פשוט קונה בית במחיר שוק! עם משכנתא
מסתמך על עליית שווי שוק (שאתה מאמין שתמשיך להיות אך לא לעולם חוסן)

כל משקיע מיומן מבין שהשקעה נכונה היא קודם כל ברכישה,
תקנה ב25% מתחת למחיר השוק – זה א ב
עוד לפני המשכנתא ל30 שנים
לפני שמירת קרן ההלוואה
לפני עליית הערך
לפני "המיסוי האפסי"
לפני התשואה השוטפת

ברכישת של נכס במחיר שוק אתה חשוף יותר לטלטלות השוק ומסכן במידה מסויימת את ההון העצמי שלך
למרות שאתה מאמין ב100% שהאזורים שאתה פועל בהם ימשיכו לעלות בגלל הפרמטרים שציינת
שום דבר לא בטוח וסייקל המחירים הגיע לרמתו הגבוהה מזה 10 שנים, מה שלא מבטיח המשך עליית מחירים

אם תמצא את העסקה שציינת למעלה
ב25% מתחת לשווי שלו
תשלם 171K במקום 228K
עסקאות שקונים ב25% מתחת לשווי הם בדרך כלל off market ואין מספיק זמן לקחת משכנתא קונבציונאלית מהבנק
אז נשתמש בהלוואת גישור של 70% מפרייבט לנדר
סהכ נקח הלוואה של 120K ונשים 51K הון עצמי לרכישה + הוצאות נלוות
לאחר הרכישה ואכלוס בשוכרים
נבצע ריפייננס מבנק לפי ה65% משווי של 228K
נקבל 148K נחזיר ללנדר את ה120K ונקח את 28K
סה"כ הון עצמי מושקע בעסקה 23K + הוצאות נלוות של קלוזינג, פרייבט לנדר, עלות העמדת הלוואה וכו.

אחרי הכל
בעסקה שהצגת
הושקע 81K הון עצמי
בחלופה שהצגתי
הושקע 23K הון עצמי
ומכאן תגזור את כל החישוב של התשואה שהופכת להיות גבוהה משמעותית

ככה מגיעים ל100% על הכסף תוך 3 שנים ואף פחות, לא ב5 שנים
לסיכום

אפשר לקנות נכס בשווי השוק עם משכנתא ולעטוף באריזת צלופן של
שמירת קרן ההלוואה, עליית ערך, תשואה מצרפית, תשואה שוטפת, מיסוי אפסי וכו וכו

משקיע מיומן
קודם כל קונה נכון (מתחת לשווי)
אחכ כל השאר
זו כל התורה על רגל אחת

סליחה על הביקורת הנוקבת
אני מאוד מכבד את הפעילות שלך ושל יוסי ברג
ואף הפניתי אליכם משקיעים בעבר שרכשו דרככם

Shlomo Manor-nadlan
Shlomo Manor-nadlan
6 חודשים לפני

גיל עצת. חבר למקצוע. .
אל תכנס. לתחום. המיסוי. ארצות הברית. ישראל…כי זה מאוד מסוכן .אני מקושר ל2 משרדים מכובדים.בארץ.שטיינמץ עמינוח..ומשרדBDO.
חייבים לעשות. תכנון מס נכון וזה לא שחור לבן..יש. מס יחיד..יש LLC שמס הכנסה בארץ. מטיל. מס עליה בין אם. הבאת את ההכנסות. לארץ. או לא..חברה שקופה.ויש חברות אטימות. INC.
ויש מס עזבון. במקרה של מות. בעלי הנכס…האתיקה המקצועית. מחייבת שלא תתעסק בתחום. שהוא מוקש .זה באחריות. רואי החשבון.
אנחנו המתווכים בארהב. לא מייעצים בתחום המיסוי..התשואה שאנו מציגים.היא נטו.נטו.נטו..לפני מס.
כול משקיע. שיטפל מול רוח. שלו..
למרות כול זאת ה תשואות. כפולות. מאשר בישראל..ובלי ל ה תייחס לרווח הון..
מוכר נכס צריך לדעת שהוא נפרד במכירה. מ 6 אחוז עמלה המוכר ועוד 1 אח ו ז. הוצאות סגירה..
ואם. יש לו משכנתא.הוא צפוי לעמלת פרעון מוקדם.. אבא שלי זל. תמיד אמר שאת. הכסף סופרים במדרגות. אחרי המימוש
הסופי..והמבין יבין.
זאת דעתי המקצועית.

Niv Be
Niv Be
6 חודשים לפני

קשור לאשר טוריאל? רואה החשבון?

Lavon Nevels
Lavon Nevels
6 חודשים לפני

Gil Turiel
אחלה פוסט! סופר מקצועי. תמיד יהיה קשה למספר אנשים לפרגן..1600 בתים זה סופר מרשים!
שני דברים.
לא בטוח שהייתי מבסס מודל של עליית ערך, שנית 8% למשקיע זה לא תשואה גבוהה במיוחד.
בהצלחה

Ariel Poltorak
Ariel Poltorak
6 חודשים לפני

Tal Landes

Ido Neuman
Ido Neuman
6 חודשים לפני

אחלה פוסט…כמה דברים:
1. אין מיסוי 50% בארץ על הרווח הון
2. לא ברור לי איך אתה מגיע לחבות מס שלילית בישראל ועדיין משאיר לך רווח (אלא אם התכוונת לפחת שמאפס)
3. היות שהבית ממשוכן אז אין אפשרות שוב לחלץ הון , אלא אולי אולי להרחיב אותו..
אבל אז המשקיע חשוף להפסד בגלל תיקונים

Yoav Benjo
Yoav Benjo
6 חודשים לפני

באקסל השני שלך אתה מציין עמלת מציאת דייר 1800 חודש שלם כשבאקסל הראשון לא ציינת את ההוצאה הזאת.

בבקשה אל תמשוך אותי במילים כי עכשיו החיוך גם ירד לי הפרצוף ואני לא רוצה לצרף לך תמונה איך אני נראה בלי חיוך.

שוב בהצלחה לכולם
שבת שלום

Yoav Benjo
Yoav Benjo
6 חודשים לפני

אתה שוב מושך אותי אז אני נמשך.
באקסל הראשון שלך.
ביטוח 691 לבית בשובי 250,000 לא קיים אולי רק לייביליטי אבל כשיש הלוואה מהבנק צריך גם פרופרטי
אני אוהב את המינוח צפי.
בוא אני אגיד לך איך זה נראה במציאות
21600 הכנסה
3000 ארנונה
1500 ביטוח
1728 ניהול
1100 וויקנסי
450 החלפת דייר
900 הוצאות על 5 שנים בחישוב שנתי
9320 הוצאות מימון

רווח 3602 במקרה הטוב בלי בלטמים ובלי ריפי שני שמוחק לגמרי את הרווח בלי בית ללא דייר חודש חודשיים .
זה הסיבה שאתה לא משלם מס על שכירות.

שיהיה שבת שלום.
אני מקווה שנפסיק כאן כי יש לי עוד הרבה מה לכתוב .

Gil Turiel
Gil Turiel
6 חודשים לפני

Gil Turiel
Gil Turiel
6 חודשים לפני

Gil Turiel
Gil Turiel
6 חודשים לפני

הי, אין צורך לשלם Withholding כי האסטרטגיה שלי לא מבוססת על מכירה, אני חסיד של קנייה והחזקה לטווח ארוך
אני ממחזר את ההלוואה כעבור כל כמה שנים (על בסיס קבוע), מחלץ כסף מהבנק, ומשקיע שוב, כך שעדיין נשאר 30%. Equity בנכס תמיד, אני לא משלם מס רווח הון, מס מכירה ואו תיווך.
וכן רק פרייארים משלמים מיסים על הכנסה משכר דירה! תכנון מס פשוט מונע תשלום מס על בסיס קבוע. מניסיון! שולח לך אקסל לדוגמא. אגב המילה פרייאר היא בשביל להעביר מסר
אם אתה נפגע מזה אז סליחה
בשורות טובות
שבת שלום

Ronnie Shoua
Ronnie Shoua
6 חודשים לפני

שלום שוב … בגלל שליאור Lior Lustig מנהל הפורום איננו אוהב תשובות בפרטי כפי שאתה מציע, אבקשך שוב להשיב לי בפורום ששאר הקוראים יוכלו להבין את הנקודות : 1) אתה פונה לקהל ישראלי, איך אתה מתגבר על מכשול ה FRIPTA עם כל המיסים, הסיבה שאני שואל אותך היא כי הרווח שלך (לדעתי ונסיוני) הופך לשלילי , כלומר הפסד !! למשקיע היחידני הישראלי, וזאת ע"פ המספרים שאתה עצמך כתבת, 2) קראיתי את תגובתך לחבר Yoav Benjo שם כתבת ואני מצטט : "רק פרייארים משלמים מיסים על הכנסה משכר דירה" , אני שואל את עצמי אם קראתי נכון או שישנה אצלי בעייה בהבנת-הנקרא, אשמח להבהרה (שוב פעם – בפורום, לא באופן פרטי) כי אני חי עם הרבה מאד "פראיירים" כאלו לכן זו נקודה מאד מעניינת. 3) נסה להסביר לקוראים מדוע במציאות יום-יומית רגילה (עד לפני 3 חודשים) אתה מסביר שאתה עובד על ממוצע שכירויות של $2000 לחודש בשעה שאני אישית (בפלורידה) יכול להצביע שה"ברייק-פויינט" של השכירויות הוא $1650 לבין $1800 , רוצה לאמר : במקום לשלם 3 חודשים למפרע ביום המעבר בשכירות אפשרי בתשלום של 4 וחצי חודשים לרכוש בית עד מחיר של $348000 באמצעות FHA , אז איך זה בדיוק מסתדר? תודה רבה.

Amit Pinto
Amit Pinto
6 חודשים לפני

Ben Pinto תקרא את ה״100 אחוז בחמש שנים״

Erez Cohen
Erez Cohen
6 חודשים לפני

יורם תיתקשר אליי בראשון אח יקר.
נדבר על זה

Chen Weitz
Chen Weitz
6 חודשים לפני

Avi Weitz Avi Yaacov

Ron Yogev
Ron Yogev
6 חודשים לפני

תוכן מצויין

Yuval Yaeger
Yuval Yaeger
6 חודשים לפני

אחלה פוסט! אבל יש לי שאלה. אחרי חמש שנים, נגיד שאתה כבר בן 50, ולקחת משכנתא חדשה של $200,000 ל-30 שנה. רק בגיל 80 תסיים לשלם אותה, הרבה אחרי מועד יציאה לפנסיה. במהלך השנים רוב רובו של השכר דירה הולך לתשלום המשכנתא (ריבית + קרן?) כמה נשאר לך מזה בנטו ברמה שנתית? או במילים אחרות, כשתרצה לצאת לפנסיה, נגיד בגיל 60, מה תוכנית היציאה שלך כאשר יש לך הרבה בתים שרוב רובו של שכר הדירה שלהם הולך לכיסוי המשכנתאות? מצד שני אם אתה כל חמש שנים עושה ריפיננס וממשיך לשלם ריבית בלבד, יש מצב שגם תהיה ירידת ערך במהלך השנים והבנק יעשה לך בעיות.

Ronnie Shoua
Ronnie Shoua
6 חודשים לפני

עוד שאלה : אתה פונה לקהל ישראלי, איך אתה מסדר את המספרים עבורם כשהם נחשבים FRIPTA ? משהו פה חסר לי בהבנה,

Ronnie Shoua
Ronnie Shoua
6 חודשים לפני

שאלה מתוך נסיון במחירי בתים דומים בפלורידה: אתה מציין כי השכ"ד הממוצע הוא $2000 לחודש, בימים כתיקונם אני באופן אישי שם בפלורידה אנשים על FHA עם 3.5% מקדמה, ההחזר החודשי שלהם יהיה שווה ערך אם לא פחות מדמי השכירות… רוצה לאמור שבממוצע של $2000 שכירות זו הנקודה המעבר בין שכירות לרכישה…. איך זה בדיוק מסתדר עם הכתוב?

Alex Aronov
Alex Aronov
6 חודשים לפני

????????????

מרדכי סרדס
מרדכי סרדס
6 חודשים לפני

אברהם גבאי
יערות הדבש

Yoav Benjo
Yoav Benjo
6 חודשים לפני

אם הזכרת את הקורונה מה קורה עם ירידת ערך של 30 אחוז למשקיעים שלך ? איך זה מסתדר עם העלית נכס של 5% בשנה ? ואחרי ריפייננס נוצר מצב שהבית שווה פחות מההלוואה שנלקחה עבורו ומבחינת הבנק יכל לדרוש ערבויות נוספות.
ואיך לא משלמים מס על הרווח המידי של השכירות?
וכשאתה בונה בניה חדשה אתה נהנה מהפרש של 15% של מחיר הבית אם ימכר הבניה חדשה היתרון הזה מתבטל עם הכנסת דייר ואחרי 5 שנים גם עם עליה של 5% שנתית עדיין הבית כבית משומש לא יעלה ב25% על בית חדש.
לסיכום רווח כמו שאתה מציין של 8$ קאש און קאש הוא ממש לא מציאה .

היתרון היחיד של הפעולה למשקיעים הוא שהם משלמים כשהבית מוכן ואז אין להם מימון מתחילת הבניה .
היתרון הנוסף ניהול שוטף מינימלי כבית חדש אבל גם אחרי היתרון הנוסף הזה הרווח לדבריך הוא 8% קאש און קאש.

לסיכום
לומר שאין תשלום מס הכנסה על הרווח המידי משכירות זה לא נכון.
ולחשב את התשואה של רווח עתידי של 5% כל שנה כעובדה מוגמרת ועוד בעידן הקורונה זה ממש השערה בלבד.
ולהוציא פוסט כזה כרגע בתקופת הקורונה כשצפויים להיות ירידות במחירי הנדל"ן ועדיין לדבר על עליה עתידית כעובדה מוגמרת בעניי זה אפילו חוסר אחריות.

מצטער שאני מצנן את ההתלהבות של יתר הקוראים .

Liran Cohen
Liran Cohen
6 חודשים לפני

גיל היה מאוד מעשיר מעמיק וכיף לקרוא את הפוסטים – הצלחות רבות ????????

Mark Reidman
Mark Reidman
6 חודשים לפני

וואלה גיל שיחקת אותה, סדרת פוסטים בין הטובות שהיו בקבוצה הזו

Shay Weinstein
Shay Weinstein
6 חודשים לפני

Reoot Shayzaf

Yoram Levy
Yoram Levy
6 חודשים לפני

שבוע מרתק של ידע מטורף ורצון עז ללכת בדרכך גיל. הכיף הוא שיש הוכחות לכל התוכן שכתבת וזה בסיס מצוין למשקיעים מכל הגוונים. פחד=דחף(היפוך אותיות) ומי שרוצה פנסיה חייב לעשות ומהר… אתך זה מתכון להצלחה בטוחה ????????‍♂️❤️

Michael Lerman
Michael Lerman
6 חודשים לפני

Neri Malka

Liat Frishman
Liat Frishman
6 חודשים לפני

הי גיל,
לפי הדוגמא שלך, לאחר חמש שנים, יש בידי כ 80000 $ down פיימנט לעסקה הבאה, זאת אומרת סכום של כ 280000$ לרכישה נוספת של בית נוסף חדש?
זא שאם רוצים להתגלגל ע"פ המודל הזה ולנוח בפנסיה ???? כפי שאתה מציג, צריך לפחות 15 שנה מעכשיו וכ- חמש עסקאות כאלה למשך התקופה.
הבנתי נכון ?????

Itai Preiss
Itai Preiss
6 חודשים לפני

גיל נהניתי לקרוא לאורך כל השבוע! תודה

Ran Greenoiz
Ran Greenoiz
6 חודשים לפני

היי גיל , תודה על הפוסטים שאתה מעלה , יש בהם הרבה מידע שעוזר להבין כמה אני לא מבין ????.
לי יש שאלה שהיא הרבה יותר ראשונית . אנשים נוטים לבחור אזורי השקעה על פי מקומות שהם מכירים כגון פלורידה , וכדומה .ורק אז מתחילים לרדת לרזולוציות של בדיקת האזורים על פי הפרמטרים שפירטת . אני בטוח שישנם מדינות שהשמות שלהן לא שגורות בתודעה שלנו ששם התשואה והמימוש יכולים להיות טובים לא פחות ובטוחים לא פחות . מהיכן ניתן לקבל מידע על מדינות שדי ברור שהכיוון הכללי שלהם הוא צמיחה והתפתחות ? תודה .

Shimi Elimelech
Shimi Elimelech
6 חודשים לפני

פוסטים מעולים גיל, תודה רבה.
כמה שאלות לגבי הפוסט הזה-
1. איך אתה נמנע מתשלום מס מהכנסה פירותית? אני מבין את העניין שלא מתקיימת מכירת נכס אז אין מס על הרווח, אבל יש רווח בשוטף עד לביצוע הrefinance
2. כתבת בדוגמא שאחרי 5 שנים יש תשואה של 100%, אבל למעשה מתקיימת החזרת הקרן ולא תשואה של 100%.
3. מה הcashflow שנשאר על הבית אחרי המימון החדש במצב כזה?

ליאור ברקוביץ
ליאור ברקוביץ
6 חודשים לפני

רק 43? חשבתי 23. ????

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
38
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x