מחירי הבתים יצטרכו לרדת כל כך כדי שהקונים יקבלו הפסקה

מאז מחירי הבתים נכנסו לסטרטוספירה, רבים מהרוכשים הראשונים התפללו שירדו כדי שיוכלו להרשות לעצמם להפוך לבעלי בתים. נראה שהרצונות שלהם נענו – ובכל זאת, הם לכודים בפרדוקס: גם כשהמחירים החלו לרדת, עלות רכישת הבית עלתה. הרבה.
הסיבה לסתירה: ריבית המשכנתא עולה.
רוב האנשים עדיין מתמקדים בתג המחיר של נכס. למעשה, סוג זה של אובססיה למחיר מחירון טבוע עמוק בנפש האמריקאית. אבל, כמובן, רכישת בית שונה מאוד מקניית מוצרים מחנות לבנים או קניות באינטרנט. אלא אם כן קונים בתים קונים בכל המזומן, הם ייקחו הלוואה לטווח ארוך כדי לממן את הרכישה שלהם. ויש עלות כבדה ללוות את הכסף הזה – שעולה כאשר שיעורי המשכנתא עולים.
ברמה הארצית, התשלום החציוני על המשכנתא גבוה כיום בכ-77%* מאשר לפני שנה. עיקר הגידול הזה נובע מהשיעורים הגבוהים יותר, שעלו מטווח הנמוך של 3% ונעו סביב 7% עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה. וזה שיפר לחלוטין את משוואת הסבירות.
“הריבית חשובה לחלוטין”, אומר הכלכלן הבכיר של Realtor.com®, ג’ורג’ ראטיו. “שיעור המשכנתא יכול לגרום או לשבור את היכולת של מישהו לרכוש בית כמעט ללא קשר למחיר.”
כדי שתשלומים אלה יחזרו למקום בו הם היו לפני שנה בלבד, מחירי הדירות יצטרכו לצנוח ב-45% (בהנחה שהתעריפים יישארו היכן שהם נמצאים). תן לזה לשקוע לרגע. אם שיעורי המשכנתא יעלו ל-8%, המחירים יצטרכו לרדת בכ-50% כדי לחזור לסביבות התשלום של השנה שעברה.
שיעורי המשכנתא עושים כל כך הרבה הבדל.
“המחירים יצטרכו לרדת משמעותית כדי שרוכשי דירות ירגישו שהם באמת מקבלים מציאה”, אומר ראטיו. “אם היינו נשארים בריבית של כ-3%, ירידת המחירים הייתה יכולה לתת לאנשים הזדמנות להשיג מציאה או משהו שהוא בעצם יותר משתלם. אבל עם התעריפים… לא צפויים לחזור לרמות של 3% האלה בקרוב, אפילו ירידה של 10% במחירים לא תציע הרבה מציאה.”
מחירי הדירות לא צפויים לצנוח
הסיכוי שמחירי הדירות יירדו ב-45% הוא קלוש ביותר. המחירים ירדו מעט מהשיאים שלהם במהלך האביב והקיץ, אך הם עדיין עולים מדי שנה. רוב מומחי הנדל”ן צופים רק כ-10% ירידה ברמה הארצית, אם כי הסכום המדויק צפוי להשתנות מאוד ברחבי המדינה.
“זה די נדיר שמחירי הבתים באמת יורדים. זה לא קורה לעתים קרובות מאוד”, אומר פאדראייק גארווי. הוא ראש המחקר האזורי, אמריקה, בחברת השירותים הפיננסיים והבנקאות הרב-לאומית ING.
במהלך המיתון הגדול, מחירי הדירות ירדו רק בכ-30% מהשיא שלהם בשנות ה-2000 לאחר התפוצצות בועת הדיור. זה נבע במידה רבה מסאב-פריים, הלוואות דורסניות שאבדו, גל של עיקולים שהציף את השוק במגורים זולים, ויותר בתים למכירה ממה שהיו קונים.
כיום, אותן הלוואות משכנתא מסוכנות בוטלו במידה רבה. רק הקונים המוכשרים ביותר – אלו שפחות סביר להניח שהם ייכנסו לעיקול – מקבלים הלוואות. ובמקום שפע של דיור, יש מחסור חמור בנכסים להשכרה ומכירה עם הרבה יותר קונים ושוכרים מאשר בתים פנויים. זה שומר על רצפה מתחת למחירים, ומונע מהם לרדת רחוק מדי.
“אלה שאומרים, ‘מה שעולה, חייב לרדת’, אני מעריך שהם רוצים לחשוב על התיאוריה הכלכלית שמאחורי המחירים”, אומרת ליסה סטורטבנט, כלכלנית ראשית של Bright MLS, שירות רישום מרובה המכסה את אזור אמצע האוקיינוס האטלנטי. “אבל ההיצע צריך לגדול באופן משמעותי אם אנחנו מצפים לירידה גדולה במחירים, ואנחנו פשוט לא בונים מספיק דיור במשך שנים על גבי שנים.”
תעריפים נמוכים עזרו לתדלק את העלייה ההיסטורית במחירי הדירות במהלך מגיפת COVID-19. מכיוון שקונים הוציאו פחות מדי חודש על ריבית על משכנתא, היה להם יותר כסף לשים לבתים. זה זירז את טירוף הנדל”ן שהביא למלחמות הצעות תזזיתיות, משקיעים שקנו כמעט כל מה שנראה באופק, והצעות של שש ספרות על המחיר המבוקש.
כעת, כשהתעריפים עלו, והגדילו את הסכום שבעלי הבתים החדשים של היום חייבים להיפרד ממנו בכל חודש, לקונים אין כל כך הרבה כסף להוציא על הבית בפועל. הכסף שלהם הולך למלווה במקום זאת. אז המחירים נאלצו לרדת מעט.
“אני מצפה לראות מחירים יורדים מהשיאים שלהם. אבל ברוב השווקים המחירים [עדיין] יהיו גבוהים ב-10%, 20%, 30% ממה שהיו ב-2019 לפני המגיפה”, אומרת סטרטבנט. ”
תשלומי המשכנתא החודשיים זינקו בשנה האחרונה
באוקטובר האחרון, התשלום החציוני על המשכנתא היה 1,245.48 דולר לחודש ברמה הלאומית. שנה לאחר מכן, הקונים הוציאו כ-1,000 דולר נוספים בחודש – עבור אותו נכס, לא כולל מיסים או עלויות ביטוח. עם זאת, מחירי הדירות עלו רק ב-13.3% בהשוואה לשנה באוקטובר. אז זה אומר שרוב המזומנים הנוספים שהם הוציאו הגיעו מתעריפים גבוהים יותר
במהלך חיי הלוואה ל-30 שנה, הקונים ישלמו 345,247.20 דולר יותר ממה שהיו משלמים לו היו נסגרים שנה קודם לכן. זה מניח שהם לא מממנים מחדש את ההלוואות שלהם אם הריבית יורדת, כמובן.
“זה הרבה כסף”, אומרת סטרטבנט. “זו השפעה גדולה על תקציבי משקי הבית”.
הריבית על המשכנתא יכולה להמשיך לעלות
לריביות המשכנתא יש סיכוי סביר להמשיך בעלייה כלפי מעלה – למורת רוחם של רוכשי הדירות.
הפדרל ריזרב האמריקאי העלה את הריבית שלו כדרך לבלום את האינפלציה. ריבית המשכנתאות, שהן נפרדות, עוקבות בדרך כלל בדרכו של הפד, עולות כאשר הריבית של הפד עולים ויורדות כאשר הפד מוריד את הריבית שלו.
הפד בדרך כלל מוריד את הריבית רק כדי לתת לכלכלה דחיפה כשהיא זקוקה לכזו, וזה מה שקרה במהלך המגיפה.
“הדרך היחידה שבה אני רואה את ריביות המשכנתאות עוצרות את מסלולן כלפי מעלה היא אם הכלכלה צוללת למיתון חמור”, אומר ראטיו.
* חישוב זה מסתכל על מחירי הבתים החציוניים של אוקטובר 2022 ו-2021 מ- Realtor.com וריבית ממוצעת שבועית של משכנתא עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה בשבוע האחרון של אוקטובר, תוך שימוש בנתוני פרדי מאק. מסים ועלויות ביטוח לא נכללו.