שוק המטבעות הדיגיטליים צובר תאוצה – גיא קליינבוים
#יזםהשבוע עו”ד גיא קלינבוים #פוסט 5
ב-27 במאי 2021 קונה אנונימי הדהים את עולם הנדל”ן, כשרכש מיזם ישראלי בשם אלכס ספיר, דירת פנטהאוז בפרויקט היוקרתי “ארטה סרפסייד” במיאמי, בשווי של 22 מיליון דולר, באמצעות מטבעות דיגיטליים בלבד.
בספטמבר האחרון עסקת נדל”ן קריפטו גדולה נוספת נחתמה בניו יורק, כאשר חברת נדל”ן בשם Magnum של בן שאול, מכרה שטח קמעונאי משותף של 3 חנויות באפר איסט סייד של מנהטן, תמורת 29 מיליון דולר, שכולו שולם בביטקוין.
העסקאות האלה ועוד רבות אחרות מוכיחות ששוק המטבעות הדיגיטליים צובר תאוצה בכל העולם, כשע”פ הערכות שווי השוק של המטבעות הדיגיטליים כיום הוא מעל 2 טריליון דולר.
אין ספק שהקריפטו הופך יותר ויותר ללגיטימי בעולם וככל שתשלום באמצעות מטבעות דיגיטליים יהפוך ליותר ויותר מקובל, כך גם גופים מוסדיים שונים, ביניהם הבנקים שעדיין רובם מאוד שמרניים בעניין וחוששים מהלבנות הון, יאפשרו למשקיעים לשלם באמצעותם ויהפכו אותם לאמצעי תשלום לגיטימי בעסקאות הנדל”ן ובכלל, לאחרונה בשל מספר תביעות משפטיות והתפתחויות של הרגולציה מתחילים לראות ניצנים של זה בבנקים ישראלים, במקביל להם יש היום כבר פתרונות למי שמעוניין לרכוש באמצעות קריפטו וחלקם כבר תפסו תאוצה בארץ.
מצד אחד, ההתקדמות הטכנולוגית של הקריפטו, שמייעלת ומוזילה עלויות למשקיעים היא מבורכת. מצד שני, צריך לדעת שהמסחר במטבעות ונכסים דיגיטליים אחרים, הנעשה כיום ללא מתווכים, הוא כר פורה לנוכלויות. לפי חברת ניתוח המידע על הבלוקצ’יין Chainalysis, לא פחות מ-14 מיליארד דולר, במטבעות קריפטו, נלקחו במרמה ב-2021. במידה רבה עקב העלייה בשימוש במערכות מימון מבוזר (DeFi). כשההפסדים מ”פשעי קריפטו” עלו ב-79% לעומת שנה קודם לכן.
נוסף על אלו, עולם הקריפטו איננו מפוקח וכסף רב מולבן דרכו או משמש לביצוע פשעים, מה שעדיין מייצר בירוקרטיה רבה במוסדות הפיננסים השונים וקושי על האיש “הקטן” מן היישוב להשתמש בכספי הקריפטו שלו לעסקאות “סטנדרטיות”.
בשנים האחרונות, אף נכנס לתחום המסחר מונח חדש, “חוזים חכמים”, שזהו למעשה תרגום לשפת קוד של חוזים משפטיים שונים, שיאפשר להוציא לפועל התניות שונות בחוזה, הקשורות להעברת הכספים בין צדדים, בכפוף לאבני דרך מסוימות, וע”י כך לייתר את הצורך במתווכים, מה שיוזיל את העלויות לצדדים ויהפוך את העסקאות להרמטיות כך שאין לצדדים יכולת לא לקיים את ההבטחות לתשלום במידה והצד הזכאי לתשלום ביצע את התחייבויותיו על פי ההסכם.
אחת המטרות של החוזים החכמים היא להחליף את מוסד הנאמנות בעסקאות ובעסקאות הנדל”ן בפרט. אם כי לדעתנו לפחות, זה מודל שפחות יתפוס משום שעסקאות נדל”ן הן עסקאות מאוד יקרות ומועברים במהלכן סכומים גדולים ומשמעותיים לפעמים כספים שאנשים חסכו כל חייהם, ולאנשים יהיה מאוד קשה להשאיר למכונה, שפועלת בצורה בינארית לפי עקרון של שחור ולבן, 1, 0, להחליט מתי ואיך יועברו הסכומים בעסקה, כמו שלא היינו רוצים שמכונה תשפוט אותנו כך לדעתנו בענייני כספים הרוב הגדול עדיין ירצו מעורבות אנושית שניתן להשפיע עליה.
העסקאות הגדולות הן הכל חוץ משחור ולבן. כבר היום אנחנו רואים לא מעט פעמים, שצדדים לעסקאות נדל”ן מגיעים לביהמ”ש, בגלל מחלוקות שונות שנוגעות לאופן הפרשנות של הסכמי נדל”ן. בכל זאת, מדובר בעסקאות שמערבות המון אמוציות, מחלוקות וזווית ראייה שונה, וקשה לראות איך מחשב יוכל לתת מענה לכל אלו ולהחליף את הנאמן בעסקה ששיקול הדעת שלו בהרבה מאוד מקרים חשוב מאוד ואף קריטי.
עוד חידוש טכנולוגי שאנחנו רואים שנכנס לאט לאט לעולם הנדל”ן הוא האפשרות לרכוש נדל”ן בלחיצת כפתור. היום הבנקים ופלטפורמות המסחר השונות בשוק מאפשרים לכל אחד ואחת בקלות לקנות ולסחור במניות. בנדל”ן, לעומת זאת, האימוץ של טכנולוגיה זו, עדיין נשאר מעט מאחור. נדל”ן אלו עסקאות יותר מורכבות מבחינה רישומית, כל מדינה יש לה מערכת הרישום שלה, משך הזמן של הרישום משתנה ויש עוד כל מיני בירוקרטיות כמו מיסים רכישה/מכירה ועוד שדורשות התיחסות, ולכן לא היה פשוט עד היום להקים מערכות כאלה ואנשים עד היום נזהרו לרכוש נדל”ן בצורה זו.
עם זאת, אני מאמין ויודע כי אנו עובדים עם לקוחות שעומלים על פיתוח פלטפורמות כאלה שבעתיד הקרוב מאוד, נתחיל לראות עלייה מתמדת בעסקאות הנדל”ן שמבוצעות בלחיצת כפתור. הרי בשנים האחרונות, כל התקשרות בין האנשים הופכת להיות יעילה וחסכונית בזמן. אם זה המעבר משיחות הטלפון להודעות וואטסאפ או המעבר מפגישות פיזיות לפגישות בזום, אם זה אסיפת הנתונים וההשוואה באמצעות אתרי נדלן שונים. את האפשרות לקנות נכס בלחיצת כפתור, אפשר לראות היום בשוק ההון, כשפלטפורמות למסחר והבנקים מאפשרים לקנות ולסחור במניות. מהלך דומה לדעתי יקרה גם בעסקאות הנדל”ן והרבה בזכות הקורנה שהעבירה הרבה מאוד מהפעילות הרישומית של המדינות שהייתה קיימת בעבר למערכות אונליין ודיגיטציה . אנחנו כבר רואים את זה בעיקר בעסקאות שמובלות ע”י הקרנות וגופי היזמות הגדולים והמוכרים ובהשקעות באזורים ומדינות שנחשבים בטוחים ומוכרים יותר לכולם. מצד שני, יש אזורים פחות מוכרים או מדינות שהמוניטין שלהן קצת פחות טוב, שמה לא יהיה תחליף ל-“בוטס און דה גראונד” והכרה של כל שכונה ורחוב.
העולם הולך לכיוון פלטפורמות הנדל”ן. גם החוק וגם גורמי המקצוע, כמו משרדי עורכי הדין, מבינים את זה.
כבר היום אנחנו כמשרד עורכי דין, מלווים פלטפורמה שמאפשרות הצטרפות לקרן גידור הון אונליין. בנוסף אנחנו מלווים כמה קרנות נדל”ן, שמאפשרות דרך האתר שלהם או באמצעות רכזי הצעה לבצע כמעט כל השקעה, באופן מלא ללא ניירת. האתר מספק הסברים מלאים על כל ההיבטים שקשורים בעסקה, מאפשר חתימה אלקטרונית, זיהוי משקיעים, העברת כספים ועוד. כאמור, לדעתי המודל הזה יתאים יותר לחברות המוכרות, איפה שהמשקיעים פסיכולוגית מרגישים יותר בטוחים ויכולים לשים יותר בביטחון את כספם, חברות בתחילת דרכן יותר יתקשו לעשות זאת כיום, לפחות עד שזה יהפוך להיות נפוץ כמו השקעות בשוק ההון אונליין.
היום אפשר לראות גם בעולם ובישראל רכזי הצעה, שמפוקחים ע”י הרשות לני”ע המקומית, שיש כבר כמה כאלה בישראל שאנו עובדים ומלווים אותם, שמתווכים בין המשקיעים ליזמים, והופכים את גיוס הכספים להרבה יותר קל ופשוט עבור אותם יזמים והכל נעשה ללא ניירת ודרך הפלטפורמה שלהם.
מצד שני, גם ליזמים בתחילת דרכם יש חידושים טכנולוגיים שמחכים להם. אחד מהם הוא שירותי האונליין, שהמשרד שלנו הוא בין החלוצים בתחום. במסגרתו היזמים זוכים לשירותים דיגיטליים, שמתאימים במיוחד לשלבים הראשונים של המיזם ותחילת דרכם כיזמים. החל מניסוח ועריכת הסכמי מייסדים, הסכמי ומסמכי פתיחת חברה, פתיחת חשבונות בנק, הסכמי עבודה, הסכמי שיתופי פעולה, אישורים נוטריונים ועוד והכל בצורה אוטומטית לחלוטין. כיום יש כל מיני אתרים שמאפשרים לקנות או לערוך הסכמים כאלו בצורה אוטומטית או חצי אוטמטית, החידוש בשירותים הדיגיטליים שלנו הם המעורבות של עורכי הדין שלנו וה- KNOW HOW שלנו בכל הסכם, וכך התאמתו בצורה נכונה יותר ללקוח שלנו שעיקר הלקוחות הם יזמים ולכן משרדנו מכוון יזמות, מה שהאתרים האחרים לא עושים ומספקים בעצם מעין טמפלט כללי ולא מותאם.
המהפכה הזאת קרתה הרבה בזכות הקורונה. יזמים בתחילת דרכם, זקוקים מצד אחד לשירותים משפטיים ברמה גבוהה, אבל מצד שני הם צריכים אותם בעלות יותר מוזלת כי אין להם עדיין המשאבים להחזיק מחלקה משפטית או להעזר במשרד עורכי דין מוביל בתחום. שירותי האונליין שלנו מאפשרים עבור אותם היזמים “ליהנות משני העולמות” ולקדם את העסק שלהן בצורה יעילה וטובה יותר ולנו כמשרד עורכי דין כדאיות לספק גם ליזמים בתחילת דרכם שירות בשל האוטומציה של התהליך והיכולת להוזיל עבורם את העלויות.
עבור יזמים בשלבים מתקדמים יותר, השירותים האלה כבר קצת פחות מתאימים. הם צריכים ליווי צמוד ואנושי יותר. “בדברים החשובים באמת, אין תחליף לאנושיות” אמר הפרזנטור של אחד הבנקים המוכרים בישראל וצדק. כי בהסכמים המורכבים שמערבים סכומים גבוהים, היזמים והמשקיעים ירצו ליווי של עו”ד צמוד, זה משהו שהוא הרבה מעבר לרק ההסכם המשפטי שהוא מכין. זה הניסיון, זו זווית הראייה השונה, שיש לה ערך מוסף משמעותי לעסקאות הנדל”ן והאינטימיות הנדרשת מאיש הסוד של היזם שהוא עורך הדין שכל המידע שעובר בין הצדדים מוגן חיסיון עורך דין לקוח.
לסיום, כל הסימנים מראים שעולם הנדל”ן צועד אל עבר הטכנולוגיה, זה אין ספק. הטכנולוגיה יכולה לייעל תהליכים, להוזיל עלויות ולהנגיש את עסקאות הנדל”ן להרבה יותר אנשים, ואני חושב שזה דבר מבורך. אבל מצד שני, טכנולוגיה עלולה גם לפתוח פתח למעשי נוכלות. ברגע שמוותרים על אנשי מקצוע כמו עורכי דין ורואי חשבון, שאמורים להיות “שומרי הסף” של העסקאות, עולה הסיכון. אני מאמין שצריך למצוא נקודת איזון ראויה, לאמץ את הטכנולגיה אבל לא לוותר לחלוטין על שומרי הסף. חשוב שתשימו לב, לא להתפתות לעסקאות שנראות טוב מדי כדי להיות אמיתיות, וכן, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע, לפני שאתם עושים צעדים משמעותיים, שעוללים לגרום לכספים שחסכתם במשך שנים, לרדת לטמיון וודאו שהפלטפורומות האלה מפוקוחות על ידי הרגולטורים השונים ואם יש ספק אין ספק…
אז מחר בפוסט האחרון שלי (כן, כבר נגמר), אני אסכם את התובנות והמסקנות החשובות ששיתפתי אתכם השבוע, אשתף אתכם בסיפור אישי מרתק שעברתי במהלך אחת מהעסקאות שלקחתי בהן חלק והכי חשוב אני אאפשר לכם לשאול אותי כל מה שתרצו! יאללה נתראה מחר ?
Responses