קצת על Tax Deed Sale
#יזםהשבוע Adi Arad #פוסט4
מתאר מצב שבו בעל נכס נושא בחוב מס לרשות המקומית. לאחר תקופה מסוימת שבה הוא לא משלם את החוב, ה Deed של הנכס שברשותו נכנס למכירה פומבית המבוצעת ע”י אותה רשות מקומית. בעל הנכס מקבל הודעה על כך ויכול להחליט לשלם את חובו ולהימנע מההליך. בחר בעל הנכס שלא לשלם, מוצע ה – Deed למכירה פומבית במחיר התחלתי של גובה החוב שלו. במכירה הפומבית ישתתפו מציעים וכל אחד יציע את המחיר שהוא מוכן לשלם כדי לקבל לידיו את ה – Deed. לאחר המכירה לבעל הנכס יש תקופה שנקראת Redemption Period שבה הוא רשאי לדרוש את הנכס בחזרה. בתקופה הזו, תהיה אפשרות לבעל הנכס לשלם את חובו + הוצאות לרשות המקומית ומרגע קבלת התשלום, הרשות המקומית תחזיר את הכסף לקונה + ריבית. לעיתים ה – Redemption Period מחולקת לשתי תקופות כאשר אם בעל הנכס שילם את חובו בתקופה הראשונה, תשלום הריבית לקונה יהיה נמוך יותר מאשר בתקופה השנייה. אם בתום ה – Redemption Period בעל הנכס לא שילם את חובו, יגיש הרוכש בקשה לבית המשפט להעביר לחזקתו את הנכס.
הסיכון הכרוך ברכישה הוא שאין באפשרותנו לראות את הנכס מבפנים ולהבין את עלויות השיפוץ הדרושות לו. כמו כן, בעל הנכס יכול להמשיך להתגורר בנכס עד להעברת החזקה על הנכס לקונה ע”י בית המשפט. במקרה כזה, בעל הנכס עלול לפגוע בנכס ולגרום להוצאות משמעותיות עבורנו. יתכן גם שהנכס אינו מיועד למגורים ונגלה, לאחר שנקבל חזקה עליו, שהוא אינו ראוי למגורים ושיש להרוס אותו.
בשנה האחרונה רכשתי מספר נכסים כאלה באמצעות שותף אמריקאי. לאחרונה הגשנו בקשה ע”י עוה”ד מטעמנו לקבל חזקה על הנכסים שבעליהם לא שילמו את חוב המס.
מומלץ למי שמחליט להשקיע באופן הזה לבצע הערכה של השווי הנוכחי של הנכס ובדיקת ה – ARV. לא מומלץ להיכנס לתהליך אם אינכם נמצאים בשטח או ללא שותף מקומי ויכולים לראות את הנכסים מבחוץ ולקבל תמונה יותר ברורה לגבי מצב הנכס. במידה וגרים בנכס דיירים, ניתן להניח כי הוא ראוי למגורים ועדיין אין באפשרותנו לדעת כיצד נקבל את הנכס ביום “הפדיון”.
לעיתים יש תחרות עיקשת מצד מציעים שהופכת את ההשקעה למסוכנת מאוד בשל חוסר הוודאות לגבי מצב הנכס.
המידע שנמסר כאן לא נועד כדי לייעץ לקורא להשקיע באופן הזה בארה”ב, אלא להביא לידיעת הקורא עוד אפשרות השקעה שפחות מדברים עליה.
לצורך הבנת הפוטנציאל, סכום ההשקעה הכולל שהקציתי לטובת העניין הנו 10,000$ (סכום קטן מאוד ואין לי כל כוונה להגדיל את ההקצאה הזו באפיק השקעה זה). בית המשפט אישר את בקשתנו ויש בידינו 3 נכסים בשווי כולל של 67,000$. כן, מדובר באזורים שלא הייתי משקיע בהם אם היה מדובר בעסקת פליפ או רנטל, בוודאי לא בנייה חדשה, אולם אלה עדיין נכסים סחירים שככל הנראה יימכרו As Is.
המידע הנמסר כאן הוא על קצה המזלג בלבד ויש ללמוד לעומק את התהליך על מנת לקחת בו חלק מבלי לסכן את כספכם.
בתמונה, אחד מהנכסים שרכשנו ב – Tax Sale לפני כשנה והועבר לחזקתנו.
Responses