בניית מכונה – איליה פלקס

#יזםהשבוע איליה פלקס #פוסט3

הרעב ?
אחרי הפריצה הגדולה הרגשתי בעננים, הייתי מאוד מוגשם וכעת מצויד ב 70 נכסים הייתי רעב לעוד והתחלתי לקנות כמו משוגע, בממוצע 12 נכסים בחודש מאז.

האתגרים
התחלתי לגלות את האתגרים הבאים שהגיעו עם הנפח החדש :
– אין אפשרות להתעמק בפרטים
– אין מספיק אנשי מקצוע בשביל כל העבודה השוטפת
– אין מספיק מתווכים בשביל לקנות בנפח שאני רוצה
– אין מספיק כסף
– אין מספיק זמן! אין מספיק זמן! אין מספיק זמן!

הפתרון
בשלב זה בשביל להתגבר על האתגרים הנ”ל הבנתי שאני צריך לייצר תהליכים שיעזרו לי לייעל את כל צדדי העסק. התחלתי לבנות מכונה שיודעת לגייס כספים, לעשות אנליזה, למצוא מימון בנקאי, לרכוש נכסים ולנהל אותם.
מתוך כל התהליכים ששיכללתי בתקופה זו אתעמק בתהליכים הבאים :
– מנגנון רכישת הנכסים
– אנליזה וקומפס לנכס

מנגנון רכישת הנכסים
החוק של המספרים הגדולים קובע שכאשר מתרחשים מספר גדול מספיק של אירועים, צפוי שיקרו גם כאלה שהם מאוד לא סבירים בפני עצמם.
החוק מסביר תופעות שבפני עצמן נראות לא סבירות, כמו אדם שמזדמן למקום בדיוק בשעה שזקוקים לו, או דבר הקורה בדיוק כשחושבים עליו. בגלל מספרן העצום של האינטראקציות בין אנשים ושל המחשבות שחולפות במוחם של אנשים, מפעם לפעם אמורים לקרות דברים הנחשבים מפתיעים. אם אירוע שהסיכוי להתרחשותו הוא אחד למיליון הוא “אירוע פלאי”, הרי שלכל תשעה מיליון אירועים שמתרחשים, תשעה מהם ייראו כפלאיים. אם כל ישראלי מעורב במספר אירועים בכל יום, הרי שבכל יום יתרחשו עשרות אירועים פלאיים – פשוט כיוון שיש כתשעה מיליון ישראלים.
אז במקרה שלנו ההגדרה של “אירוע פלאי” היא רכישת נכס ב 10% – 15% מתחת למחיר השוק עם תשואה ברוטו משכירות של 17%.
מהניסיון שלי זו שרשרת האירועים שצריכה לקרות וההסתברות הצלחה של כל שלב:
חיפוש נכסים ויחס ההמרה להצעות שנשלחות
שוק 1/10
קבוצות פייסבוק 1/10
הולסלרים 1/5
פה לאוזן 1/3
שליחת הצעה על 75% – 90% מהמחיר המבוקש, יחס המרה להצעה שמתקבלת 1/7
שליחת קבלן / מנהל נכסים / מתווך להערכת, יחס המרה לנכס ששני הצדדים החליטו להתקדם לאחר משא ומתן נוסף בעקבות צפייה בנכס 1/3
נסגר שאכן נקנה לאחר שעבר את השלב הקודם 9/10
כלומר, אם ברצוני לסגור נכס שעונה על הקרטריון מעלה של “אירוע פלאי”. אני צריך לעשות את הדברים הבאים :
לעבור על סביב 2000 נכסים
להציע סביב 210 הצעות
לקבל 30 הצעות שהתקבלו
לשלוח איש מקצוע ולהסכים על התנאים על 10 נכסים
לרכוש 9 נכסים
ולהלן קיבלתם 9 “אירועים פלאיים”

אנליזה וקומפס
הנחת העבודה שלי היא שבחרתם את האיזור בו אתם מתמקדים, אתם מכירים אותו היטב, כל זיפ קוד וכל רחוב מרכזי וכל התהליכים הנ”ל מפוקסים שם.
רצוי שבשלב כמה שיותר מוקדם בתהליך יהיה לך מושג כללי של כמה הנכס שווה, מן הסתם ככל שאתם מכירים את האיזור טוב יותר הוודאות שלכם לגבי שווי הנכס היא גדולה יותר והצורך להריץ קומפס קטן.

להלן האופן שבוא אני מריץ קומפס :
1. סינון כל הנכסים בזילו ע”פ הנכסים שנמכרו ב-6/12/24 חודשים האחרונים
2. סינון כל הנכסים בזילו ע”פ רדיוס מסויים (0.5 – 2 מייל)
3. סינון כל הנכסים אשר דומים לנכס : מספר חדרי השינה והשירותים, שנת בנייה, סוג מבנה וכו’
4. סינון של כל הנכסים שהם יקרים מידי או זולים מידי. נניח והנכס שאני מעוניין לקנותו הוא סביב 100K, אז כנראה אין בעיה להוריד נכסים מתחת ל 50K ומעל 200K
5. ברגע שאני נשאר עם סביב 10-15 אני מכניס אותם לאקסל
6. מנרמל את מחיר המכירה לפי משך הזמן שעבר וגידול המחירים באיזור
7. מוריד את הנכסים שיוצאים חריגים במחיר כלפי מטה או מעלה

* כמובן שכל הסינון משתנים בהתאם למספר הנכסים שנשארים לאחר הסינון כי צריך לוודא שנשארו מספרים נכסים לקומפס הסופי. ראו את האקסל מטה בשביל יותר פרטים

להלן לינק לתיקייה בה תוכלו לראות שני קבצים :
קובץ של ההצעות שנשלחו במהלך תהליך הרכישה
הרצת קומפס על כמה נכסים לדוגמא
https://drive.google.com/drive/folders/1yHgadyisJqeBJktfSWslMt5dJtclaj8s?usp=sharing

תודה רבה על הקריאה וכרגיל אם יש לכם נושאים ספציפיים או שאלות שהייתם רוצים שאענה עליהן במהלך השבוע אתם מוזמנים לכתוב אותן בהערות ואשתדל להגיב

בתמונה אתם יכולים לראות בערך כשליש מהנכסים שלי בקליבלנד