נכס או נחס? מה נגלה בדו”ח הבודק
יזם השבוע חנוך דומבק פוסט 3
בוקר שלישי טוב, כיף לנו לקום בבוקר ולראות את התגובות והלייקים. זה עושה חשק להמשיך לכתוב לכם. תודה לכולם. ועכשיו לנושא היומי:
כאשר אנו רוכשים רכב משומש בישראל אנו לוקחים אותו למכון בדיקה ומקבלים דו”ח מפורט על מצב הרכב. בארה”ב מקובל לעשות בדיקה כאשר רוכשים בית. בין אם אתם קונים או מוכרים נכס, הבודק הוא כמעט תמיד חלק בלתי נפרד מהתהליך.
הבודק נשכר ע”י הרוכשים ובסיום הבדיקה, שנמשכת 3-5 שעות, בהתאם לגודל הבית, יגיע דוח מפורט על המערכות שנבדקו והליקויים שהתגלו כולל תוספות בנייה ועבודות שנעשו שלא לפי תקן הבנייה המקובל באזור בו נמצא הבית (Code) . הבודק אינו מגלה פגמים נסתרים ואינו פותח קירות. הוא יבדוק כל מה שהוא יכול לראות ולהגיע אליו כולל:
גג ומרזבים– תצפית ויזואלית והערכה למצב ואורך החיים הצפוי של הגג (נעשה באמצעות משקפת או רחפן)
יסודות, חיפוי ושלד- יחפש סדקים, פגמים ושברים. יבדוק את מצב המרפסות החיצוניות ( DECK)
פנים הבית- יבדוק שלמות הקירות, מצב הדלתות והחלונות ומצב הריצפה.
מכשירי חשמל- יבדוק תקינות של מכשירי החשמל הקיימים בבית (תנור, מיקרו, מדיח, מקרר, קולט אדים, טוחן אשפה)
אינסטלציה- יבדוק את לחץ המים, תקינות כל הברזים והניקוזים, דוד החימום גילו ומצבו
חשמל- יבדוק כל שקע, כל מפסק, כל מנורה, גלאי עשן, לוח ראשי ונתיכים, תקינות שקעים נגד התחשמלות, ונטה בחדרי אמבטיה ומאווררי תיקרה בחדרים
מיזוג- יבדוק חימום/קירור וצפי אורך חיים של היחידה
בידוד – באזורי עליית הגג ו/או תקרת מרתף לא גמור,
מכרסמים ידווח אם יראה הפרשות של מכרסמים בעליית הגג
בדרך כלל, תוך כ 24 שעות מסיום הבדיקה יגיע דוח עב כרס על מצב הבית. לא להיבהל, חלק מהדוח מכיל הודעות למגבלות הבדיקה והסרת אחריות מהבודק במידה ולא גילה פגם נסתר. חלק מהבודקים מבצעים דרמטיזציה של התיקונים. לדוגמא, באחד הבתים שמכרנו לזוג צעיר קיבלנו הערה אדומה על סכנת חיים… התברר שחסר כיסוי שקע פלסטי שעולה פרוטות. מבלי לזלזל ולהקל ראש בתוצאות הדו”ח, יש לקרא אותו בעיון ולדעת להבחין בין עיקר לתפל.
זוכרים את פוסט מספר 2 על מבנה הבית האמריקאי? ברור שכן,,, אז שם הזכרתי מהם הדברים המהותיים שעלולים להיות בדו”ח שלכם. להלן תזכורת מהירה לתיקונים בעלי עלות גבוהה:
• יסודות
• שלד
• החלפת גג
• החלפת מזגן
את הבדיקה יש לבצע בתוך תקופת בדיקת הנאותות בקניה .Due diligence תזכרו שהבודק מטעמכם הוא חלק מהצוות שלכם ורצוי שאתם או נציג שלכם תהיו נוכחים בזמן הבדיקה. זה זמן מצוין לשאול שאלות, לברר פרטים בנושאים שלא ברורים לכם ובכלל, בשיחה אישית הוא ירחיב הרבה יותר מאשר יכתוב. זה יעזור לכם לקבל תמונה מדויקת יותר לגבי מצב הבית והזדמנות לחזור למוכר לבקש תיקונים או להוריד במחיר. לא תמיד המוכר יסכים לכל הדרישות, אך סביר שניתן יהיה להגיע לפשרה כלשהיא.
אם הנכס מיועד לפליפ תעדיפו הורדת מחיר כי ממילא הבית יעבור שיפוץ. בנכס להשכרה תעדיפו תיקון הפגם על מנת שהמוכר יתעסק בזה ולא אתם. חובה לתקן ולתעד את כל הליקויים המצוינים כסכנת חיים כך שאם יקרה משהו לשוכר, חס וחלילה, לא תואשמו ברשלנות.
שימו לב, כשתרצו למכור את הנכס, ב 95% מהמקרים הקונה יביא בודק מטעמו, ולכן רצוי לתקן את כל הליקויים שהבודק שלכם מצא כי הם יעלו שוב והפעם הבעיה היא שלכם. אל דאגה, הבודק של הקונה ימצא ליקויים נוספים אך עדיף שיהיו אלו דברים זניחים. זכרו שהקונה לא תמיד מבין בבניה ויכול להיכנס ללחץ מרשימה ארוכה או מאזהרות של סכנת חיים ולבטל את העסקה. יהיו פעמים שהבודק יכתוב בנושא מסוים – ממליץ להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה – זה בעצם אומר, לא בדקתי לעומק… זה לא מתפקידי… אני לא מומחה בתחום הזה ולא לוקח אחריות. ואכן, הבודק הממוצע נתקל לא פעם בדברים שהוא לא יודע או לא אמור להביע עליהם דעה מקצועית, ועדיין, הוא המומחה הכמעט בלעדי שהקונה שלכם יביא ועל פיו יישק דבר. ההמלצה שלנו, לא להתווכח עם הבודק של הקונה גם אם אתם בטוחים שהוא טעה בפרשנות שלו לגבי נושא מסוים. תמצאו דרכים יצירתיות לפתור את העניין כי הפתרון לפוצץ את העסקה ולחזור לשוק הוא לא בהכרח הטוב ביותר.
לפעמים גם הבנק המלווה לקונה את המשכנתא דורש לתקן ליקויים נוספים גם אם לא צוינו בדו”ח. למשל, אחד הבתים שמכרנו היה באזור שלא חובר לביוב מרכזי ולכל בית היה בור ספיגה ( Septic tank). הקונה שלנו היתה יוצאת צבא וקיבלה הלוואה של יוצאי צבא ( VA Loan) הידועים בחוסר חוש הומור ובדרישות לתיקונים ללא אפשרות למשא ומתן. הדרישה של המלווה היתה ריקון וטיפול בבור הספיגה בעלות של $1500 או ביטול העסקה. מכיוון שהבית היה ברשותנו כבר 8 שנים, מושכר ומניב והמכירה היתה ברווח נאה, הסכמנו לתנאי והתקדמנו עם הקונה. אם לא דרשתם בזמן הקנייה טיפול או תשלום עבור טיפול כזה, הרי שה-$1500 הלא צפויים הם הפתעה לא נעימה.
לפני מכירה אנחנו נוהגים לעבור שוב על כל המערכות בבית, לגלות פגמים ולתקן לפני שיגיע הבודק של הקונה. שיטה זו חסכה לנו כסף רב ועזרה לבצע סגירות חלקות.
אם מישהו מכם קורא עכשיו דו”ח בודק, אנחנו מקווים שהפוסט הזה עזר להפוך אותו לברור יותר ולאחרים אנחנו מאחלים שתקראו הרבה דוחות בודק. ????
נשמח לפגוש אתכם בתגובות ולענות לשאלות, להשתמע מחר .
Responses