יזםהשבוע חנוך דומבקפוסט מספר2

בעינינו הישראלים הרגילים לבתים עשויים בלוקים ומלט, הבית האמריקאי נראה כצריף משופר. ואכן, הבית הטיפוסי ברוב מדינות ארה”ב עשוי מעץ, קירות גבס וגג מרעפי אספלט. כמי שגר ובונה באטלנטה כבר מספר שנים, אני עדיין מתפעל מהקלות שבה שלושה חבר’ה מרימים שלד לבית בגודל בינוני בשבועיים. אז היום נדבר בקצרה על מבנה הבית האמריקאי, ולמה עלינו לשים לב במיוחד. נכון, הנושא קצת “יבש” אבל חשוב. זה לא קורס בנייה (או נגרות במקרה הזה) אבל הכרות כללית עם מבנה הבית תעזור לזהות פגמים בבתים לפני הרכישה, להבין את דוח הבודק ולהעריך עלות תיקונים. אני מתאר בניה ב GA אך הדברים נכונים להרבה מדינות.
יסודות Foundations
קיימים 3 סוגי יסודות עיקריים:
1) משטח בטון יצוק (Slab) בעובי של כ 4 אינץ’
2) “מרחב זחילה” (Crawl space) – מרחב בין הקרקע לבין ריצפת הבית בגובה מ 12 אינץ ועד 72 אינץ. הרעיון הוא להגביה את הבית מעל הקרקע בגלל בעיות טופוגרפיה או כיווני זרימת מי גשמים. במרחב הזחילה יעברו מתחת לבית מערכות המים ביוב והמיזוג.
3) מרתף (Basement) הבית בנוי מעל מרתף. רצפת המרתף תהיה משטח בטון יצוק, קירות המרתף שנמצאים מתחת לקרקע יהיו עשויים בטון או בלוקים. קירות שמעל הקרקע יהיו קירות עץ.
שימו לב: כאשר מתגלה פגם מהותי ביסודות, כדאי לחשב טוב טוב את כדאיות העסקה גם אם מחיר הקנייה נראה לנו אטרקטיבי. דוגמאות לפגם מהותי הוא למשל שבר/סדק משמעותי (מעל 1/4 אינץ) במשטח הבטון (SLAB) או בקירות היסודות, או חדירת מים מהרצפה או מקירות היסודות. כל פגם הוא בר תיקון, אך העלות עלולה להיות גבוהה. יישור יסודות או סילוק מי תהום יכולים לעלות 10,000 $ וצפונה. פעמים רבות לא ניתן להסתיר את התיקון וביום המכירה עקבות התיקון יעוררו סימני שאלה אצל הבודק והקונה עלול להיבהל ולבטל את העסקה.
השלד FRAME:
שלד הבית בנוי מקורות עץ ופלטות עץ (סיבית) שעליהם יותקן החיפוי החיצוני של הבית וקירות הגבס בתוך הבית.
פגמים מהותיים בשלד: רצפה עקומה/גלית, קירות עקומים, קירות סדוקים מעל ל 1/4 אינץ. פיגומים או תמיכות זמניות במרתף הן עדות לבעיה בקורות התמיכה של השלד. יש לשים לב שאין רקבון, עובש Mold, נזקי טרמיטים.
בתמונה למטה רואים רקבונות בקורות הרצפה ובלוחות הרצפה (subfloor) שנגרמו כתוצאה מחדירת מים מתחת למקלחת ישנה. נאלצנו להחליף כמה קורות ואת משטח הרצפה לפני בניית קירות פנים.
חיפוי חיצוני Siding קיימים סוגים רבים:
לוחות סגסוגת בטון Fiber Cement/ Hardy– חיפוי מאוד נפוץ, עשוי מלוחות סגסוגת בטון חזקים ועמידים בפגעי מזג אוויר לאורך זמן. קל לעבודה, קל לתיקון.
חיפוי לבנים או אבן bricks or stone – חיפוי עשוי מלבני חימר או אבן מבוקש ופופלרי. יש לוודא שאין שברים בקיר הלבנים שמעידים כי התמיכה בקיר פגומה.
לוחות פלסטיק (Vinyl) – נחשב לחיפוי הזול ביותר ורואים אותו בעיקר בבתים זולים. אינו דורש כמעט תחזוקה אך מאוד פגיע וכל מכה קלה תייצר שבר או חור.
קיימים סוגי חיפויים רבים אחרים שלא נרחיב עליהם פה. הבעייתיים הם חיפוי עץ צבוע, סגסוגת עץ Wood fiber siding ויש לשים לב לריקבונות ובלאי.
הגג (Roof)
קיימים רעפי אספלט שונים:
רעף 3 טאב – ( 3Tab Shingles ) הזולים יותר, בעלי אורך חיים של כ 20 או 25 שנה.
“רעפים אדריכליים” ( Architectural Shingles) אורך חיים של כ 30 שנה. אלה המבוקשים ביותר שכן מחזיקים לאורך זמן ונותנים לבית מראה טוב יותר.
טיפ- אם אתם חייבים להחליף גג בבית שאתם רוכשים(הדגש על חייבים), כדאי לברר את הבדלי המחירים בין סוגי הרעפים
השונים. לבית בגודל בינוני, פער המחיר בין רעף זול לרעף אדריכלי יהיה זניח, אך לגג מאריחים אדריכליים יש יתרון משמעותי בזמן המכירה. תסתכלו על זה כהשקעה בשיווק.
בתמונה למטה בית עם גג פגום, דהוי, עם פגיעות מנפילת ענפים. סימן נוסף לגג הדורש החלפה הוא גג גלי שאומר שמשטח העץ מתחת לרעפים ספג מים.
ריצוף Flooring
ריצפת עץ- ( Hardwood ) הינה הרצפה המבוקשת ביותר. קיימים מגוון רצפות עץ שונים בסוג העץ ,בעובי בסגנון ובמחיר. אם תמצאו בבית ישן רצפת עץ דהויה ושרוטה דעו כי ניתן לחדש את הריצפה בעלות נמוכה יותר מהחלפה. לפעמים נגלה בבתים ישנים רצפת עץ מדהימה מתחת לשטיח ישן. למטה תמונה של רצפה ישנה מעץ אלון שחידשנו.
פרקט סינטטי Laminate או יריעות ויניל – היום יש סוגי פרקט סינטטי דמויי עץ ואנחנו רואים אותם בבתים הזולים עד בינונים.
שטיח – מקובל להתקין שטיח מקיר לקיר בחדרי השינה. מתחת לשטיח מתקינים פד ספוגי. שטיחים מלוכלכים ניתנים לניקוי במחירים שווים לכל נפש. בבתים להשכרה, במידה ועליכם להחליף שטיח (והדגש הוא על במידה) עדיף להתקין פרקט סינטטי עמיד מים ושריטות שיחזיק לאורך שנים רבות.
טיפ- אם אתם מחליפים שטיחים, עדיף כלכלית להשקיע בפד איכותי יותר (הפרש קטן במחיר) ולקנות שטיח באיכות בינונית (הפרש גדול במחיר). הפד העבה יותר נותן לקונה את ההרגשה שהשטיח איכותי ונעים.
מערכות אחרות בבית:
מיזוג-ברב הבתים נמצא מערכות מיזוג מרכזי של קירור וחימום. אחרי הרכישה, מומלץ להשאיר מזגן פועל לשמירת טמפרטורה סבירה ועל מנת לסלק את לחות מהבית.
מים וביוב – למים משתמשים היום בצנרת נחושת או PEX. שימו לב – ברכישת בית יש לבדוק שמקור המים לבית הוא מערכת המים הציבורית ולא באר (כן יש גם כאלה) וכן האם מערכת הביוב הינה עירונית או בור ספיגה. באר ובור ספיגה מצריכים טיפול נפרד.
חשמל – בית מודרני דורש היום לוח של לפחות 150Amper. אם אתם רוכשים בית שלוח החשמל שלו נמוך יותר או הלוח ישן מאוד תכינו תקציב לשדרוג. חובה שיהיו מפסקי הגנה כנגד התחשמלות.
לסיום: מספרים על 3 בנאים שעבדו בקומה ה 50 של גורד שחקים בניו יורק. כשישבו לאכול צהרים אמר האמריקאי-אם מחר אשתי מכינה לי שוב פעם המבורגר אני מתאבד. אמר המקסיקאי- אם מחר אשתי מכינה לי שוב בוריטוס, אני מתאבד. אמר הפולני- אם מחר אשתי מכינה לי שוב פסטרמה, אני מתאבד. למחרת בצהרים, האמריקאי רואה המבורגר קופץ מהבניין, המקסיקני רואה בוריטוס קופץ מהבניין, הפולני רואה פסטרמה קופץ מהבניין. אחרי הלוויות נפגשות האלמנות ומדברות. אומרת האמריקאית, אני לא מבינה למה הוא לא אמר לי? מה הבעיה הייתי מכינה לו משהו אחר. אומרת המקסיקאית גם אני לא מבינה הייתי מכינה מה שהוא רוצה. אומרת הפולניה גם אני לא מבינה הוא בכלל היה מכין לעצמו את הסנדוויץ כל יום…
זהו להפעם. מקווה שלא העמסתי עליכם הרבה מידי. להשתמע מחר.