#יזםהשבוע דרור דורינבאום #פוסט6 “נוסחת הקסם” אז הגענו לפרק הסיום, הרגיש לי כמו יומן…

#יזםהשבוע דרור דורינבאום #פוסט6

“נוסחת הקסם”
אז הגענו לפרק הסיום, הרגיש לי כמו יומן מסע מקוצר כזה.ואני מקווה שהצלחתם לקחת משהו אתכם מכל האמור וגם אם לא, זה בסדר גמור. קראתי המון פוסטים שמדברים כמעט על הכול, וחשבתי שיהיה נכון לשתף גם מיינדסט ולא רק תוכן תיאורטי כדי להביא ערך מוסף. רובכם שפכתם מחמאות ואני מוקיר על כך תודה, סה”כ שיתפתי קצת מהדרך שלי, וכמה סיפורים שהשפיעו עליה.
לפוסט הזה דווקא הכנתי תוכן שעניין אותי מאוד בעבר ולא מצאתי המון שיתוף בנושא, אולי בגלל סף הרגישות, או פשוט כי אין נכון ולא נכון, אבל יש best practice, מה שהצליח להרבה אחרים “עלול” להצליח גם לנו. ואני מדבר על שותפות או בז’רגון הנפוץ שלו בעולם הנדל”ן: joint venture ובקיצור JV.
מטבעי, הרעיון לעבוד בצוות נשמע תמיד טוב מכיוון שיש המון יתרונות בעבודת צוות שכולם מכירים ולכן חשבתי לבדוק מקרי בוחן ולנתח אותם בצורה שאבין איך עושים את זה רע ואיך עושים את זה טוב. להפתעתי גיליתי שהרוב המכריע של עסקאות הנדל”ן במתווה JV נעשות בצורה הרעה ביותר האפשרית ולכן ברובן נכשלו.
הרעיון הבסיסי במתווה JV הוא לבצע עסקה באמצעות לפחות שותף נוסף אחד שמביא משהו לשולחן שבזכותו העסקה תהיה יותר רווחית נקודה. פשוט! נכון? אז איך זה שכ”כ הרבה אנשים עושים את זה לא נכון?
כדי להבין מה פחות עובד ומה יותר, צריך להגדיר ממה מורכבת כל עסקת נדל”ן באשר היא, והיא בנויה בסה”כ מ-4 מרכיבים. (לפעמים 3).
1.העסקה (איתור העסקה עצמה הנכס ואיש הקשר)
2.מנהל הפרויקט (זה שמנהל את כל תהליך הרכישה/השבחה/בנייה/השכרה/מכירה והאדמינסטרציה מול כל הצדדים, והעבודה מול כלל הספקים והשותפים לאורך כל חיי הפרויקט)
3.ה-כסף (אין מה להרחיב – כסף מזומן)
4.המימון (יכולת גיוס מימון בנקאי/חוץ בנקאי ארוך/קצר טווח)

ועכשיו להנחות המוצא:
-אם אין את העסקה עצמה, אין רווח או הפסד.
-אם אין מי שינהל את ההצגה, העסקה תישאר באקסל.
-אם אין כסף מזומן, גם 99% מימון לא יעזרו. ו 100% מימון בנקאי/חוץ בנקאי לא קיים).
-אם אין מימון, הרווח על ההון (ROI) ירד משמעותית לפעמים עד כדי חוסר היתכנות, אבל עדיין ניתן לבצע עסקאות ללא מימון באמצעות שימוש במזומן בלבד, ולהרוויח, ולכן זהו המרכיב היחיד שבלעדיו עדיין יכולה להתקיים עסקה מוצלחת בכל מתווה.
עד כאן נשמע די הגיוני, ועכשיו ניקח כמה תרחישים שעל פניו נשמע שצריכים לעבוד ולא יעבדו לעולם as is:
-שני שותפים עם ידע מטורף בניהול פרויקטים בנדל”ן, ללא כסף מזומן נזיל או גיוס 100% מימון.
-שותף עם כסף מזומן, ושותף שמביא את עסקת המאה! אבל שניהם לא יודעים לנהל פרויקט.
-שותף עם כסף מזומן, ושותף עם יכולת גיוס מימון, ללא יכולת לנתח או לאתר עסקה טובה ולנהל אותה.
-שותף עם כסף מזומן ויכולת ניהול פרויקט, ושותף שמביא את העסקה. אבל לשניהם אין יכולת גיוס מימון.
כשפותחים את זה ככה, זה ברור לגמרי איך זה כן יכול לעבוד כמובן, אבל יותר חשוב זה ברור לגמרי שבלי רכיב אחד מתוך הארבעה, או שלא ניתן יהיה לבצע את העסקה, או שהיא תהיה לא כדאית, או שהיא תיכשל בתפעול. ולכן על פי רמת החשיבות השווה שלהם הן בבסיסן שוות בערך שלהם.
אין עסקה דומה לשניה, וכל אחת מתאפיינת ברמות סיכון/סיכוי שונות לחלוטין גם אם שתי העסקאות הן שני בתים צמודים באותו רחוב. אבל כדי להתחיל לעבוד על מתווה שותפות בעסקה צריך מודל עוגן שעליו נושיב את ארבעת המרכיבים בצורה שתעבוד לכולם. וזה חייב לעבוד לכולם. אין דרך טובה לצאת ממתווה JV שלא עובד לכולם. כולם צריכים להרוויח, כולם צריכים לשאת ברמת הסיכון/סיכוי בהתאם לרמת ההשקעה שלהם.
נשמע מסובך, אבל זה לא, אם מושיבים את המודל הזה על ארבעת הרכיבים בצורה שווה בהתחלה. כל רכיב בעסקה שווה ל-25%. (הרמת גבה בעוד 3…2…1… ), כן מה ששמעתם, כל רכיב שווה ערך ל 25% מסך העסקה, ואם כך, אז כמובן שכך גם אחוז הרווח הסופי בפרויקט.
הבהרה לפני שממשיכים: עסקה טובה אפשר להושיב על המודל, את המודל אי אפשר להושיב על עסקה רעה.
ואם בחר שותף באחת מהמשבצות או יותר עליו להוכיח שהוא מסוגל לעמוד בה בהצטיינות.
עסקה=25%
ניהול=25%
מימון=25%
כסף מזומן=25%
דוגמה תיאורטית להשוואה בין מתווה JV לרכישת רנטל קלאסית:
תרחיש א’ (רכישת רנטל קלאסית):
רוכש יחיד במזומן
בית שנרכש ב 160,000$ יכול תיאורטית לייצר הכנסה משכירות בגובה 1500$, אם נרכש במזומן יניב בערך 7% תשואה לאחר ניכוי הוצאות ניהול שוטף לפני מס, לרוכש המאושר.
תרחיש ב’: (רכישה במתווה JV)
שני רוכשים במתווה JV, שותף cash, ושותף מנהל, שהביא את העסקה והמימון.
אותו בית נרכש 25% מזומן ע”י שותף cash וממומן 75% באמצעות מימון חוץ בנקאי ל-30 שנה ע”י שותף מנהל. מתוך השכירות של 1500$ יישארו נגיד 500$ אחרי משכנתא והוצאות ניהול שוטף (כולל הכול), שזה מבאס אבל רגע, שותף ה cash הכניס רק 40K$ שהם 25% ממחיר העסקה, אז אם שותף ה cash ימשוך 400$ למעשה ישיג 12% ROI.!! ובנוסף 100$ יכול למשוך שותף מנהל כדיבידנד. התשואה בפועל נמוכה ממה ששותף ה cash משך אבל הוא מקבל cash on cash גבוה.
בתום שנתיים במכירת הבית, ההלוואה מכוסה, ההון העצמי של שותף ה cash חוזר אליו, קיבל במשך שנתיים 12% תשואה, ו-לאחר מכירה מה שנשאר מהרווח השותפים מתחלקים בהתאם לאחוז ההשקעה הראשוני ע”פ המשבצות, ובמקרה הזה, השותף המנהל הביא את העסקה, את המימון, ניהל את הפרויקט מתחילתו ועד סופן (רכישה,השבחה,ניהול,השבחה,מכירה), יקבל 75% מהרווח הסופי, ושותף ה-cash יקבל 25% מהרווח + התשואה בתקופת ההשכרה.
הסתייגויות והנחות בסיס:
1.סיכונים והוצאות לא צפויות בנכס קיימות גם בעסקה רגילה ללא קשר למתווה.
2.ירידות ערך לא צפויות ניתן למזער באמצעות רכישה חכמה באזור נכון ו-מתחת למחיר השוק כדי לייצר מרווח הגנה.
3.שותף מנהל לא מרוויח בטווח המיידי, אבל גם לא משקיע הון עצמי.
4.שותף ה- cash מקבל ,ROI גבוה שמתורגם לתשואה, ובייביסיטר לנכס שהוא בעל אינטרס.
5.לפרויקט יש התחלה וסוף (חובה) אך ניתן לשכפל מס’ פעמים.
6.אם היו הוצאות נוספות במהלך חיי הפרויקט, שותף ה cash משלם ומגדיל בהתאמה את אחוז ההשקעה/רווח.
7.אין לחלוק את משבצת הניהול בין שני שותפים.
8.המודל עובד מצוין על עסקה טובה, עסקה לא תהפוך להיות טובה אם תופרים עליה את המודל.
זה המון לעכל, ואיפה שזה לא עובד, זה לא צריך לקרות. (קורה לרוב אם בעסקה אין או cash flow או equity אחד משניהם חייב להיות).
בסיס המודל בעיניי נשען על עקרונות חזקים שמשרתים נכון את כל הצדדים, והצדדים מרוויחים אם סיפקו את הסחורה במשבצת שלהם.

אז הנה, חשפתי את נוסחת הקסם שלי למתווה שותפות, ו-עם יד על הלב, מקווה שהרבה יאמצו, כי היא עדיפה לדעת מנוסים וותיקים ממני. משמשת גם כמנוע צמיחה מטורף ומתאימה מאוד לתנאי שוק קשים במיוחד. אם מיושמת נכון היא פשוט עובדת מצוין.
נכון להיום אני ועו”ד איתי אהרון חברים ושותפים בחברה מייעצת, ורוכשת. יזמים פעילים בדאלאס טקסס המדהימה, שעד כה עושה איתנו רק חסד. מוקפים באנשים טובים, וצוות של משוגעים שרצים איתנו כמו סיירת במשימה. שמחתי לשתף מ-יומן המסע המקוצר שלי, היה מוזר וכיף באותה מידה.
מי שרוצה להתייעץ/לשתף/לדבר מוזמן להתקשר אליי 052-3148148, או אל איתי – 052-5396160 (שיכול לייעץ גם בעניינים משפטיים, הסכמי JV, הסכמי קבלנים, חוזים ושאר ירקות).
מוזמנים להצטרף לקבוצת הווטסאפ שלנו (שקטה), שם אנחנו משתפים בעסקאות שאנו מאתרים בדאלאס טקסס באופן בלעדי לחברי הקבוצה (רנטלים, פליפים ו-JV):
https://chat.whatsapp.com/J6PlNjLKJlO9X3nKrogzJn
מי שרוצה לבקר באתר שלנו וללמוד עוד קצת עלינו ועל העשייה מוזמן תמיד www.dna-investors.com
ערוץ היוטיוב שלנו: (בבניה)
https://www.youtube.com/channel/UCNssPuOn9-bZko3tGFUqcag
בפייסבוק אני פחות פעיל במישור המקצועי, מעריך יותר את ההיכרות האישית. אבל יש לנו דף עסקי בבניה:
https://bit.ly/3b8f7CN
מוזמנים לעשות לייק או מה שעושים שם בדר”כ

טנקס על שהייתם.
ואל תבכו על מה שלא יבכה עליכם. (משפט שגנבתי לאבא שלי). see ya

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון