"האזרח הקטן…

"האזרח הקטן
נאלץ לשלם בגדול
ואותי מעניינת
ירדנה יותר מהכל"
בשנת 1985 כתב שלום חנוך את "מחכים למשיח" . כולכם מכירים את השיר. השיר ניסה להעביר את ההרגשה ששררה באותן שנים בישראל שלאחר מלחמת שלום הגליל והמשבר הכלכלי בישראל של שנות ה 80' שאירוע המזוהה ביותר איתו הייתה נפילת המניות בשל פרשת ויסות מניות הבנקים. בשנת 85 ההייתי בן 11. אני זוכר את האוירה. הבנתי? לא. זוכר? כן.
שתי המילים הראשונות בחלק הקטן שציטטתי הן לטעמי החשובות ביותר בשיר. "האזרח הקטן". רוב האנשים רואים, ובצדק, באזרח הקטן כקורבן האירוע, אבל נכשלים בלראות את חלקו כגורם. כבר ארחיב.
פאסט פורווארד 35 שנה ואנחנו בסיומה של אחת השנים המשונות בהיסטוריה. מצד אחד אסונות. מצד שני נכנסנו לפרספקטיבה. מצד אחד כלכלה בצרות, מצד שני שוק נדל"ן בשיא של כל הזמנים, והשאלה הבוערת לכולם היא לדעת מה יקרה הלאה. ניתוחים לא חסר: מה יעשה הנשיא הנכנס? מה קורה עם האבטלה? לאן ינועו כל אלה שחשקה נפשם בחצר בעיקבות הקורונה? אבל אני בוחר להסתכל על פרמטר אחר. השחקנים. לא רק עליהם, אבל בעיניי הם אינדיקציה חשובה למה שיקרה, אבל לפני זה סיפור מוכר. הוא עוד לא נגמר אבל יהיה לו סוף רע אז תכינו ממחטות.
לא מזמן פנו אלי זוג ישראלים. שמו כספם אצל יזם עם 5 שנות ניסיון המלווה משקיעים על מנת שישפץ בית. הבית על שם LLC בבעלותם, התוכנית סבירה להפוך את הנכס מסינגל ל 2 פאמילי ולמכור. הסכום: כמה מאות אלפי דולרים. התוצאה? כרגע הבית לא גמור, התוכניות לא מאושרות, הסכום שהושקע כבר שווה לערך הנכס במכירה והתחזית קודרת. יהיה פה הפסד של עשרות/מאות אלפים של דולרים. שוב פעם האזרח הקטן ישלם בגדול.
מי ינחש מה שאלה הנכונה פה?
השאלה הנכונה פה, ובשנת 1985, היא מה היה לאזרח הקטן להיות מעורב במשהו שהוא לא מבין מספיק טוב ושאין לא יכולת לספוג את ההשלכות שלו. התשובה דרך אגב ידועה: ההרגשה של האזרח הקטן שהוא מפספס. כולם עושים מיליונים בנדל"ן ושהוא נשאר בחוץ. מה שמביא אותנו לגרף המצורף. מי לא מכיר?
לא נורא. אני אסביר.
הגרף הזה שאני מאוד אוהב אותו הוא גרף המתאר את הסייקל של הנדל"ן אבל מתוך התייחסות לשחקנים הפעילים בכל שלב והרגשות או המוטיבציה המובילה אותם.
השלב הראשון בהתאוששות של שוק נדל"ן נקרא Stealth Phase בו פעילים משקיעים שנחשבים Smart Money. למה? כי פה פעילים המשקיעים האלופים באמת. אילו המנוסים והחכמים ביותר שמבינים שהשוק סיים לרדת ושעוד רגע הוא יתחיל להתאושש ותופסים את ההזדמנויות בתחתית התחתית. זה שלב שדורש הכי הרבה אומץ כי כולם הדיכאון שלאחר משבר. אתה נע פה כנגד הזרם.
השלב השני הוא Awareness Phase. זה השלב ששאר המשקיעים המקצועיים מבינים שמתחילה התאוששות ומתחילים להיות מעורבים בעיסקאות מה שמעודד את התאוששות השוק בקצב גבוה יותר. זה שלב שעדיין דורש אומץ אבל קצת פחות. כבר ישנן אינדיקציות חיוביות ככה שישנה תמיכה במהלך.
את השלב הבא ה- Mania Phase מתחילה קצת תקשורת. זו תמיד התקשורת…. האמת שלא בהכרח במקרה הזה, אבל באופן טיבעי מתחילה חשיפה תקשורתית למה שקורה ולהתאוששות ופתאום האזרח הקטן שיושב בבית רואה שהרבה עושים הרבה בנדל"ן. החברים בבר מספרים על השקעה מצויינת שהצליחה. כולם, אבל לא הוא. אז מה הוא עושה? מתלהב ונכנס לנדל"ן. הוא משלם ליששכר שיקנה לו בית בברוקלין יהפוך ל 2 פאמילי או עושה את זה לבד…. ומה קורה בפועל בשוק? כל התהליך הזה של ריצת מחירים למעלה עובר לתאוצת על חלל.
ואיך זה נגמר? תסתכלו בגרף. תמיד אותו הדבר. אחרי שלב הכחשה מגיעה הקריסה. תמיד.
בואו נחזור רגע לאזרח הקטן ולמה הגרף הזה חשוב. אם אתם מכירים את הגרף הזה ומזהים את השחקנים הפעילים השוק אתם יכולים להסיק באיזה שלב אנחנו ומה כבר יקרה. בעיני זה ברור. כשהאזרח הקטן והאזרחית הקטנה בחרו להיות יזמי נדל"ן בניו יורק, להשקיע מאות אלפים מהונם ללא ניסיון קודם, אני יודע שכמשקיע מנוסה זה הזמן לקחת צעד אחורה, ולהזהר. ה Public, שזו מילה מכובסת ל"חסרי ניסיון" או "חובבנים", הגיעו. אם אתם חושבים לעצמכם שהם דוגמא יוצאת דופן יש לי הפתעות בשבילכם. אני לא מתכוון להעליב פה אף אחד אבל כמה "מלווי משיקיעים" פעילים היום שעד לפני שנתיים-שלוש היו בקריירה אחרת? זה לא שאין טובים, לא אמרתי, מה שהתכוונתי היא שהאינפלציה שלהם היא האינדיקציה לשלב בו אנו נמצאים.
אני כמובן גם לא נגד להשקיע בנדל"ן, זה מה שאני עושה למחייתי. אני כן בעד לעשות את זה בעיניים פקוחות למצב השוק היום, למרווחי הביטחון שנלקחים, לרמת הסיכון האמיתית העיסקה מגלמת (לא מה שסיפרו לכם במצגת, האמיתית), כן לעבוד עם אנשים מנוסים (ואני אתן פה קרדיט לכאלה שעברו את המשבר הקודם. כשהכל קורס סביבך הפרספקטיבה משתנה לרוב) ודבר חשוב נוסף הוא לחשב מסלול של חוסר הצלחה. כשהכל דופק טוב אין בעיה, מה קורה עם לא? מה קורה אם לא אוכל למכור את הנכס? האם שכ"ד מהשכרה מכסה עלויות? מה יקרה אם שכ"ד ירד? האם אני עדיין ריווחי? כל עוד הבנתם באמת את הסיכונים, כל עוד כיסיתם את כל האופציות ההגיוניות, כל עוד הבנתם את החשיפה שלכם לעיסקה אם היא מתחרבנת ועדיין מרגישים עם זה בנוח, אז סבבה. לכו על זה.
לדעתי, רק דעתי לא חייבים להסכים, זהירות היא שם המשחק עכשיו, אז ממולץ פה דיר באלק, אבל להמשיך לעבוד.
בהצלחה לכולם