אז מה לעזאזל עושים בתקופה הזו?
#יזםהשבוע יאיר טל #פוסט3
איזו תקופה מאתגרת. מה עושים עכשיו עם כסף פנוי?
משקיעים או ממתינים?
קודם כל – אני לא נביא ולא מתיימר להכריז הכרזות: השוק בטוח יעלה… השוק בטוח ירד….
צניעות, חברים…
אבל אני מסתכל על הנתונים ואומר עצמי ולכל מי שמוכן להקשיב לי:
צריך לשנות חשיבה
תראו, התרגלנו, גם בישראל וגם בארה”ב להרבה שנים של עליות מחירים, שכמעט שום אירוע חיצוני לא הפריע להן (לעליות). גם מנבאי השחורות שסיפרו שהקורונה תביא עלינו ירידות בנדל”ן האמריקאי שלא ראינו אפילו ב 2008, חטפו זובור וכולם ירדו עליהם.
ובאמת שווקי הנדל”ן שכולנו משקיעים ומושקעים בהם – לא הפסיקו לעלות.
מה קורה כרגע?
אינפלציה, וזה לא צחוק. וריבית שמנסה לרסן את האינפלציה. וגם זה לא צחוק.
וזה מוביל אותי לנקודות חשיבה עבור שתי אוכלוסיות:
? גם לאלו שבשנים האחרונות ישבו על הגדר עם כסף, וכרגע עוד יותר משוכנעים שצריך לשבת על הגדר כי זה מסוכן
? וגם לאלו שממשיכים להשקיע ולא בהכרח מתרגשים מהכלכלה כרגע.
מה אני רוצה לומר לאלו שיושבים על הגדר?
קודם כל – לקבל החלטה שכרגע זהו לא זמן טוב להשקעה (לא בשוק ההון ולא בנדל”ן), לפחות עד יעבור זעם – זוהי החלטה לגיטימית. רק צריך להבין את המשמעות שלה.
מי שישב על הגדר בשנים האחרונות. בחר באסטרטגיה של הקטנת סיכון מוחלטת, והוא וויתר על התשואה שהיה יכול להשיג אם היה משקיע. שוב – זה לגיטימי.
הבעיה היא, שמי שיושב כרגע על הגדר, מבצע בפועל את החלטת ההשקעה הבאה:
“מכיוון שאני שונא סיכון, אני משקיע את כספי כרגע באפיק השקעה חסר סיכוי לחלוטין (כלומר – אני פשוט משאיר אותו בבנק), והאפיק הזה עומד להעניק לי תשואה שלילית (במילים אחרות – הפסד) של 4-6%”.
למה אני אומר את זה? כי האינפלציה בישראל כרגע היא 4.5% והיא אמורה לעלות עוד לפני שתרד, בשל העליות בחודשיים האחרונים (בארה”ב ובאירופה היא כ 9%, משום ששם הייתה גם עלייה במחירי האנרגיה, מה שבינתיים עוד לא הרגשנו אצלנו בעיקר בזכות מתווה הגז, אבל זהו נגמר – החשמל אצלנו מתייקר). כלומר, תושבי ארה”ב – ישיבה עם כסף שנח בבנק – הפסד ריאלי של 9%.
שוב – זוהי החלטה לגיטימית. אבל הכסף החונה בעו”ש נשחק, או יורד בערכו בשיעור האינפלציה, כלומר – ישיבה על הגדר היום אומרת – אני יודע שאני מפסיד, וזה בסדר לי.
מחיר די יקר, לשבת על הגדר לדעתי, אבל לגיטימי….
מה אני רוצה לומר לאלו שממשיכים להשקיע בעת הזו?
טוב, גם לי כמוכם יש קוצים, ולא בא לי שהכסף יישחק בעו”ש. אבל מה עושים שהמדד עולה (אינפלציה) ואחריו גם הריבית? אני חושב שצריך לנתח ולנהל את הסיכון בצורה אחרת ממה שהתרגלנו. במילים אחרות – לשנות אסטרטגיה.
אני לא יודע אם מחירי הנדל”ן ירדו, אבל אני מעריך שהם לא ימשיכו לעלות, בטח לא בשיעורים אליהם התרגלנו, ויתכן גם שירדו.
כלומר, מה אני לא אעשה?
❌אני לא אקנה כעת נכס במחיר השוק, רק משום ש”ממילא המחירים כל הזמן עולים”
❌ אני לא אשקיע עכשיו בנכסים מניבים שאמורים להעניק 3-6% תשואה, מבלי שאני מאמין באמונה מאד חזקה שיש להם פוטנציאל עליית ערך מאד מהותי. ואני ממש צריך להשתכנע.
❌ אני לא לוקח הלוואות צמודות מדד
❌ אני לא לוקח (ואת זה אף פעם לא עשיתי) הלוואות של 6% ומעלה כדי לרכוש נכסים מניבים.
❌ שילוב של הדברים שאמרתי: אני לא מתרשם לטובה מנכס שמעניק כ 5% תשואה ועבורו צריך לקחת הלוואה של 5%. אלא אם כן, יש לי יסוד מאד חזק להאמין שערכו יעלה.
מה אני כן עושה?
אני משקיע!
איך והיכן?
במקומות בהם אני משוכנע שבסיכוי גבוה – ערך הנכס יעלה.
למשל, השקעות שהיתי מוכן לשקול כרגע בהתאם לאסטרטגיה המותאמת לתקופה, לדעתי:
✅ רוכש נכס מניב בישראל, במתחם בו בוודאות די גבוהה הולך להיות פרויקט פינוי בינוי. גם אם השוק יתנדנד, ואולי אפילו ירד קצת – הנכס החדש שאקבל ערכו יהיה פי 2.5 מהנכס שרכשתי, אפילו אם זה יקח כמה שנים טובות מאד.
✅ רוכש נכס על הנייר בישראל, אבל רק אם הצלחתי להשיג אותו בפריסייל אמיתי, כלומר בהנחה משמעותית מאד מתחת למחיר השוק. נכס בפרויקטי ההמשך של המחיר למשתכן עונים על הקריטריון הזה למשל.
✅ נכנס לעיסקת השבחה עם יזם בארה”ב, בה השתכנעתי שהרווח הושג כבר בקנייה. יש כמובן הרבה כללים לבחינת סוג השקעה כזה, שלא אספיק להיכנס אליהן, רק אומר שזו השקעה תואמת את רוח התקופה, במידה ואנחנו מוכנים לקחת את הסיכונים שבה.
✅ נכנס להשקעות מולטיפמילי בארה”ב, אבל לא של נכסים מיוצבים. אלא דווקא כאלו, בהם סוגיית ההשבחה (Value add) – היא משמעותית מאד. במילים אחרות – רק אם הרכישה היא ממש ממש מתחת למחיר השוק. אני מדבר על 30-40%. וזה לא שמישהו כאן קוסם. אני לא מצפה ככה סתם למצוא נכס ב 30-40% מתחת למחיר השוק. זה בגלל שהנכס כרגע… לא משהו! הוא מנוהל לא משהו, מתוחזק לא משהו ומניב לא משהו. אבל זה מה שיפה – עליית הערך שלו תתרחש לא בגלל שהשוק יעלה, אלא משום שהיזם ישביח אותו.
שימו לב, עירבבתי בין השקעות עצמאיות להשקעות קבוצתיות. אני לא אוהב לעשות את זה, כי זה משהו שונה. בהשקעות קבוצתיות אנחנו צריכים לשים דגש על בדיקת היזם ולזה אקדיש את הפוסט של מחר.
ויש ודאי דוגמאות נוספות רבות, לרכישה משמעותית מתחת למחיר השוק, והשבחה מהותית שאינה תלויה במחירי השוק.
כלומר – אני נכנס להשקעות שאמורות לעלות בערכן, לא מכוחות השוק. אני כרגע מסרב להאזין לספקולציית עליות מחירים. עליית הערך שאני מצפה לה בהשקעות שלי – היא בשל דברים שלא קשורים זיקה חזקה וישירה לשוק.
השוק מצידי יכול לרדת. יודעים מה? בישראל – כדאי שהוא ירד קצת.
הנכסים בהם אני משקיע היום אמורים לעלות גם אם השוק ירד קצת.
האם יש כאן סיכון? כן
להשקיע זה מסוכן.
אני פשוט משוכנע, תמיד הייתי והיום אפילו יותר – שיותר מסוכן לא להשקיע.
גם לצלול זה מסוכן, אבל אני צולל עם הבת המדהימה שלי… סיכון מחושב שתשואה עצומה לצידו, הרבה יותר מכל נכס אחר….
Responses