החזרה הצפויה לאופנה של מימון הבעלים שוק הנדל"ן פועל כידוע כמו כל מוצר כלכל…
החזרה הצפויה לאופנה של מימון הבעלים
שוק הנדל"ן פועל כידוע כמו כל מוצר כלכלי בתנודות גאות ושפל .
אבל בניגוד לשוק המניות שבו התנודות הינן מהירות מאוד , שוק הנדל"ן הינו איטי יחסית מה שמאפשר למשקיעים זמן רב יותר לתגובה לשינויי מגמה.
שוק הנדל"ן בארה"ב עד למשבר הקורונה הנוכחי חווה עליות במשך 8 שנים רצופות , החל משנת 2012.
אבל כל עלייה סופה להגיע לסיומה . הסיבות לסיום תקופת הגאות משתנה כל פעם אבל התוצאה אותה תוצאה . מגמת העלייה נעצרת , השוק נכנס לתקופה מסוימת של קיפאון ( זה המצב כרגע ) ואז מתחיל לרדת לעיתים באופן די מהיר .
משבר הקורונה שגרם למיליוני אמריקאים לאבד את מקום עבודתם כבר משפיע על שוק הנדל"ן למגורים והפסיק את מגמת העליות וצפוי להמשיך ולהשפיע לכיוון ירידות מחירים משמעותיות בהמשך לפחות בשנה הקרובה ואף יותר .
כרגע השוק בעמדת המתנה ומוכרים רבים יושבים על הגדר כיוון שקשה להם למכור את הבתים במחיר אותו יכלו לקבל אך לפני חודש .
חלק מהמוכרים שיושבים על הגדר ומעוניינים למכור אך לא להוריד מחיר צפויים להיאלץ להחזיר את הנכס להם למכירה בשוק ולהתפשר על ירידת מחיר על מנת למכור .
משקיעים שמינפו השקעתם במשכנתא והשוכר שלהם לא משלם שכ"ד חודש ועוד חודש יכנסו לעמדה קשה שתאלץ חלק מהם "להיפטר" מהנכסים שלהם שהפכו להתחייבויות ובהנחה מופלגת לפני שהבנקים ייקחו להם אותו .
במקביל הבנקים יחוו הלוואות רבות שלא יעמדו בתשלומים החודשים ויתחילו להפעיל את הליך כינוס הנכסים . תופעת הגידול בכינוס הנכסים על ידי הבנקים תילך ותתעצם אך תיקח זמן עד שנראה אותה במלוא עוצמתה.
יש לצפות שנוכל לראות את מלוא העוצמה שלה רק עוד כשנה . שזה יקרה ואם יקרה במסה גבוהה השוק יחווה ירידה משמעותית .
מה שכבר ברור שאנו בשלה המעבר משוק של מוכרים לשוק של קונים .
ז"א שכל מי שמחזיק נכס ינסה לחזר אחרי קונה פוטנציאלי ולהציע לו את ביתו במחיר מוזל מאוד. המוכרים בשוק כזה יבואו לקראת הקונים ויעשו הכול כדי לרצות אותם.
צפויות הזדמנויות רבות בעיקר למי שהכין את עצמו למשבר וצבר מזומן ( שלו או לשל משקיעים שגייס) .
בשוק של קונים מימון הבעלים חוזר לאופנה.
בתקופות שבהן קשה למכור נכסים במזומן המוכרים יהיו פתוחים בהרבה למכור את הנכסים כאשר הם ממנים את מרבית הרכישה עבור הקונה .
לנו כמשקיעים שמעוניינים להרחיב את הרכישות זו תקופה צפויה להיות מרתקת ומלאת הזדמנויות.
אני שבבעלותי עסק למימון בעלים ומשקיע בנדל"ן בארה"ב הרגשתי מאוד את המעבר של השוק משוק של קונים לשוק של מוכרים שהקשה מאוד על העסק של מימון ולמעשה גרם לי לשנות אסטרטגיה בשנתיים האחרונות בעיקר.
העסק של ממוקם בממפיס טנסי . במהלך 6 השנים האחרונות קניתי שם בתים פרטיים רבים ומכרתי אותם לבעלי בתים ומשקיעים עם מימון בעלים ובכך הפכתי למעשה לבנק שהכנסותיו הינן תשלומי המשכנתא שמשלמים לי כל חודש קוני הבתים .
כמו כל מלווה היו לי לאורך כל התקופה לווים שלא שילמו ונאלצתי לקחת מהם את הבית בחזרה .
אם בשנים 2014-2018 כל בית כזה שחזר אלי פשוט מכרתי אותו שוב במימון בעלים הרי שהחל מסוף 2018 גיליתי שהשוק של ממפיס התחמם משמעות ושמימון הבעלים הפך להיות פחות אטרקטיבי.
מצד אחד התקשיתי יותר ויותר ברכישת נכסים בהנחה משמעותית משווק השוק שלהם –כלומר זה נעשה קשה יותר ויותר לרכוש נכסים שיעמדו בקריטריונים שלי- קנייה של נכס בעד % 60 משווי השוק שלו מקסימום .
מצד שני כל נכס שקיבלתי חזרה לאחר שהלווה לא שילם גילתי שבקלות רבה אני יכול למכור אותו במחיר שוק מלא (מחיר קמעונאי ) ובמזומן למשקיע במקום למכור עם הלוואה ל-10 שנים שאתן לקונה .
התחלתי למכור כל נכס שקיבלתי חזרה למשקיעי Turnkey לאחר שיפוץ קל והשכרת הנכס .
אבל כעת הכול צפוי להשתנות .
שוב יהיו לכם ולי הזדמנויות רבות לרכישת נכסים בהנחה מופלגת , להשכירם או למכור אותם במימון בעלים ( למעשה גם וגם – תלוי באופי הנכס ).
המעניין הוא שבטרם פרץ משבר הקורונה ובעומדי לפני פתיחת מחזור קורס נוסף בשיטות פיננסיות יצירתיות לרכישה ומכירת נדל"ן בארה"ב חשבתי שאני חייב להכניס עוד שינויים מפליגים בקורס והכנסת תכנים נוספים של מימון בנקאי על חשבון מימון בעלים .
כעת הכול שוב השתנה ומימון בעלים צפוי לחזור ולהיות אטרקטיבי מתמיד . המימון הבנקאי פחות – יהיה קשה יותר ויותר ובעיקר למשקיעים ישראלים לקבל משכנתא בארה"ב.
אך שוב קל יחסית יהיה לרכוש בתים ב-15,000- 20,000 $ בשווקים כמו ממפיס -טנסי , ברמינגהם אלאבמה וכד' ולמכור אותם לבעלי בתים ב-50,000 $ ועם משכנתא של 47,000 $ ( רק 3,000 $ כמקדמה ) .
בהנחה שנתתי הלוואה ל-12 שנים עם ריבית של 9 אחוז לשנה .
כל עסקה כזו תניב תשואה של כ-45 אחוז לשנה כלומר החזר השקעה לאחר שנתיים ואח"כ עוד 10 שנים של קבלת תשלומי משכנתא לאחר שהחזרנו את כל ההשקעה !!!
הזרם שינה כיוון , עליכם להסיט את כיוון השיוט של אוניית ההשקעות שלכם בהתאם – אם תעשו זאת כעת תצלחו את התקופה הבאה בהצלחה רבה.
בהצלחה לכולם ואתם מוזמנים לפנות בכל שאלה שעולה לכם מפוסט זה ובכלל.
שלכם, שי הלוי
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses