משבר 2008, ריביות והאם יש בועה

[#יזםהשבוע] דור גולדשטיין [#פוסט2]
בפוסט הקודם דובר על טכנולוגיה ככח דיפלציוני שמוריד מחירים,
בבניה, המצב שונה לגמרי, התהליך דורש הרבה אנשים, עם מספר גדול של מקצועות, מגוון רחב של חומרים, תזמון נכון של התהליך, לוגיסטיקה וכו.
שורה תחתונה לבנות זה סיפור יקר ומורכב עם כמעט אפס אוטומציה.
פוליטיקה ובירוקרטיה מקומית הופכים הכל לעוד יותר מסורבל ויקר.
ב2008 נוצר מצב שהבתים באמריקה (להוציא ערים מרכזיות), נמכרים מתחת לעלויות בניה.
תוצאה היא שבעשור וחצי האחרונים בנו פחות מבכל תקופה מקבילה ב60 שנה האחרונות.
בשנות השישים אוכלוסית ארהב היתה בערך חצי ובנו בערך פי שלוש ומב2009-2011 בחשבון מהיר בנו אז פי 6 יותר מבשנים שאחרי המשבר.
ריבית נמוכה וכח קניה גבוה הורידו הרבה בתים מהמדף, ולתקופה ארוכה מאד, מי שלווה ב3% לא יתנדב ללוות ב 7% במקום, אז ההנחה היא שבתים שעברו יד בשנים האחרונות לא יחזרו לשוק בקרוב.
מה שאומר שבאיזורים עם הרבה בירוקרטיה, עלויות בניה גבוהות, והיצע קרקע נמוך, הוספה של הרבה בתים לשוק היא לא תרחיש סביר.
דוגמה מהחיים, אני בונה שני בניני דירות בניו יורק, כדי לנתק את הגז מהמבנה הישן צריך מאכר, והתהליך לוקח כמה שבועות ודורש ניירת הלוך חזור עם העיריה וכו, וזה רק על קצה המזלג.
בזמן הזה, יש מקומות בארהב שבהם תכנית להפיכת שדה תירס לשכונת מגורים של 200 יחידות מאושרת בימים בודדים.
זה ממחיש את הדינמיקה האפשרית של היצע. מפרספטיבה של משקיע ויזם.
אחדד, בבחירה השקעה או מיזם, כדאי להכיר את השוק המתהווה, בשכונות בניו יורק או סן פרנסיסקו נניח, בנין חדש זה עניין של 3 שנים במקרה הטוב עד 8 שנים במקרים פחות.
כך שיש אופק די ברור מבחינת היצע
באותם מקומות עם שדות תירס ודומיהם יכול שבתקופה של שנים בודדות יקומו אלפי ועשרות אלפי בתים לכן צפי עתידי יותר טריקי במקרים האלה.
סיכום של הנקודות:
מחסור בטכנולוגיה בענף ועלויות ביצוע עולות משאירות את השוק במצב של היצע נמוך, לכן אם מוצר מסוים נמכר במחיר הגיוני ביחס לעלות, וקיים בכמות הגיונית ביחס לצורך, לדעתי לפחות מההיבט של היצע אין בועה, ולדעתי זה לא עתיד להשתנות כל עוד האוכלוסיה צומחת.
בנוסף, ישנה תופעה חדשה מענינית מאד :
גופים פיננסים קונים פרטיים בסקייל.
הלכה למעשה זה הופך בית לנייר ערך, והמחיר וסוגי המימון נקבעים בהתאם לתוצרת. הנדלן הפרטי הופך מסחרי ונגיש לעוד גופים פרטיים ומוסדיים כאלה.
הסקטור הפך לאינסטרומנט השקעה מוסדי מקובל. ניגע בזה שוב בפוסטים הבאים.
סיכום ההנחות ומה לדעתי הולך לקרות:
היצע נמוך ישאר נמוך, הריביות העולות רק מצמצות פעילות יזמית ובניה,
קונים יוצאים מהשוק, והופכים לשוכרים ומגדילים את הלחץ שם.
האלטרנטיבה לשכירות מתייקרת אז כל הסלט הזה מביא את מחירי השכירות לשיא.
התוצאה של העניין בעייתית בריבוע, הדבר מתורגם לאינפלציה עולה במדדים המקובלים של הפד (הבנק המרכזי האמריקני) שמוביל להמשך ריבית גבוהה – > פחות היצע…..וחוזר חלילה
לכן, דעתי היא שגם שוק ההשכרות לא בבועה, המחירים גבוהים ביחס להכנסה הפנויה, אבל כל עוד ההיצע נמוך יד בעלי הבתים על העליונה, כמו בתל אביב…ארחיב על השכרות בפוסט הבא.