מה זה נדלן מסחרי ומה הוא יכול ללמד אותנו על התמורות בארה”ב?

#יזםהשבוע ברק יעקובוביץ #פוסט2
רובנו מקשרים בהקשר של נדל”ן, את התחום של נדל”ן למגורים,
אך ישנו תחום נוסף, נדלן מסחרי.
ההגדרה: נכס המשמש בעיקרו למטרות הקשורות לעסקים, מתן שטח עבודה או נכס למגורים שנרכש עבור ייצור הכנסה עם מעל 5 יחידות (מולטי פאמילי/פורטפוליו).
סוגי הנדלן המסחרי העיקריים הן מסחר וקמעונאות, בתי מלון והארחה, תעשייתי (מחסנים וכו’), מולטי פאמילי (קומפלקס דירות מעל 5-6 יחידות), אדמות ונכסים כמו בתי חולים, אוניברסיטאות וכו’
מה הם ההבדלים העיקריים בין נדלן מסחרי לנדלן למגורים?
אחד ההבדלים הוא שהדייר אשר שוכר את הנכס הוא לרוב עסק או חברה.
אחד המרכיבים העיקריים בקביעת שוויו של הנכס הוא לפי ההכנסה התפעולית נטו שהנכס מייצר (הכנסה- הוצאות תפעוליות= הכנסה תפעולית נטו) וכפול המכפיל/תשואה מקובלת באותו שוק.
חוזי השכירות הן בדרך כלל ל-3-5 שנים ואפילו ל 20 שנים מראש, לעומת נדלן למגורים שהשכירות לטווח קצר יותר בדרך כלל שנה או חודש בחודשו.
הנדלן מסחרי חווה תמורות בשנים האחרונות בעיקר בשל תקופת הקורונה, וצמיחת תחום הקמעונאות המקוונת בארה”ב, ולכן התחום מתאים את עצמו למצב.
לדוגמא חנויות אופנה רבות, נפגעו בשל צמיחתן של אמזון וחברות אחרות בתחום המסחר, אך הן התאימו את עצמן על ידי פנייה לקהל יעד שונה, העלאת המודעות לחוויות המשתמש והשירות עבור הלקוח, והקמת מרכזים מסחריים במיקומים אסטרטגיים עבור קהל היעד (לדוגמא קהל לטיני יותר קונה פיזית במקום באופן מקוון), בנוסף יזמים כעת פונים יותר לפתח מרכזים mixed used אשר ישרת מספר דיירים, גם מגורים, משרדים וקמונעאות וכו’ ויעזור בתנועת לקוחות נוספים למתחם, במקום לבנות רק על עוגנים (דייר אשר מכניס תנועה למתחם המסחרי לדוגמא סופרמרקט)
בנוסף, עסקים מתחומים שונים כמו תחום Well Being כמו ספא, אוכל בריא, חדרי כושר, מכוני יופי החליפו את הרשתות שלא הצליחו להתאים את עצמן לעולם המשתנה בתחום הקמעונאות (נקרא בשפה amazon proof).
***
בנוסף תחום נוסף משתנה מול עינינו, וממחיש שינויים שקורים בארה”ב
התחום המסחרי- תעשייתי של המחסנים הקטנים/בינוניים (FLEX INDUSTRIAL, SELF STORAGE AND SMALL BAY INDUSTRIAL)
אני אדבר בחלק הזה על התמורות שself storage מלמד אותנו מהשנים האחרונות
אחסון עצמי מספק מקום ליחידים לשכור ולאחסן את החפצים האישיים או העסקיים שלהם. שטח האחסון – המכונה גם יחידות אחסון – מושכר בדרך כלל על בסיס חודש לחודש.
זה מעין מחסן גדול שמחולק להרבה מחסנים קטנים שנועדו לאחסון עצמי (לרוב תראו אותם בארהב במיקומים מעולים, וצבועים בצבעים מכוערים ובולטים כמו ירוק וכתום).
***
אחסון עצמי משגשג בתנאים קשים.
אנשים במצבים מאתגרים עוברים לעתים קרובות, וחלק מהמעברים הללו מובילים ליותר השכרות מחסנים מסוג אחסון עצמי.
**
חברות אחסון מתייחסות לרוב לארבעת גורמים: צמצום אחסון בבית, מוות, מעברים תכופים (לדוגמא בשל עבודה) וגירושין. כמובן, אלו מצבים נוראיים, ואף אחד מאיתנו לא שמח מהם. אבל הם המציאות.
(שים לב שאחסון עצמי משגשג בדרך כלל גם בכלכלה חזקה. אנשים שממלאים את עגלות אמזון ו-Walmart שלהם זקוקים לאחסון עודף – לעתים קרובות ללא הגבלת זמן.)
כל הכלכלה הייתה שטופת פחד במרץ 2020. זה היה שברון לב גדול לסטודנטים כשנשלחו הביתה במרץ. אבל האירוע הזה הוביל לחדשות טובות ומפתיעות עבור מפעילי אחסון עצמי. סטודנטים במכללה הציפו מתקני אחסון עצמיים כדי לאחסן את החפצים שלהם עד לתאריך הלא ברור של חזרתם.
בונוס שני הגיע במהלך השנה האחרונה. כשעובדים עובדים ביעילות מהבית, אלפי חברות הבינו שהן יכולות לשמור על פרודוקטיביות ועלול להפחית את הוצאות המשרד. אמריקאים רבים, שניצבו מול התמותה של עצמם, זיהו את רגע החופש שלהם ומשכו את חלומות הרילוקיישן העתידיים שלהם אל ההווה.
היינו עדים לתנופת רילוקיישן מסיבית ברחבי ארה”ב. רבים עוזבים מקומות כמו ניו יורק ושיקגו לנסיגות על שפת האגם או ההרים שהם חלמו שיפרוש אליהם מתישהו.
ישנם נושאים רבים אחרים המעורבים, ואלה הם מעבר לתחום של פוסט זה. אבל שיגעון הרילוקיישן הזה בהחלט הועיל לתעשיית האחסון העצמי.
שימו לב כי “התזוזה של שטחי משרדים” זו הביאה גם לביקוש מוגבר לאחסון מכיוון שחברות מחפשות אחסון זמני עבור רהיטים וציוד. אני צופה שמצב “זמני” זה יהפוך למצב ארוך טווח עבור רבים.
לרוע המזל, קוביד גם הביא לסגירה פתאומית של עסקים כמו קמעונאות, ברים, מסעדות ומתקני אירועים. התוצאה הייתה צורך באחסון ריהוט, ציוד וסחורה.
***
תופעה נוספת היא הפיכתם של חללים מסחרים גדולים (נקרא big box) לחללי אחסון עצמי, לדוגמא רשת הענק Kmart שהצטצמצה לשלושה סניפים בלבד, ומשקיעים הפכו חלק מהחנויות שלהם לחללי אחסון עצמי (בדרהכ בנייה ופיתוח של self storage יחסית זולה יותר לעומת retail).
מקווה שהצלחתי לעניין אתכם קצת במאקרו כלכלה של התחום, מחר נצלול יותר לפרקטיקה, איך ממנים ומאתרים עסקאות מסחריות ודוגמאות מעסקאות
תודה לכולם