החוויה ה"לא כל כך" נעימה שלי בקניית בית בדטרויט…
החוויה ה"לא כל כך" נעימה שלי בקניית בית בדטרויט
שלום חברים רציתי לשתף אתכם בחוויית הקנייה של בית להשכרה בדטרויט עם ליווי של "משקיע מנוסה". רכשתי בית בדטרויט באמצעות ליווי של משקיע מנוסה שהמליצו לי עליו המציע את שירותיו בתשלום של 5000$ עבור קניה, שיפוץ והשכרת הנכס.
הבחור הציג איזה תחשיב שלכאורה נעשה ע"י אחד הלקוחות שמציג תשואה שלבין 12 ל15 אחוז ועל הנייר זה נראה טוב, אמריקה ורסאנו…
המשקיע המנוסה רכש עבורי בית שממוקם לדבריו בשכונה של מעמד "צווארון כחול", יענו שכונה של פועלים אנשים עובדים.
בית שהיה נטוש ואטום נגד פריצה כמה שנים ובשל כך השיג אותו במחיר "מציאה" של 29000$ 3 Bed, 1.5 Bath, 800 Sq.Ft., .
השיפוץ שהוערך ב 10,000 דולר ושבועיים שלושה עבודה נמרח כמעט חצי שנה ועלה 14,000, תוצאה של חוסר נוכחות ופיקוח על השיפוץ בשטח, של המשקיע או מישהו מטעמו, מה שדיי הפתיע אותי שאין לו שום נציגות בשטח .במהלך השיפוץ המתמשך לאיטו נפרץ הבית , נגנבו דלתות ועוד רכוש, התחלפו קבלנים ובסוף לאחר חצי שנה מהרכישה (שבא אני משלם ארנונה וביטוח על הבית) סוף סוף הבית הושכר לשנה.
במשך שנת השכירות צץ כול חודש איזה תיקון שנע בין מאה לחמש מאות דולר. שאיבת מרתף מוצף, סתימת חורי סנאים, סתימות בצנרת הביוב, בעיות בצנרת המים, בעיות חשמל , קנס של 1200 דולר על השכרה ללא אישור ועוד .
הטיפול של חברת הניהול היה כושל. בסוף השנה השוכרים התייאשו ועזבו. בינתיים הבית עמד ריק כמה ימים ונפרץ שוב כמה פעמים. נגנבו ממנו דלתות, ארונות אמבטיה כיורים ,אסלה וכמובן מערכת ההסקה, דוד ותנור שזה הדבר החביב על הגנבים באזור…. עייפתי מהמציאה והחלטתי להיפטר ממנה אל אף כול ההפסדים של השיפוצים התיקונים והגניבות.
פניתי לאיש מכירות של חברת הניהול ושאלתי אותו על מחיר שניתן לקבל עבור הבית כמו שהו אטום כמו שקניתי אותו והוא אמר שסביר להניח שההצעות שנקבל יהיו באזור ה 20,000 מה שהפתיע אותי לגמרי היות ואני קניתי אותו ב $29,000 . פניתי למשקיע המנוסה שקנה לי את הבית וביקשתי שימצא לי קונה במחיר שקנה לי , אבל הוא אמר שישראלים לא קונים במחירים כאלה רק אמריקאים. מה שגרם לי לבעיית זהות היות ואני קניתי במחיר כזה …
אז כשאתם נכנסים להרפתקה כזאת, אם אתם עדיין מתעקשים, כדאי שתוודאו שיש למי שמציע לכם תהליך ליווי של רכישה שיפוץ והשכרה ,נציג בשטח מטעמו שיפעל מטעמכם כאילו אתם שם בשטח. תבקשו ממליצים שחוו בעיות של שיפוץ לא מוצלח ודיירים שנטשו על מנת לראות כיצד טופל ע"י המלווה וחברת הניהול. נסו לראות בכמה נמכרו בתים בשכונה שאתם קונים. כשאין בעיות בהחלט יכול להיות 12% תשואה זורמת , אבל זה רק בתאוריה ובפועל מסתבר שלא חסר בעיות והצווארון הכחול הוא קצת יותר אפור
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Idan Shalev
מבאס מאוד, וברור שמי שעבדת איתו הוא כושל במקרה הטוב ומעבר לזה במקרה הרע. העניין הוא שאני מכיר באופן אישי מלווים ויזמים מדהימים שעושים עבודה מופלאה עבור אנשים באותו מודל עיסקי. אין לי אינטרס. אני כותב מה שאני חושב. ואני חושב שקצת בדיקה עצמית לגבי מה האחריות שלנו כלקוחות לא תזיק. הרי אתה מתאר עיסקה בסיכון גבוהה בטירוף. נכס במצב קטסטרופלי ויזם שכנראה לא בדקת עליו מספיק לפני. תמיד האחריות לכישלון שלנו היא גם עלינו. יש לזה שם. בדיקת נאותות. ליזם. לעיסקה. ונראה שכאן לא נעשתה בדיקת נאותות מספקת. ושוב יש מלווים מדהימים שעושים עבודה יפה. מאחל לך בפעם הבאה להצליח !!
צר לי שעברת את זה ושאפו גדול על השיתוף , רוב הפוסטים הם של סיפורי הצלחה ומעטים מעיזים לשתף מידע על עסקאות גרועות שמהם אפשר לפעמים ללמוד הרבה יותר מעוד סיפור הצלחה.
מצער מאוד סיפורים כאלה.
חשוב מאוד ללמוד קצת את העניינים לפני שנכנסים להשקעות כל שהם, בטח בטח בעסקאות מעבר לים.
כל מי שחושב לשים את הכסף שלו על נדלן בארהב חייב קודם כל ללמוד את תהליך הקנייה ומכירה בארהב.
ללמוד איך לבדוק מספרים, כמה באמת שווה הבית
כמה באמת מחיר השוק של הבית
כמה באמת השכירות באיזור
וכן הלאה
אלו דברים שיחסית קל לברר בעזרת חיפוש באינטרנט אבל יותר חשוב לדבר עם אנשי מקצוע באיזור.
מתווכים, קבלנים, מלווי כספים, משקיעים אחרים.
קל מאוד למצוא אותם בזילו ובקבוצות פייסבוק.
אני אומר “לסמוך ולבדוק”
מישהו אומר לך משהו, נותן לך מספר- סבבה, הכל טוב.
עכשיו אני הולך לבדוק את המספר הזה דרך שלושה מקורות שלא קשורים לעסקה ולא קשורים אחד לשני.
אני נכוותי ברכישת דירה עם מימון בעלים עם מקשר ישראלי מוטי כץ עד שבסוף החזרתי את הדירה לבעליה.
למה אתה לא מםרסם את השם של המלווה
מוזמן לספר גם ב ממריאים לחופש כלכלי , סיפור שיש הרבה ללמוד ממנו
תודה על השיתוף, גרסה כזאת או אחרת של הסיפור שלך קרתה לרבים וטובים, מעטים אמיצים לשתף.
אפשר לשתף ולתת קרדיט? אני רוצה לתת את זה כדוגמא למשהו בעמוד שלי
אני חושב שאני יודע מי “שידך” לך את העסקה הזו, גם לי הוא ניסה… אני ביררתי עליו המון עם סוכנים מקומיים שהזהירו אותי ממנו.
מצער מאוד לשמוע… אמנם לעיתים עסקאות פשוט לא מצליחות אבל כאן ממש נשאה שאתה מתאר מקרה שנבע מחוסר נסיון של המלווה.
בתור אחד שעבר סיפור דומה בתחילת הדרך, כל שנותר לי להגיד הוא שאל תרים ידיים, תמשיך בדרכך, תלמד מהמקרה, תפיק לקחים ותצא מחוזק!
מוזמן לשלוח הודעה אם תרצה קצת להתייעץ
בהצלחה!
כמות החאפרים בענף הזה מדהימה כל פעם מחדש
מצטער לשמוע על החוויה שלך, אבל חבל שאתה נותן לנו את הרושם שזה לא אפשרי, למיטב ידיעתי והנסיון שלי שיותר משקיעים מרוצים בנדלן בחול מאשר משקיעים שחוו חוויה דומה לשלך. פשוט אנחנו לא שומעים עליהם
אני השקעתי בארהב והחוויה שלי הייתה ועדיין מאוד חיובית. המלצתי למספר חברים להשקיע עם אותה חברה שמנהלת לי את הנכסים וכולם מרוצים ונהיו יותר עשירים בתקופה מאוד קצרה.
אין כסף קל ואין השקעה בטוחה, הסיכוי להיכשל הוא ברור מראש וצריך לקחת בחשבון את כל האפשרויות, אבל זה תמיד ככה
Tomer Savir
תפרסם את שם החברה שדרכה זה קרה.
לא רואה בעיה בזה כל עוד אתה לא משקר, זכות הציבור לדעת כדי לא ליפול.
בכלל, כמות הנוכלים שיש בתחום הזה פשוט הזויה.
מאחל לכל התחקירנים בערוצי החדשות להכנס לנישה של ״השקעות נדלן בארהב״ בשבילם זה יהיה מכרה זהב.
אין תחליף מלבד ליסוע לראות לעבוד לבד מול הברוקר מול קבלן השיפוצים , מה שאני ממליץ לך אל תתיאש , אני גם משקיע שהתחיל לפני שנתיים , קניתי בית בשכונה טובה בדטרויט ( סכומים יותר גבוהים ממך ) שיפצתי והשכרתי דרך חברת ניהול גם לי היה איתם הרבה חילוקי דעות , האמת חלק באשמתי אבל חלק בגללם לדוגמא בדטרויט צריך Rental certificate שלא הוצאתי לפני שהשכרתי את הבית , קיבלתי על זה קנסות גבוהים לטעמי הם היו צריכים להנחות אותי על זה ועוד ועוד… בסוף נמאס לי כי כל מה שנכנס מהשכירות יצא כהוצאות , חתכתי מהם בעזרת עורך דין שאני מכיר אחרי 18 חודשים שהנכס הושכר שוב עלה לי כסף … פניתי חזרה לברוקרית שקניתי ממנה את הבית והוצאתי אותו למכירה , קיבלתי עליו פי שתיים ממה שקניתי ! כלומר את כל ההפסדים קניתי ויצאתי מורווח יפה . מה למדתי כשאתה משקיע בחו”ל אתה מלבד להשקיע בנכס משקיע גם באנשים שעובדים בשבילך שם !. בגלל שהייתי מופתע קניתי עוד נכס באותה שכונה שיפצתי אותו ועכשיו אני ביקשתי מהברוקרית שתשכיר לי אותו ( היא מנסה לשכנע אותי למכור ) אני אוצה להחזיק אותו שנה . באופן עקרוני קח כמה טיפים ממני , לא קונים בית להשכרה בשכונות בדטרויט שהמחיר ממצע פחות מ 100K זה לא עובד ! גם לא קונים בית עם שני חדרי שינה קשה למכור אותו אח”כ ל Home Owners , כנ”ל לא קונים בלי גאראג ובלי מרתף . ולא קונים בבלוק שיש בו מעל 10 אחוז בתים ריקים , ולא קונים בכלל אם אין לך ברוקר ישר מהאזור וקבלן שיפוצים ישר מהאזור !
מסכים עם כל מילה. ״מלווים״ למניהם בד״כ אינם אנשי שטח, סוכנים מורשים או מבינים גדולים. מצאו חברה אמינה עם המלצות נכונות שפועלת בשטח והפעילו הרבה common sense אם מציעים לכם תשואה של 15% האמרה באנגלית if it is too good to be true, it usually is!!
באסה. תלמד מזה ותתקדם.
מאוד מצער לשמוע. היית משתף את שמו של “המומחה” שאנשים יידעו להיזהר ממנו. סיפור קצר על דטרויט: ב-2015 הלכתי לראות כמה בניינים בדטרויט עצמה, לא פרבר ולא נעליים. דטרויט גרידא. מבלי להיכנס למספרים, כמה מתווכים שם הראו לי בניינים עם מספרים שעל פניו הופכים אותך לליטרלי מליונר תוך שנתיים ואפילו פחות מזה. הלכתי באותו שבוע גם לשני סמינרים של חברות ניהול מקומיות שלא הייתי נותן להם לנהל רשימה לקניות במכולת. קיצורו של עניין, העסקאות היו חמות ומטורפות על הנייר..אבל בעיה קטנה, כשאתה נכנס לקומפלקס של 132 יחידות ואשכרה בכל מרפסת יושבים כל בני המשפחה, באמצע היום, ומסתכלים עליך כפולש אתה מבין מהר מאוד שאתה לשם צריך להיכנס עם יחידה מיוחדת כדי לאסוף שכירויות. עדיין לא ויתרתי ואמרתי לעצמי שאין לי אומץ לעשות את זה לבד אז התקשרתי לכמה אמיצים. כולם כולל כולם אמרו **לא**. לאחד מהם הצעתי שותפות של 50.50 כאשר הוא שם פחות ממני דאון פיימנט ועדיין אמר לא. מסקנה – לא אומר שאי אפשר לעבוד בדטרויט, אבל תעשו לעצמכם טובה ואל תשקיעו בעיר הזאת דולר או אפילו שקל אחד מבלי שראיתם.עשיתם.בדקתם והכי חשוב יש לכם אנשים שם. ובטח שלא להשקיע עם “מומחה” מלווה בעיר כזאת או באזורים כאלה בארה”ב אלא אם כן אותו מומחה אשכרה גר בקרבה לאזור המדובר. בהצלחה בפעם הבאה. אגב, מבלי להיכנס ליותר מדי חקירות לגבי איך המומחה הגיע לנכס הזה, בוודאות גבוהה מאוד הוא הגיע מאוקשן כאשר הראשון קנה אותו בפחות מ-10K ואולי אפילו קיבל אותו בחינם ושילם מיסים.. ואותו מומחה כנראה גזר שם 10K במכירה כולל ה-5K דמי ליווי שלו.
לכן מתרחקת מעסקאות כאלה, שלט מרחוק בשוק זר מרתיע אותי. תודה על הסיפור המאלף ובהצלחה בהמשך
Avi Yaacov
מרתיח.
מה המצב עכשיו? הסתדרת? מכרת? צריך עזרה?
תודה על השיתוף
תודה ששיתפת
Evyatar Gerzi
תודה כל השיתוף וכמו שרשמת נציג בשטח זה MUST. מקווה שיש לך גם עסקאות מוצלחות שעשית ולא ויתרת כי יש גם הרבה אנשים טובים ומקצועיים